İfraz ve Tevhit İşlemlerine Genel Bakış

İfraz, bir gayrimenkulün parsellere bölünerek tapu kaydına işlenmesidir. Tapuda ifraz işlemi, bir parselin bölünmesi ve her bir bölümün ayrı bir tapu kaydına sahip olması işlemidir. Tevhit ise tapu sicilinde ayrı ayrı kayıtlı, birbirine bitişik birden fazla taşınmazın birleştirilerek tek parsel hâline getirilmesidir. Bu işlem hem aynı kişiye ait hem de farklı kişilere ait mallar için yapılabilir.

İmar planı bulunan alanlarda parselasyon planı yoluyla düzenleme esas olsa da parselasyon planı yapıldıktan sonra da gerek taşınmaz sahiplerinin talebi üzerine gerekse başka nedenlerle ifraz ve tevhit yapılması ihtiyacı ortaya çıkabilir. Bu tür durumlarda yeni bir arazi ve arsa düzenlemesine gerek kalmaksızın ifraz ve tevhit yoluyla gerekli düzenlemeler yapılabilir.

İfraz ve Tevhidin Hukuki Dayanağı ve Şartları

İfraz ve tevhit işlemleri, taşınmazların imar planlarına ve mevzuata uygunluğunu sağlamak amacıyla yapılabileceği gibi, taşınmaz sahiplerinin özel amaçları doğrultusunda da yapılabilir. Her iki hâlde de işlemlerin imar planlarına, imar mevzuatına ve konu ile ilgili diğer mevzuat hükümlerine uygun olması gerekir.

3194 sayılı İmar Kanunu'nun 15. maddesine göre, imar planı bulunan alanlarda ifraz ve tevhit yapılabilmesi için kural olarak parselasyon planlarının yapılmış ve tescil edilmiş olması gerekir. Dolayısıyla imar planı sınırları içinde kalsa bile henüz parselasyon planı yapılıp tescil edilmeyen yerlerde ifraz ve tevhit işlemleri yapılamaz. Ancak kanunda belirtilen istisnai hâller mevcuttur.

İmar planı bulunmayan alanlarda yapılacak ifraz ve tevhit işlemlerinde Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği hükümleri dikkate alınır. Arazi ve arsa düzenlemesinden farklı olarak ifraz ve tevhit işlemlerinde taşınmazlardan herhangi bir kesinti yapılamaz. Uygulamada sıkça rastlansa da ifraz ve tevhit işlemlerinin gerçekleştirilmesi bir miktar taşınmazın terk edilmesi şartına bağlanamaz. İmar mevzuatında bu konuda idarelere yetki veren herhangi bir düzenleme bulunmamaktadır.

İmar Kanunu'nun 15. maddesi uyarınca yol, meydan, yeşil saha, park gibi kamu hizmetlerine ayrılan alanlarda ifraz ve tevhide izin verilmez. Ayrıca, imar parselasyon planı tamamlanmış yerlerde yapılan ifraz ve tevhit işlemleri, bu planlara uygun olmak zorundadır. İmar planına göre birleştirme gerektiren yerlerde tevhit işlemi zorunlu hâle gelir.

İfraz İşleminin Şartları

  • İmar planına uygunluk: Parselin bölünmesi imar planına ve yönetmeliklere uygun olmalıdır.
  • Asgari parsel büyüklüğü: İfraz edilen yeni parseller, ilgili belediyenin belirlediği minimum parsel büyüklüğünü karşılamalıdır. İmar planlarında parsel cepheleri tayin edilmeyen yerlerde yapılacak ifrazların asgari cephe genişlikleri ve büyüklükleri yönetmelikte belirtilen esaslara göre tespit edilir. İmar planı dışında kalan alanlarda yönetmeliklerinde tayin edilecek miktarlardan küçük ifrazlara izin verilmez.
  • Hissedar onayı: Tapuda hisseli olan taşınmazlar için ifraz işlemi yapabilmek adına tüm hissedarların yazılı onayı gereklidir. Hissedarlar arasında anlaşmazlık olması durumunda ifraz işlemi gerçekleştirilemez.
  • Yola ve altyapıya uygunluk: Yeni oluşan parsellerin yola cephesi olmalı ve gerekli altyapı hizmetlerine erişimi bulunmalıdır.
  • Takdir hakkı bulunmaması: İfraz işlemi yapılabilmesi için arsada irtifak hakkı, şerh veya rehin olmaması gerekmektedir.

Tevhit İşleminin Şartları

  • Aynı yapı nizamı ve kullanım amacı: Tevhit edilecek parsellerin aynı yapı nizamı ve kullanım amacına sahip olması gereklidir. Farklı yapı nizamı ve kullanım amacı olan parseller birleştirilemez.
  • Yola cephe: Tevhit edilecek parsellerin yola cephesi bulunmalıdır. Aynı yola cephesi olan ve aralarında belirli bir kot farkı bulunmayan parsellerin tevhit edilmesi mümkündür.
  • Asgari büyüklük: Tevhit işlemlerinde asgari büyüklük şartı genellikle aranmaz. Ancak, birleştirilen parsellerin yapılaşmaya uygun büyüklükte olması ve ilgili plan notlarına uygunluğu kontrol edilir.
  • Hak sahiplerinin kabulü: Eğer birleştirilecek taşınmazlar üzerinde rehin ve irtifak gibi kaydedilmemiş haklar ya da şerh varsa bütün hak sahiplerinin ve rehin alacaklılarının kabulünün olması gerekir.

Yetki ve Usul

İfraz ve tevhit işlemlerini onaylama yetkisi belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyelere, bu sınırlar dışında ise il özel idarelerine aittir. Bu sonuca yalnızca İmar Kanunu'nun 16. maddesi hükmünden değil, bu hüküm ile birlikte Belediye Kanunu ve İl Özel İdaresi Kanunu hükümlerinden ulaşılmaktadır. İfraz ve tevhit yetkisi idareye ait olsa da mahkeme kararıyla da taşınmazların ifrazına karar verilmesi mümkündür.

Belediye ve il özel idareleri ifraz ve tevhit taleplerini müracaatların kendilerine intikal ettiği tarihten itibaren en geç otuz gün içinde sonuçlandırırlar. Yani ifraz ve tevhit taleplerini ya onaylar ya da bunların onaylanması taleplerini reddederler. İdarelerin aldıkları onay kararları tescil veya terkin için on beş gün içinde tapuya bildirilir. Tapu dairesi de tescil veya terkin işlemini bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır.

İfraz ve tevhit işlemleri kural olarak talep üzerine ilgili idarece gerçekleştirilir. Ancak herhangi bir talep olmasa bile imar veya kamu düzenine uygunluğun sağlanması amacıyla ilgili idarenin ifraz ve tevhit işlemlerini re'sen yapması da mümkündür. Bunun için de idareye kanunla verilen bir yetkinin mevcut olması gerekir. Hükümde imar parsellerinden söz edildiğine göre idarelerin bu konudaki yetkisi yalnızca imar planlarının bulunduğu alanlarla sınırlıdır. Bu hüküm özel kişilere ait taşınmazlarla imar yetkisine sahip idarelerin dışında kalan kamu tüzel kişilerine ait taşınmazlar hakkında uygulama alanı bulur.

İfraz İşlem Süreci

  1. Başvuru: Arsa sahibi veya hissedarları, ifraz işlemi için ilgili belediyeye veya il özel idaresine başvuruda bulunur.
  2. İmar Planına Uygunluk Kontrolü: Belediyenin imar planlarına uygun olup olmadığı teknik ekipler tarafından incelenir.
  3. Hissedar Onayı: Eğer taşınmaz birden fazla kişiye aitse, tüm hissedarların onayı gereklidir. Tüm hissedarlar tapu müdürlüğüne giderek ifraz işlemi için imza vermelidir. Aksi takdirde işlem tamamlanamaz.
  4. Harita Hazırlanması: Yetkili harita mühendisleri tarafından yeni parsellerin oluşturulduğu bir plan hazırlanır.
  5. Belediye Onayı: Belediye encümeni veya il özel idaresi tarafından ifraz işlemi onaylanır.
  6. Tapu Kadastro İşlemleri: Onaylanan ifraz işlemi Tapu ve Kadastro Müdürlüğü'ne bildirilerek resmi tapu kayıtları güncellenir.

Tevhit İşlem Süreci

  1. Talep: İfraz ve tevhit işlemlerinin başlangıcı, maliklerin talebidir. Talebin yazılı olarak belediyeye veya ilgili idare kurumuna iletilmesi gerekmektedir.
  2. Harita Hazırlanması: Talep sonrasında, taşınmazın tevhid edilmesi için harita hazırlanması zorunludur. Bu harita, serbest çalışan harita mühendisleri veya kadastro müdürlükleri tarafından yapılabilir.
  3. Harç Ödemesi: Tevhit işlemleri için gerekli olan harç, belediyeye yatırılmalıdır. Harç miktarı, ilgili yönetmeliklere göre belirlenmektedir.
  4. Encümen Onayı: Başvuru, belediye veya il encümenine sunulur ve 30 gün içinde sonuçlandırılır. Onaylanan işlemler, 15 gün içinde tapu dairesine bildirilir.
  5. Tapu Tescili: Encümen onayından sonra, tevhit işlemi tapu dairesine tescil edilir ve resmen geçerlilik kazanır.

Tevhit işleminin gerçekleşmesi için öncelikle gerekli belgeler ile belediyeye müracaat edilir ve işlemler yapıldıktan sonra tapular birleştirilir.

Tapuda Tevhit İşlemi İçin Gerekli Belgeler

  • Belediye encümeni ya da il idare kurulu kararı (taşınmazın bulunduğu yere göre değişir),
  • Kadastro Müdürlüğü tarafından üst yazıya bağlanmış üç adet birleştirme dosyası, kontrol raporu ve tescil bildirimi,
  • Birleştirme işlemini yapmak isteyenin fotoğraflı nüfus cüzdanı ya da pasaportlu temsil belgesi,
  • Taşınmaz mallardan en az birinin cinsi (eğer bina ise deprem sigortası) gereklidir.

İlgili Kanun Maddeleri

İmar Kanunu Madde 15

"İmar planı bulunan alanlarda, uygulama imar planına uygun olarak öncelikle parselasyon planının yapılması esastır. İmar planı bulunan alanlarda, ifraz ve tevhit işlemleri, parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda yapılabilir. Parselasyon planı tescil edilmiş yerlerde yapılacak ifraz veya tevhidin imar planlarına ve imar mevzuatına uygun olması şarttır."

10/12/2003 tarihli ve 5018 sayılı Kamu Malî Yönetimi ve Kontrol Kanunu'nda belirtilen merkezî yönetim kapsamındaki kamu idarelerinin yetkisi içindeki kamu yatırımlarında veya kamu mülkiyetine ait alanlarda, parselasyon planının tatbiki mümkün olmayan meskûn alanlar ile koruma amaçlı imar planı bulunan alanlarda ve büyük bir kısmı uygulama imar planına uygun şekilde oluşan imar adalarının geri kalan kısımlarında bu maddenin birinci ve ikinci fıkralarında yer alan hükümlerde belirtilen şartlar aranmaz.

Mevcut hâliyle yapılaşmaya elverişli olmayan imar parsellerinde; maliklerden birinin talebi üzerine veya doğrudan, parsel maliklerine kendi aralarında anlaşmaları için yapacağı tebliğden itibaren üç ay içerisinde maliklerce anlaşma sağlanamaması hâlinde, resen tevhit ve fiilî duruma göre ifraz yoluyla işlem yapmaya ilgili idare yetkilidir.

İmar planlarında parsel cepheleri tayin edilmeyen yerlerde yapılacak ifrazların, asgari cephe genişlikleri ve büyüklükleri yönetmelikte belirtilen esaslara göre tespit edilir. İmar planı dışında kalan alanlarda yönetmeliklerinde tayin edilecek miktarlardan küçük ifrazlara izin verilmez.

İmar Kanunu Madde 16

"Belediye ve mücavir alan hudutları içindeki gayrimenkullerin re'sen veya müracaat üzerine tevhid veya ifrazı, bunlar üzerinde irtifak hakkı tesisi veya bu hakların terkini, bu Kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye encümenleri veya il idare kurullarınca onaylanır. Onaylama işlemi, müracaatın belediyelere veya valiliklere intikalinden itibaren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılır ve tescil veya terkini için 15 gün içinde tapuya bildirilir. Tapu dairesi, tescil veya terkin işlemini bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır.

Bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan gayrimenkullerin sahipleri ilgili idarenin tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde aralarında anlaşamadıkları veya şüyuun izalesi için, mahkemeye müracaat edilmediği takdirde ilgili idare hissedarmış gibi, şüyuun izalesi davası açabilir. Tarafların rızası veya mahkeme kararı ile şüyuun izalesi ve arazi taksimi de yukarıdaki hükümlere tabidir."

İmar Kanunu Madde 17

"Belediye veya valilik, kendi malı olan veya imar planlarının tatbiki sonucu kamulaştırmadan artan parçalarla, istikameti değiştirilen veya kapanan yol ve meydanlarda hasıl olan sahalardan müstakil inşaata elverişli olmayan parçaları, bitişiğindeki arsa veya bina sahibine bedel takdiri suretiyle satmak, gayrimenkul sahiplerinin yola giden yerlerden dolayı tahakkuk eden istihkaklarını bedel takdiri suretiyle değiştirmek ve komşu gayrimenkul sahibi takdir edilen bedelle satın almaktan imtina ederse, şüyulandırıp satmak suretiyle imar planına uygunluğunu temin eder.

Bunlardan müstakil inşaata elverişli olanları, kamu yararı için, belediye veya valilikçe yeri alınan şahısların muvafakatları halinde istihkaklarına karşılık olarak bedel takdiri ve icabında denklik temini suretiyle değiştirmeye belediye ve valilik yetkilidir. Ayrıca belediye veya valilikler ile şüyulu olan müstakil inşaat yapmaya müsait bulunan imar parsellerinde, belediye veya valilikler, hisselerini parselin diğer hissedarlarına bedel takdiri suretiyle satmaya, ilgililer satın almaktan imtina ederse, şüyuun izalesi suretiyle sattırmaya yetkilidir. Bu maddeye göre bedel takdirleri ve bu bedellere itiraz şekilleri 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre yapılır."

Yargıtay ve Danıştay Kararları Işığında İfraz ve Tevhit

Yargıtay Kararı - 6. HD., E. 2007/12490 K. 2007/1103 T. 12.02.2007

"...Müstakil olarak tapuda kayıtlı taşınmazların taksimine karar verilebilmesi için dava konusu taşınmazların her birinde paydaşlar arasında kendilerine mustakilen kullanabilecek şekilde birer parça isabet etmesi gerekir. Öte yandan taşınmazların tevhidi idari bir işlem olup mahkemece resen yapılamaz. Bu nedenle tarafların beyanları doğrultusunda taşınmazların tevhidinin sağlanması için ilgilisine önel verilmesi, tapuda tevhid işlemi yapıldığı takdirde tevhidi sonucu oluşan parselin paydaşlar arasında aynen taksiminin mümkün bulunup bulunmadığı üzerinde durulması, aynen taksimi mümkün olduğu takdirde taksim suretiyle, tevhid yapılamadığı takdirde dava konusu parsellerin ayrı ayrı satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekirken..."

Danıştay Kararı - 6. D., E. 1995/10 K. 1995/1984 T. 17.5.1995

"...belediye ve mücavir alan hudutları içindeki gayrimenkullerin re'sen ve müracaat üzerine tevhit ve ifrazının yapılabileceği, 3194 sayılı Yasanın 18. maddesi uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 15. maddesinde arazi ve arsa düzenlemesi yapılmış imar adalarındaki bir veya birkaç parselde, meskûn alanlardaki kadastro parsellerinde, maliklerin müracaatı üzerine imar planı ve mevzuatına uygun olmak şartıyla ifraz ve tevhid işlemleri yapılabileceği hükme bağlanmıştır.

Yukarıda da açıklandığı gibi, ifraz ve tevhid işleminin istek üzerine yapılması hâlinde, ilgili taşınmazın hissedarlarının tümünün muvafakatinin alınmasının gerekeceği, söz konusu işlemin gerçekleştirilmesi için gerekli bilgi ve belgeleri ifraz ve tevhid isteminde bulunanların hazırlanması ve idareye sunması gerektiği, bu açıdan idareye bir zorunluluk yüklenemeyeceği sonucuna ulaşıldığından..."

Sonuç

İfraz ve tevhit işlemleri, taşınmazların düzenlenmesi ve şehirleşme süreçlerinde kritik öneme sahiptir. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 15. ve 16. maddeleri ile düzenlenen bu işlemler, kamu yararı gözetilerek yapılmak zorundadır.

İmar planlarına uygun olarak gerçekleştirilen ifraz ve tevhit işlemleri, mülk sahiplerinin taşınmazlarını daha verimli kullanmalarına olanak sağlar. Bu süreçte, ilgili idari makamların onayı alınmalı ve tapu sicil kayıtları doğru bir şekilde güncellenmelidir.