Yönetim Planı Nedir?
Kat maliklerinin, ana gayrimenkulün hangi esaslara göre yönetileceğini belirledikleri belgeye yönetim planı denir. Yönetim planı, kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla, apartman yaşamına ilişkin tüm kuralları düzenleyebilir. Ana gayrimenkulün adeta bir anayasası niteliğinde olan yönetim planı, ortak alan kullanımı, aidatlar, yasaklar ve yaşam düzenine ilişkin pek çok konuyu içerir. Örneğin, planda evcil hayvan beslenmesini yasaklayan bir hüküm varsa, bu kurala uyulması zorunludur. Bu nedenle bir taşınmaz satın almadan önce yönetim planının mutlaka incelenmesi gerekir.
Yönetim Planı Nasıl Değiştirilir?
Yönetim planı, taşıdığı önem nedeniyle kolay değiştirilemez. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesinin son fıkrası uyarınca; yönetim planı ancak bütün kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) oyu ile değiştirilebilir. Kanunun öngördüğü bu çoğunluk emredici nitelikte olup, tüm kat maliklerini bağlar. Bu çoğunluk sağlanmadan yapılan değişiklikler geçerli olmaz.
Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarında da; yönetim planı değişikliğinin kat malikleri kurulunda görüşülüp tartışılması gerektiği, bu toplantı yapılmaksızın kat maliklerinden tek tek imza toplanarak oluşturulan belgelerin yönetim planı değişikliği olarak tescil edilemeyeceği açıkça hüküm altına alınmıştır. Yönetim planını değiştirme yetkisi münhasıran kat malikleri kuruluna ait olup, kat malikleri kurulu toplantısı yapılmaksızın yönetim planında değişiklik yapılması hukuken mümkün değildir.
Ayrıca yönetim planının mahkeme kararıyla değiştirilmesi de mümkündür; ancak bu yol genellikle uzun ve maliyetli bir süreçtir. Kat malikleri kurulu toplantısında gerekli çoğunluk sağlanamazsa, her bir kat maliki mahkemeye başvurarak yönetim planının iptali için dava açabilir. Mahkeme, yönetim planının iptaline karar verebilir; ancak mahkeme kat maliklerinin yerine yeni bir yönetim planı düzenleyemez. Yönetim planının yeniden düzenlenmesi yetkisi yalnızca kat malikleri kuruluna aittir.
Yönetim Planının Tapuya Tescili Nasıl Yapılır?
Yönetim planı değişikliğinin geçerli olabilmesi için tapu siciline tescil edilmesi zorunludur. Tescil işlemi için şu adımlar izlenmelidir:
- Kat malikleri kurulu kararı alınmalı
- Gerekli çoğunluk (4/5) sağlanmalı
- Karar noter tarafından onaylanmalı
- Tapu müdürlüğüne başvuru yapılmalıdır
Tapu müdürlüğü, yalnızca gerekli çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığını kontrol eder. Toplantı usulü, kabulün sağlanma biçimi veya imzaların ilgililerine ait olup olmadığı gibi hususlar yönünden ayrıca bir inceleme yapılmaz. Yeni yönetim planının her bir sayfasının tüm bağımsız bölüm maliklerinin imzasını taşıması zorunlu olmayıp; yapılan değişikliğin işlendiği yönetim planının yönetici veya yönetim kurulu tarafından imzalanması yeterlidir. Bu kapsamda, imzaların ilgililerine ait olduğuna dair tescil istem belgesinde yöneticinin beyanı alınmaktadır.
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28/5. maddesi uyarınca; yönetim planının ve sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.
Yönetim Planı Değişikliği Davası Nedir?
Yönetim planı değişikliği ya mahkeme kararı ile ya da kat malikleri kurulu kararı ile gerçekleştirilebilir. Kat malikleri kurulunda yapılacak değişiklikler, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesi ile düzenlenmiştir. Buna göre, yönetim planı ancak tüm kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) oyu ile değiştirilebilir. Yönetim planı değişikliklerinin, kat malikleri kurulu toplantısında görüşülmeden ve elden imza toplanmak suretiyle yapılması hukuken mümkün değildir. Yönetim planında yapılacak değişikliklerin mutlaka kat malikleri kurulu toplantısında görüşülmesi ve tartışılması gerekmektedir.
Kat malikleri kurulu toplantısında gerekli çoğunluk sağlanamazsa, her bir kat maliki mahkemeye başvurarak yönetim planının iptali için dava açabilir. Mahkeme, yönetim planının iptaline karar verebilir; ancak mahkeme kat maliklerinin yerine yeni bir yönetim planı düzenleyemez. Yönetim planının yeniden düzenlenmesi yetkisi yalnızca kat malikleri kuruluna aittir.
Yönetim Planının Tapuya Tescili Zorunlu Mudur?
Evet, yönetim planı değişikliğinin geçerli olabilmesi için tapu siciline tescil edilmesi zorunludur. KMK md. 28/5 uyarınca, yönetim planı ve yapılan değişiklikler, kat mülkiyeti kütüğünün "Beyanlar" hanesinde gösterilir ve yönetim planına eklenerek kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.
Sonuç
Yönetim planı, gayrimenkul alım-satım sürecinde kritik öneme sahiptir. Hak kaybı yaşamamak için sürecin bir avukatın desteğiyle yürütülmesi önerilir.