Türkiye'de kentsel dönüşüm, afet risklerinin azaltılması, güvenli yaşam alanlarının oluşturulması ve tarihi-kültürel mirasın korunması amacıyla uygulanan çok yönlü bir hukuki süreçtir. Mevzuatımızda üç farklı kentsel dönüşüm modeli öngörülmüştür: afet riskli alanların dönüştürülmesi, 5393 sayılı Belediye Kanunu kapsamında yapılan kentsel dönüşüm ve 5366 sayılı Kanun uyarınca yıpranan tarihi ve kültürel varlıkların yenilenmesi. Bu makalede, her bir modelin yasal dayanakları, işleyiş süreçleri, süreler, görevli mahkemeler ve sık karşılaşılan sorunlar ele alınmaktadır.

1. Afet Riskli Alanların Dönüştürülmesi

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, afet riski taşıyan yapıların ve alanların dönüştürülmesini düzenler. Bu kapsamda riskli yapı, riskli alan ve rezerv alan kavramları öne çıkar.

1.1. Riskli Yapı Tespiti

Riskli yapı, taşıyıcı sistemi veya zemin özellikleri bakımından yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıyan yapıdır. Tespit, malikler veya idare tarafından yetkilendirilmiş lisanslı kuruluşlarca yapılır. Tespit sonucu tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu kütüğüne şerh edilir. Malikler, tespitin tebliğinden itibaren 15 gün içinde itiraz edebilir. İtiraz, teknik heyet tarafından 30 gün içinde karara bağlanır.

1.2. Riskli Alan İlanı

Riskli alan, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan alandır. Cumhurbaşkanı kararıyla ilan edilir. İlan, Resmî Gazete'de yayımlanır ve ilgililere tebliğ edilir. İlanın iptali için Danıştay'da dava açılabilir.

1.3. Rezerv Alan

Rezerv alan, riskli alanlarda yaşayanların geçici olarak yerleştirileceği veya kalıcı konut yapılacak alanlardır. Yine Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenir.

1.4. Maliklerin Anlaşma Süreci ve Oylama

Riskli yapının bulunduğu parselde malikler, aralarında anlaşarak yapıyı yeniden yapabilir veya güçlendirebilir. Anlaşma sağlanamazsa, maliklerin en az üçte ikisi (2/3) çoğunlukla karar alabilir. Bu karara katılmayan maliklerin hisseleri, diğer malikler veya idare tarafından satın alınabilir. Satın alma için öncelikle uzlaşma görüşmeleri yapılır; uzlaşma sağlanamazsa dava yoluyla satın alma talep edilebilir.

1.5. Planlama ve İmar Uygulamaları

Riskli alanlarda planlama ve imar uygulamaları, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya yetkilendirilmiş idarelerce yapılır. Parselasyon, ifraz, tevhid gibi işlemler gerçekleştirilir. Yeni yapılar, fen ve sanat normlarına uygun olarak inşa edilir.

1.6. Paylaşım ve İnşaat Süreci

Yeniden yapılan binada maliklerin payları, önceki hisseleri oranında belirlenir. Kat karşılığı veya hasılat paylaşımı modelleri uygulanabilir. İnşaat, malikler veya anlaşmalı yüklenici tarafından yapılır. İdare, gerekli hallerde kamulaştırma yetkisini kullanabilir.

2. 5393 Sayılı Belediye Kanunu Kapsamında Kentsel Dönüşüm

5393 sayılı Kanun'un 73. maddesi, belediyelere kentsel dönüşüm alanları ilan etme ve uygulama yapma yetkisi verir. Bu kapsamda:

  • Kentsel dönüşüm alanı ilanı: Belediye meclisi kararı ve Cumhurbaşkanı onayı ile ilan edilir.
  • Maliklerin kendi inşaatlarını yapma hakkı: Dönüşüm alanı ilan edilen yerlerde malikler, kendi parsellerinde bina yapabilir; ancak belediye, imar planı değişiklikleriyle farklı düzenlemeler getirebilir.
  • Hak sahipliği: Dönüşüm alanındaki taşınmazların değerleri, takdir komisyonunca belirlenir. Hak sahiplerine ya para ya da yeni yapıdan pay verilir.
  • Uygulama: Belediye, kamulaştırma, parselasyon, satış gibi işlemleri yapabilir. Uygulama sürecinde maliklerin rızası aranmaz; ancak yargı yolu açıktır.

3. 5366 Sayılı Kanun Kapsamında Yenileme

5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun, tarihi ve kültürel değeri olan alanların yenilenmesini düzenler. Bu kapsamda:

  • Yenileme alanı ilanı: Belediye meclisi veya il özel idaresi kararı ve Cumhurbaşkanı onayı ile ilan edilir.
  • Proje ve uygulama: Alanın yenileme projesi hazırlanır; maliklerle anlaşma sağlanamazsa kamulaştırma yapılabilir.
  • Hak sahipliği: Malikler, projeye katılım veya kamulaştırma bedeli seçenekleriyle haklarını kullanır.

4. İtiraz ve Dava Süreçleri

Kentsel dönüşüm süreçlerinde idari işlemlere karşı itiraz ve dava yolları mevcuttur:

  • Riskli yapı tespitine itiraz: Tebliğden itibaren 15 gün içinde teknik heyete itiraz edilir. Heyet kararına karşı 30 gün içinde idare mahkemesinde dava açılabilir.
  • Riskli alan ilanına iptal davası: İlanın Resmî Gazete'de yayımlanmasından itibaren 60 gün içinde Danıştay'da iptal davası açılabilir.
  • Çoğunluk kararına katılmayan malikin payının satın alınması: Satın alma talebiyle noter kanalıyla ihtar çekilir; anlaşma sağlanamazsa 30 gün içinde asliye hukuk mahkemesinde dava açılır.
  • Kentsel dönüşüm alanı ilanına iptal davası: İlanın tebliğinden itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde dava açılabilir.
  • Yenileme alanı ilanına iptal davası: Aynı şekilde 60 gün içinde idare mahkemesinde dava açılabilir.

5. Görevli ve Yetkili Mahkemeler

Kentsel dönüşüm uygulamalarından kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkemeler şunlardır:

  • İdari yargı: Riskli alan ilanı, kentsel dönüşüm alanı ilanı, yenileme alanı ilanı gibi idari işlemlere karşı iptal davaları idare mahkemelerinde görülür. Ancak riskli alan ilanına karşı Danıştay ilk derece mahkemesi olarak bakar.
  • Adli yargı: Malikler arasındaki pay satın alımı, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, kamulaştırmasız el atma gibi davalar asliye hukuk mahkemelerinde görülür.

Yetkili mahkeme genel olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

6. Sık Sorulan Sorular

6.1. Riskli yapı tespitine nasıl itiraz ederim?

Tespit raporunun tebliğinden itibaren 15 gün içinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'na veya yetkili idareye itiraz edebilirsiniz. İtiraz, teknik heyet tarafından 30 gün içinde sonuçlandırılır.

6.2. Çoğunluk kararına katılmazsam ne olur?

Riskli yapıda maliklerin üçte iki çoğunluğu ile karar alınabilir. Bu karara katılmayan malikin hissesi, diğer malikler veya idare tarafından satın alınabilir. Satın alma için önce uzlaşma görüşmeleri yapılır; anlaşma sağlanamazsa dava açılır.

6.3. Kentsel dönüşüm alanı ilanına karşı dava açabilir miyim?

Evet, ilanın tebliğinden itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açabilirsiniz.

6.4. Dönüşüm sürecinde haklarım nelerdir?

Malikler, taşınmazlarının değeri karşılığında para veya yeni yapıdan pay alma hakkına sahiptir. Ayrıca süreçle ilgili idari işlemlere karşı dava açma hakkı bulunmaktadır.

6.5. Kentsel dönüşümde kamulaştırma yapılabilir mi?

Evet, riskli alan, kentsel dönüşüm alanı ve yenileme alanı ilan edilen yerlerde idare, kamulaştırma yetkisini kullanabilir. Kamulaştırma bedeli, ilgililere ödenir.

Sonuç

Türkiye'de kentsel dönüşüm, üç farklı yasal model çerçevesinde yürütülmektedir. Her modelin kendine özgü süreçleri, süreleri ve dava yolları bulunmaktadır. Maliklerin ve ilgililerin haklarını korumak için süreleri dikkatle takip etmeleri ve gerektiğinde hukuki destek almaları önemlidir. Bu makale, genel bilgilendirme amacı taşımakta olup somut olayın özelliklerine göre hukuki danışmanlık alınması önerilir.