İhale ile satılan taşınmazın tahliyesi, İcra ve İflas Kanunu'nda düzenlenmektedir. Cebri icra yoluyla tescili yapılan bir taşınmaz, üçüncü bir kişi tarafından işgal ediliyor ise ihale alıcısı, icra müdürlüğünden taşınmazı işgal eden kişinin tahliye edilerek taşınmazın kendisine teslimini talep eder.
İhale alıcısının talebi hâlinde icra müdürlüğü, taşınmazı işgal eden üçüncü kişiye tahliye emri gönderir. Tahliye emrinde taşınmazın 15 gün içinde tahliye edilmesi gerektiği, aksi takdirde cebri icra yoluyla tahliye edileceği bildirilir.
Bu durumda işgalci konumundaki üçüncü kişinin, taşınmazda kiracı sıfatıyla bulunduğunu haciz tarihinden önceki tarihte yapılmış bir resmî belgeyle ispatlaması gerekmektedir.
İhale ile Satılan Taşınmazın Tahliyesi Emrine Karşı Şikâyet
İcra müdürlüğünün tahliye emrine karşı şikâyet mümkündür. İcra hukuk mahkemesine yapılan şikâyet ile tahliye emrinin iptali talep edilmektedir. Şikâyet, tahliye yapılmasına engel değildir. Bu nedenle ihale ile satılan taşınmazın tahliyesi emrine karşı şikâyet yoluna giderken ihtiyati tedbir talebinde bulunulmalıdır.
Ancak üçüncü kişinin ihtiyati tedbir talebinin kabul edilmesi ve daha sonra şikâyetin mahkeme tarafından reddedilmesi hâlinde ihale alıcısı, haksız ihtiyati tedbir nedeniyle tazminat talebinde bulunabilir. Tazminat talebiyle açılan dava, şikâyeti karara bağlayan icra mahkemesi tarafından incelenip karara bağlanmaktadır. Tahliye emrine şikâyet süresi 7 gündür. Bu süre içinde şikâyet yoluna gidilmez ise tahliye emri kesinleşmektedir.
İspat Yükü ve Resmî Belge Şartı
İcra ve İflas Kanunu m. 135/2 uyarınca şikâyette ispat yükü, üçüncü kişidedir. İcra ve İflas Kanunu madde 135/2: “Taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmî bir belge ile belgelenmiş bir akte dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise on beş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur. Taşınmazın ihale alıcısı adına tescilinden sonra henüz tahliye yapılmadan taşınmazı ihale alıcısından satın alan da bu fıkra gereğince tahliye isteme hakkına sahiptir.”
Taşınmazda kiracı olduğunu iddia eden işgalcinin haciz tarihinden önceki tarihte yapılmış bir kira sözleşmesi sunması gerekmektedir. Ancak bu kira sözleşmesinin noter onaylı olması gerekmektedir. Bu düzenlemenin nedeni, borçlunun geçmişe dönük biçimde kira sözleşmesi yapmasını ve alacaklı ile ihale alıcısını zarara uğratmasını önlemektir. Çünkü adi nitelikte bir kira sözleşmesi her zaman geçmişe dönük olarak yapılabilmektedir.
Haciz tarihinden önceki tarihte resmî şekilde belgelenmiş bir sözleşmeye dayanarak taşınmazda kiracı olduğunu ispat edemeyen davacının (işgalcinin) davasının reddi gerekmektedir. Nitekim kanun hükmü ve gerekçesi açıktır.
Yargıtay’ın yerleşik içtihatları da üçüncü kişinin, cebri icra yoluyla tescil edilen taşınmazı, kira ilişkisi nedeniyle işgal ettiğini ancak haciz tarihinden önce yapılan resmî belgeyle ispat edebileceği yönündedir.
Taşınmazın Tahliyesi Yargıtay Kararları
Üçüncü Kişi, Cebri İcra Yoluyla Alıcıya İhale Edilen Taşınmazı Kiracı Sıfatıyla İşgal Ettiğini Hacizden Önceki Tarihte Yapılmış Resmî Belge ile İspat Etmelidir
…üçüncü kişi taşınmazda hacizden önceki tarihli bir sözleşmeye dayalı olarak bulunduğunu resmî nitelikte bir belge ile ispat etmelidir. Burada ispat külfeti üçüncü kişiye aittir. Sözleşmenin hacizden önceki bir tarihte tapuya şerh verilmiş olması veya hacizden önceki bir tarihte noterlikçe düzenlenmiş ya da onaylanmış olması hâllerinde tahliye emrinin iptali gerekir. Anılan yasa hükmü karşısında adi nitelikte bir sözleşmeye dayanılamayacağı gibi, mahkemece de bu nitelikte bir belgeye dayalı olarak tahliye emrinin iptaline karar verilemez. Zira, adi nitelikte bir sözleşme her zaman (bu arada geçmişe dönük olarak da) düzenlenebilir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 26.12.2012 T., 2012/12-516 E. 2012/1352 K.).
…Alıcıya ihale edilen taşınmaz bir üçüncü kişi tarafından işgal edilmekte ise ihalenin kesinleşmesi üzerine alıcı, icra dairesinden, üçüncü kişinin taşınmazdan çıkarılmasını isteyebilir. Üçüncü kişi, icra mahkemesinde, taşınmazı, hacizden önceki bir tarihte yapıldığı resmî bir belge ile belgelenmiş bir akde dayanarak işgal etmekte olduğunu ispat etmekle yükümlüdür (m. 135/11).
Üçüncü kişi, taşınmazı işgal etmekte haklı bulunduğunu, hacizden önce yapılmış resmî bir belge ile ispat ederse (örneğin; kiracı olduğunu hacizden önce tapuya şerh verilmiş ya da hacizden önce noterde düzenlenmiş veya onaylanmış bir kira sözleşmesi ile ispat ederse) icra mahkemesi, tahliye emrinin iptaline karar verir.
Hukuk Genel Kurulu’nun 23.05.2007 tarih ve 2007/12-297 esas, 2007/287 karar sayılı kararı.
Somut olayda 04.03.2003 tarihinde… Otelcilik ve Turizm AŞ.nin iflasına karar verilmiştir. Şikayetçi tarafından sunulan sözleşme ve diğer belgelerin adi nitelikte olduğu, İİK’nun 135/2. maddesinde belirtilen nitelikte olmadığı görülmüştür.
Bu durumda şikayetçi, iflas tarihinden evvel taşınmazı işgal etmekte haklı bulunduğunu, İİK.nun 135/2. maddesinde yazılı nitelikte iflas tarihinden önce yapılmış resmî bir belge ile ispatlayamadığına göre, mahkemece şikayetin reddi yerine kabulüne karar verilmesi isabetsizdir.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 27.11.2012 T., 2012/14329 E. 2012/35203 K.
Vergiye Beyan Edilen Kira Sözleşmesi, SGK Tahakkuk Fişi, Fatura Gibi Belgeler İcra ve İflas Kanunu m. 135/2 Anlamında Resmî Nitelikteki Belgelerden Değildir
…Sunulan SGK tahakkuk fişi, fatura gibi belgeler de resmî nitelikteki belgelerden değildir. Şikayetçinin kiralayanı olduğu iddia edilen kişilerin taşınmazın hissedarı olmadığı, kişinin,... ile yaptığı bir alt kira sözleşmesinin bulunmadığı görülmektedir.
Mahkeme kararının gerekçesinde, Ankara 22. İcra Müdürlüğü’nün 2009/144 sayılı dosyasındaki 18.10.2010 ve 10.11.2010 tarihli zabıtlarda, alıcı vekilinin şikayetçilerin kiracılığını kabul ettiği belirtilmiş ise de, anılan icra zabıtlarının incelenmesinde böyle bir kabulün olmadığı, anılan vekilin, müvekkilinin satın aldığı arsa üzerindeki binada kiracı olarak oturan ve taşınmazı işgal eden Balıkçı Ltd Şirketine İİK’nun 135/2. maddesi uyarınca tahliye emri gönderilmesini istediği anlaşılmaktadır.
Sonuç olarak şikayetçilerin, İİK’nun 135/2. maddesi uyarınca taşınmazı işgalde haklı oldukları kanıtlanamadığından mahkemece şikayetin reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile evrak üzerinde icra memurunun tahliyeye ilişkin işlemlerinin iptali yönünde hüküm tesisi isabetsizdir.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 05.07.2011 T., 2010/3003 E. 2011/14354 K.
Kişiye Tahliye Emri Gönderilmesi Dilekçesi Örneği
ANKARA … İCRA MÜDÜRLÜĞÜ’NE
DOSYA NO: …. E.
TALEPTE BULUNAN İHALE ALICISI:
VEKİLİ:
AÇIKLAMALAR
Müdürlüğünüzün yukarıda esas numarası yazılı dosyasında “…. Mah. …. Ada … Parsel … No’lu bağımsız bölüm” de bulunan taşınmazın İİK m. 135 uyarınca tespiti yapılmıştır (EK-Tutanak). İİK m. 135 uyarınca işgalciye tahliye emri gönderilmesini arz ve talep ederim.
Taşınmazın İcra Yoluyla Tahliyesi Talebi Örneği
ANKARA … İCRA MÜDÜRLÜĞÜ’NE
DOSYA NO:
TALEPTE BULUNAN İHALE ALICISI:
AÇIKLAMALAR
Müdürlüğünüzün yukarıda esas numarası yazılı dosyasında tahliye emri gönderilmiş, işgalci taşınmazı süresinde tahliye etmemiştir. Bu nedenle taşınmazın icra yoluyla tahliye edilerek tarafıma teslimini arz ve talep ederim.