Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, taşınmaz mülkiyetinin ileride devredilmesini amaçlayan ve taraflara tapu devri konusunda borç yükleyen resmi bir sözleşmedir. Ancak uygulamada sıklıkla, taşınmazı devretme borcu altına giren tarafın tapu devrinden kaçındığı veya yükümlülüğünü yerine getirmediği görülmektedir. Bu gibi durumlarda, alacaklı taraf mahkemeye başvurarak taşınmazın kendi adına tescil edilmesini talep edebilir.

Uygulamada “cebri tescil davası” olarak da adlandırılan tescile zorlama davası; özellikle gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan itilaflarda önemli bir yasal koruma sağlamaktadır.

Bu yazımızda; gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tescile zorlama davasının şartlarını ve yasal aşama sürecini, ayrıntılı şekilde inceleyeceğiz.

Yazı İçeriği

• 1. Cebri Tescil Davası Nedir?
  • 1.1.

    Tescile Zorlama Davasının Hukuki Niteliği

  • 1.2. Tescile Zorlama Davasının Hukuki Dayanağı
• 2. Tescile Zorlama (Cebri Tescil) Davası Hangi Durumlarda Açılır?
  • 2.1. Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine Dayanılarak
  • 2.2.

    Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde

  • 2.3. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde
  • 2.4. Miras Paylaşımı ve Devir Yükümlülüğünde
• 3. Cebri Tescil Davasının Şartları
  • 3.1.

    Geçerli Bir Hukuki İlişkinin Bulunması

  • 3.2. Tapu Devri Borcunun Doğmuş Olması
  • 3.3. Davacının Kendi Edimini Yerine Getirmesi
  • 3.4. Tescil Talebinin Muaccel Hale Gelmesi
  • 3.5.

    Taşınmazın Belirli veya Belirlenebilir Olması

• 4. Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Cebri Tescil Davası
  • 4.1. Noterde Düzenleme Şartı
  • 4.2. Satış Bedelinin Ödenmesi
  • 4.3.

    Tapu Devrinden Kaçınılması

  • 4.4. Tapuya Şerhin Etkisi
  • 4.5. Üçüncü Kişilere Devrin Sonuçları
• 5. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Cebri Tescil
  • 5.1.

    Yüklenicinin Tescil Talebi

  • 5.2. Arsa Sahibinin Tescil Talebi
  • 5.3. İnşaatın Sözleşmeye Uygun Tamamlanması
  • 5.4. İskân ve Bağımsız Bölüm Tesliminin Önemi
• 6.

  Miras Taksim Sözleşmesine Dayalı Tescil Talebi

• 7. Cebri Tescil Davasında Taraflar
  • 7.1. Davacı Kim Olabilir?
  • 7.2. Dava Kime Karşı Açılır?
• 8.

  Cebri Tescil Davasında Zamanaşımı

  • 8.1. Tescil Taleplerinde Zamanaşımı
  • 8.2. Zamanaşımının Başlangıcı
  • 8.3. Zamanaşımının Kesilmesi ve Durması
• 9.

  Cebri Tescil Davasında Yargılama Süreci

  • 9.1. Görevli ve Yetkili Mahkeme
  • 9.2. İhtiyati Tedbir Talebi
  • 9.3. Deliller ve İspat
  • 9.4.

    Harç ve Yargılama Giderleri

  • 9.5. Vekâlet Ücreti
  • 9.6. Kanun Yolları (İstinaf ve Temyiz)

1. Cebri Tescil Davası Nedir?

Cebri tescil davası (tescile zorlama davası), taşınmazı devretme borcu altına giren kişinin tapu devrinden kaçınması halinde, taşınmazın yargı mercii kararıyla davacı adına tescil edilmesi amacıyla açılan davadır.

Uygulamada bu yasal aşama; özellikle gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan itilaflarda gündeme gelmektedir.

Davanın kabulü halinde, yargı mercii hükmü tapu devri iradesinin yerine geçer ve taşınmazın davacı adına tesciline hüküm verilebilir.

1.1.

Tescile Zorlama Davasının Yasal Niteliği

Tescile zorlama davası, taşınmaz mülkiyetinin yargı mercii kararıyla davacı adına geçirilmesini amaçlayan bir eda davasıdır.

Bu yasal aşama ile davacı, davalının yerine getirmediği tapu devri borcunun hâkim kararıyla yerine getirilmesini talep etmektedir. Yasal Aşama sonucunda verilen hüküm kesinleştiğinde ayni etki doğurarak taşınmazın davacı adına tesciline imkan sağlar.

1.2. Tescile Zorlama Davasının Yasal Dayanağı

Tescile zorlama davasının temel yasal dayanağını Türk Medeni Kanunu’nun 716. Maddesi oluşturmaktadır.

TMK m.716- Tescili isteme hakkı

Anılan hüküm uyarınca, mülkiyetin devrine ilişkin borç doğuran bir yasal işleme dayanarak taşınmazın devrini isteme hakkını kazanan kişi, malik taşınmazı devretmekten kaçınırsa hâkimden taşınmazın kendi adına tesciline hüküm verilmesini talep edebilir.

Bunun yanında, gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri bakımından Türk Borçlar Kanunu, Tapu Kanunu ve Noterlik Kanunu hükümleri de önem taşımaktadır.

2.

Tescile Zorlama (Cebri Tescil) Davası Hangi Durumlarda Açılır?

Tescile zorlama (cebri tescil) davası, taşınmaz mülkiyetinin devrini gerektiren geçerli bir yasal ilişki bulunmasına rağmen, tapu devrinin yapılmaması halinde açılan davadır.

Bu yasal aşama ile amaçlanan, tapu devri borcu altındaki kişinin yerine getirmediği yükümlülüğün yargı mercii kararıyla yerine getirilmesi ve taşınmazın davacı adına tesciline hüküm verilmesidir.

Uygulamada tescile zorlama davaları en sık gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanmaktadır. Bunun yanında, bazı miras paylaşımı ve taşınmaz devrine ilişkin özel yasal ilişkilerde de tescil talepleri gündeme gelebilmektedir.

2.1. Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine Dayanılarak

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, taraflardan birinin ileride taşınmaz mülkiyetini devretmeyi taahhüt ettiği resmi bir sözleşmedir.

Alıcının satış bedelini ödemesine veya sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmesine rağmen satıcının tapu devrinden kaçınması halinde, alıcı tarafından tescile zorlama davası açılabilmektedir.

Bu davalarda, satış vaadi sözleşmesinin noterlikte düzenleme şeklinde yapılmış olması büyük önem taşımaktadır. Resmi şekle uygun olmayan sözleşmeler kural olarak geçersiz kabul edilmektedir.

2.2.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerindeyüklenici, belirli bağımsız bölümleri inşa etmeyi; arsa sahibi ise sözleşmede kararlaştırılan arsa paylarını veya bağımsız bölümleri devretmeyi üstlenmektedir.

Yüklenicinin sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirmesine rağmen arsa sahibinin tapu devrini gerçekleştirmemesi halinde, yüklenici tarafından tescile zorlama davası açılabilmektedir.

Bu tür itilaflarda özellikle inşaatın sözleşmeye uygun şekilde tamamlanıp tamamlanmadığı, iskân durumu, eksik ve ayıplı işlerin bulunup bulunmadığı önem taşımaktadır.

2.3. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, tarafların sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmesine rağmen kararlaştırılan tapu devrinin yapılmaması halinde, hak sahibi tarafından taşınmazın yargı mercii kararıyla kendi adına tescili talep edilebilmektedir.

Özellikle uygulamada, yükleniciye devredilmesi gereken arsa paylarının devredilmemesi veya bağımsız bölüm tapularının verilmesinden kaçınılması nedeniyle tescile zorlama davaları sıklıkla gündeme gelmektedir.

2.4. Miras Paylaşımı ve Devir Yükümlülüğünde

Miras paylaşımı sırasında mirasçılar arasında yapılan anlaşmalar kapsamında belirli taşınmazların devri kararlaştırılabilmektedir.

Taraflardan birinin paylaşım anlaşmasına rağmen tapu devrini gerçekleştirmemesi halinde, diğer mirasçılar tarafından tescile zorlama talebinde bulunulabilmektedir.

Özellikle miras taksim sözleşmeleri ve paylaşım protokollerinden kaynaklanan itilaflarda bu tür davalar gündeme gelmektedir.

3. Cebri Tescil Davasının Koşulları

Tescile zorlama (cebri tescil) davasının kabul edilebilmesi için, davacının taşınmazın kendi adına tescilini isteme hakkını hukuken kazanmış olması gerekir.

Bu nedenle yargı mercii tarafından; taraflar arasında geçerli bir yasal ilişki bulunup bulunmadığı, tapu devri borcunun doğup doğmadığı ve davacının kendi yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği ayrıntılı şekilde incelenmektedir.

3.1.

Geçerli Bir Yasal İlişkinin Bulunması

Cebri tescil davasının açılabilmesi için öncelikle taraflar arasında taşınmaz devrini gerektiren geçerli bir yasal ilişki bulunmalıdır.

Bu yasal ilişki; gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi veya miras paylaşım anlaşması gibi çeşitli yasal işlemlerden kaynaklanabilmektedir.

Özellikle taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde resmi şekil şartına uyulmuş olması büyük önem taşımaktadır.

3.2. Tapu Devri Borcunun Doğmuş Olması

Tescile zorlama davası açılabilmesi için, davalı taraf bakımından tapu devri yükümlülüğünün doğmuş olması gerekir.

Başka bir ifadeyle, taşınmazın devrini gerektiren şartların gerçekleşmiş olması ve davalının artık tapu devrini yapmakla yükümlü hale gelmiş bulunması gerekir.

Henüz doğmamış veya koşulları oluşmamış bir tapu devri borcu için kural olarak cebri tescil talebinde bulunulamaz.

3.3. Davacının Kendi Edimini Yerine Getirmesi

Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde, davacının da kendi yükümlülüklerini yerine getirmiş olması gerekir.

Örneğin gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde satış bedelinin ödenmiş olması; kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde ise yüklenicinin inşaatı sözleşmeye uygun şekilde tamamlaması önem taşımaktadır.

Davacının kendi edimini yerine getirmediği durumlarda, tescile zorlama talebi reddedilebilmektedir.

3.4. Tescil Talebinin Muaccel Hale Gelmesi

Cebri tescil talebinin ileri sürülebilmesi için, tapu devri isteme hakkının muaccel hale gelmiş olması gerekir.

Başka bir ifadeyle, sözleşmede kararlaştırılan şartların gerçekleşmiş ve tapu devrinin artık talep edilebilir aşamaya gelmiş olması gerekmektedir.

Henüz vadesi gelmemiş veya belirli şartlara bağlanmış bir devir yükümlülüğü bakımından doğrudan tescile zorlama davası açılamaz.

3.5.

Taşınmazın Belirli veya Belirlenebilir Olması

Tescile zorlama davasına konu taşınmazın belirli veya en azından belirlenebilir nitelikte olması gerekir.

Taşınmazın ada, parsel, bağımsız bölüm numarası veya diğer ayırt edici özelliklerinin belirlenebilir olmaması halinde, tescil talebinin yerine getirilmesi mümkün olmayabilir.

Özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde hangi bağımsız bölümlerin devredileceğinin açık şekilde belirlenmiş olması büyük önem taşımaktadır.

4. Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Cebri Tescil Davası

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tescile zorlama davaları, uygulamada cebri tescil davalarının en sık karşılaşılan türlerinden biridir.

Bu davalarda alıcı, satış vaadi sözleşmesinden doğan tapu devri borcunun yerine getirilmediğini ileri sürerek, taşınmazın yargı mercii kararıyla kendi adına tescil edilmesini talep etmektedir.

Yargı Mercii tarafından yapılacak incelemede; sözleşmenin geçerliliği, tarafların yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği, tapu devri şartlarının oluşup oluşmadığı ve taşınmazın üçüncü kişilere devredilip devredilmediği değerlendirilmektedir.

4.1. Noterde Düzenleme Şartı

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için noterlikte düzenleme şeklinde yapılması zorunludur.

Türk borçlar Kanunu M. 237- Şekil

Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmîşekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.

Tescile zorlama davasında yargı mercii öncelikle sözleşmenin resmi şekil şartına uygun olarak düzenlenip düzenlenmediğini incelemektedir.

Resmi şekil şartına uyulmaması halinde yasal aşama genellikle reddedilmektedir.

4.2. Satış Bedelinin Ödenmesi

Tescile zorlama talebinde bulunan alıcının, sözleşmeden doğan kendi yükümlülüklerini yerine getirmiş olması gerekir.

Bu kapsamda özellikle satış bedelinin tamamen veya sözleşmede kararlaştırıldığı şekilde ödenmiş olması önem taşımaktadır.

Yargı Mercii tarafından banka kayıtları, dekontlar, makbuzlar ve diğer ödeme belgeleri incelenerek davacının edimini yerine getirip getirmediği değerlendirilmektedir.

4.3. Tapu Devrinden Kaçınılması

Satış vaadi sözleşmesine rağmen satıcının tapu devrini yapmaktan kaçınması halinde, alıcı tarafından tescile zorlama davası açılabilmektedir.

Özellikle satış bedelinin ödenmesine rağmen tapuda işlem yapılmaması, devrin sürekli ertelenmesi veya satıcının tapu işlemlerine katılmaması uygulamada sık karşılaşılan durumlardır.

Bu gibi hallerde yargı mercii hükmü, tapu devri iradesinin yerine geçebilmektedir.

4.4. Tapuya Şerhin Etkisi

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri tapu siciline şerh edilebilmektedir.

Uygulamada noterlikler tarafından elektronik sistem üzerinden tapuya bildirim yapılabilmekle birlikte, şerhin tapu siciline işlenmesi ayrıca önem taşımaktadır.

Tapuya verilen şerh, satış vaadi alıcısının hakkını üçüncü kişilere karşı da koruyan önemli bir yasal güvence sağlamaktadır.

Özellikle taşınmazın daha sonra başka kişilere devredilmesi halinde, tapuya şerh verilmiş olması büyük önem taşımaktadır.

4.5. Üçüncü Kişilere Devrin Sonuçları

Bazı durumlarda, satış vaadine konu taşınmaz yasal aşama açılmadan önce üçüncü kişilere devredilebilmektedir.

Bu gibi durumlarda üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığı, satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilip edilmediği ve devrin muvazaalı olup olmadığı önem taşımaktadır.

Özellikle tapuya şerh verilmiş satış vaadi sözleşmeleri bakımından, sonradan taşınmazı devralan kişilere karşı da tescil talepleri ileri sürülebilebilmektedir.

5. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Cebri Tescil

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, uygulamada tescile zorlama davalarının en sık görüldüğü yasal ilişkilerden biridir.

Bu sözleşmelerde yüklenici belirli bir inşaatı yapmayı; arsa sahibi ise sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölümleri veya arsa paylarını devretmeyi üstlenmektedir. Taraflardan birinin sözleşmeden doğan tapu devri yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde, diğer taraf tarafından tescile zorlama davası açılabilmektedir.

5.1.

Yüklenicinin Tescil Talebi

Yüklenicinin sözleşme kapsamındaki inşaatı kararlaştırılan şekilde tamamlamasına rağmen arsa sahibinin tapu devrinden kaçınması halinde, yüklenici tarafından tescile zorlama davası açılabilmektedir.

Bu davalarda özellikle inşaatın sözleşmeye uygun şekilde tamamlanıp tamamlanmadığı, bağımsız bölümlerin teslim durumu ve tarafların sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği incelenmektedir.

5.2. Arsa Sahibinin Tescil Talebi

Bazı durumlarda yüklenici tarafından arsa sahibine devredilmesi gereken bağımsız bölümlerin tapu işlemleri yerine getirilmeyebilmektedir.

Bu gibi hallerde arsa sahibi de kendi adına tescil talebinde bulunabilmekte ve yükleniciye karşı tescile zorlama davası açabilmektedir.

5.3. İnşaatın Sözleşmeye Uygun Tamamlanması

Tescile zorlama talebinin kabul edilebilmesi için, yüklenicinin inşaatı sözleşmeye ve projeye uygun şekilde tamamlamış olması büyük önem taşımaktadır.

Yargı Mercii tarafından yapılacak incelemede; ruhsata uygunluk, inşaat seviyesi, teknik şartnameye uygunluk ve sözleşme hükümlerinin yerine getirilip getirilmediği değerlendirilmektedir.

5.4. İskân ve Bağımsız Bölüm Tesliminin Önemi

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde iskân alınması ve bağımsız bölümlerin fiilen teslim edilmesi büyük önem taşımaktadır.

Özellikle sözleşmede iskân alınmasının yüklenicinin borçları arasında düzenlendiği durumlarda, iskân eksikliği tescil taleplerinin değerlendirilmesinde etkili olabilmektedir.

Bunun yanında, bağımsız bölümlerin fiilen teslim edilmiş olması da tarafların edimlerini yerine getirip getirmediğinin tespitinde dikkate alınmaktadır.

6.

Miras Taksim Sözleşmesine Dayalı Tescil Talebi

Miras bırakanın vefatı sonrasında mirasçılar arasında yapılan miras taksim sözleşmeleri ile, terekeye dahil taşınmazların hangi mirasçıya bırakılacağı kararlaştırılabilmektedir.

Mirasçılar arasında geçerli şekilde yapılan paylaşım anlaşmasına rağmen, taraflardan birinin tapu devri işlemlerini yerine getirmemesi halinde, hak sahibi mirasçı tarafından tescile zorlama davası açılabilmektedir.

Özellikle elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda, paylaşım konusunda anlaşma sağlanmasına rağmen tapuda gerekli işlemlerin yapılmaması uygulamada sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biridir.

Bu tür davalarda yargı mercii tarafından;

• Miras taksim sözleşmesinin geçerliliği,
• Paylaşım iradesinin açık olup olmadığı,
• Taşınmazın hangi mirasçıya bırakıldığının belirli olup olmadığı,
• Tarafların sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği

Incelenmektedir. Geçerli bir miras paylaşım sözleşmesinin bulunması ve tapu devri yükümlülüğünün yerine getirilmemesi halinde, taşınmazın yargı mercii kararıyla davacı adına tesciline hüküm verilebilmektedir.

7. Cebri Tescil Davasında Taraflar

Cebri tescil davalarında taraf sıfatı, taşınmazın devrini gerektiren yasal ilişkiye göre belirlenmektedir.

Bu davalarda davacı, tapu devrini isteme hakkını kazanan kişi; davalı ise taşınmazın devri yükümlülüğü altında bulunan kişi veya kişiler olmaktadır.

Özellikle tapu kayıtları, miras ilişkileri ve taşınmazın üçüncü kişilere devredilmiş olması gibi durumlar, taraf teşkili bakımından önem taşımaktadır.

7.1. Davacı Kim Olabilir?

Tescile zorlama davasını, taşınmazın kendi adına tescilini isteme hakkını hukuken kazanmış olan kişi açabilmektedir.

Bu kapsamda;

• Gayrimenkul satış vaadi alıcısı,
• Yüklenici,
• Arsa sahibi,
• Miras paylaşım sözleşmesiyle taşınmazı devralma hakkını kazanan mirasçı
  Gibi kişiler davacı sıfatına sahip olabilmektedir.

Davacının, taşınmazın devrini isteme hakkını geçerli bir yasal ilişkiye dayanarak kazanmış olması gerekir.

7.2.

Yasal Aşama Kime Karşı Açılır?

Tescile zorlama davası, kural olarak tapu devri yükümlülüğü altında bulunan kişiye karşı açılmaktadır.

Bu kişi çoğu zaman tapuda malik görünen kişi olmakla birlikte, somut olayın özelliklerine göre mirasçılar, arsa sahipleri, yükleniciler veya taşınmazı sonradan devralan üçüncü kişiler de davalı konumunda olabilmektedir.

Özellikle taşınmazın yasal aşama açılmadan önce üçüncü kişilere devredilmiş olması halinde, tapu kayıt durumu ve üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığı önem taşımaktadır.

8. Cebri Tescil Davasında Zamanaşımı

Cebri tescil davalarında zamanaşımı süresi, tescil talebinin dayandığı yasal ilişkinin niteliğine göre değişebilmektedir.

Özellikle gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine dayalı tescil taleplerinde, zamanaşımının başlangıç tarihi ve süresinin belirlenmesi uygulamada önem taşımaktadır.

Yargı Mercii tarafından yapılacak incelemede; taraflar arasındaki sözleşme ilişkisi, tapu devri yükümlülüğünün hangi tarihte muaccel hale geldiği ve zamanaşımını kesen işlemler değerlendirmektedir.

8.1. Tescil Taleplerinde Zamanaşımı

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tescile zorlama davalarında, kural olarak Türk Borçlar Kanunu’ndaki genel zamanaşımı süresi uygulanmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu m.146

Buna göre, kanunda aksine bir düzenleme bulunmadıkça alacaklar on yıllık zamanaşımına tabidir.

Bu nedenle, tapu devrini isteme hakkını kazanan kişinin, muacceliyet tarihinden itibaren on yıl içerisinde tescil talebinde bulunması gerekmektedir.

8.2. Zamanaşımının Başlangıcı

Zamanaşımı süresi, tapu devrinin talep edilebilir hale geldiği tarihten itibaren işlemeye başlamaktadır.

Başka bir ifadeyle, taraflar arasındaki sözleşmede öngörülen şartların gerçekleşmesi ve tapu devri borcunun muaccel hale gelmesi gerekmektedir.

Örneğin satış bedelinin tamamen ödenmesi, inşaatın sözleşmeye uygun şekilde tamamlanması veya sözleşmede belirlenen sürenin dolması gibi durumlar zamanaşımının başlangıcı bakımından önem taşımaktadır.

8.3.

Zamanaşımının Kesilmesi ve Durması

Borçlunun borcu ikrar etmesi, yasal aşama açılması, icra takibi yapılması veya taraflar arasında alacağın varlığını kabul eden işlemlerin gerçekleşmesi halinde zamanaşımı kesilebilmektedir.

Bunun yanında, kanunda düzenlenen bazı özel durumlarda zamanaşımı süresi durabilmektedir.

Zamanaşımının kesilmesi halinde süre yeniden işlemeye başlamakta olup, somut olayın özelliklerine göre yargı mercii tarafından ayrıca değerlendirme yapılmaktadır.

9. Cebri Tescil Davasında Yargılama Süreci

Cebri tescil davaları, taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin ayni sonuç doğuran davalardır. Bununla birlikte, bu davalarda yalnızca tapu kayıtları değil; taraflar arasındaki sözleşme ilişkisi, tarafların yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği ve tapu devri şartlarının oluşup oluşmadığı da ayrıntılı şekilde incelenmektedir.

Bu nedenle yargılama sürecinde hem taşınmaza ilişkin resmi kayıtlar hem de taraflar arasındaki yasal ilişki birlikte değerlendirilmektedir.

9.1. Görevli ve Yetkili Yargı Mercii

Cebri tescil davalarında görevli yargı mercii kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Yetki bakımından ise yasal aşama, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır ve bu yargı mercii kesin yetkilidir.

Bu nedenle davanın başka bir yerde açılması halinde yargı mercii tarafından yetkisizlik hükmü verilebilmektedir.

9.2. İhtiyati Tedbir Talebi

Cebri tescil davalarında en önemli usuli korumalardan biri, yasal aşama konusu taşınmazın üçüncü kişilere devrinin önlenmesidir. Bu nedenle yasal aşama açılırken veya yargılama sırasında mahkemeden ihtiyati tedbir talep edilmesi büyük önem taşımaktadır.

Yargı Mercii, davacının iddiasını yaklaşık olarak ispat etmesi halinde, tapu kaydına satış ve devir yasağına ilişkin ihtiyati tedbir şerhi konulmasına hüküm verebilmektedir.

Bu tedbir, yasal aşama sürecinde taşınmazın el değiştirmesini önleyerek davanın sonucunun etkisiz hale gelmesini engelleyen önemli bir yasal koruma sağlamaktadır.

9.3. Deliller ve İspat

Cebri tescil davalarında ispat yükü kural olarak davacıya aittir.

Bu kapsamda özellikle aşağıdaki deliller önem taşımaktadır:

• Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri
• Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri
• Tapu kayıtları
• Banka kayıtları ve ödeme belgeleri
• Teslim tutanakları
• Taraflar arasındaki yazışmalar
• Tanık beyanları
• Bilirkişi raporları
• Keşif incelemeleri

Özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan itilaflarda, inşaatın sözleşmeye uygun şekilde tamamlanıp tamamlanmadığının tespiti bakımından bilirkişi incelemesi büyük önem taşımaktadır.

9.4.

Harç ve Yargılama Giderleri

Cebri tescil davaları kural olarak nispi harca tabi davalar arasında yer almaktadır. Bu nedenle yasal aşama açılırken, yasal aşama konusu taşınmazın değeri üzerinden hesaplanan harcın ödenmesi gerekmektedir.

Yargılama sürecinde ayrıca;

• Bilirkişi ücreti
• Keşif giderleri
• Tebligat giderleri
• Tanık giderleri

Gibi çeşitli yargılama giderleri de ortaya çıkabilmektedir. Yasal Aşama sonunda bu giderler kural olarak davayı kaybeden tarafa yükletilmektedir.

9.5. Vekâlet Ücreti

Cebri tescil davalarında vekâlet ücreti, yasal aşama sonunda mahkemece belirlenen taşınmaz değeri üzerinden nispi (oransal) olarak hüküm altına alınmaktadır.

Davayı kazanan taraf lehine, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca karşı taraftan vekâlet ücreti tahsil edilmesine hüküm verilmektedir.

Bunun yanında, taraflar ile vekâlet ücretleri de gündeme gelebilmektedir.

9.6.

Yasa Yolları (İstinaf ve Temyiz)

Cebri tescil davalarında verilen kararlar, üst mahkemelerin denetimine tabidir.

• İstinaf Süreci:İlk derece yargı makamı kararına karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içerisinde Bölge Adliye Yargı Makamı nezdinde istinaf yoluna başvurulabilmektedir.
• Temyiz Süreci:İstinaf incelemesi sonucunda verilen kararlara karşı, kanuni şartların bulunması halinde Yargıtay nezdinde temyiz yoluna başvurulabilmektedir.

Cebri tescil kararları kural olarak kesinleşmeden tapuda infaz edilememektedir. Bu nedenle, mahkemece tescil hükmü verilmiş olsa dahi; istinaf ve temyiz süreçleri tamamlanıp hüküm kesinleşmeden tapuda mülkiyet devri işlemleri gerçekleştirilememektedir.

30 yılı aşkın mesleki tecrübesiyle; başta gayrimenkul hukuku, miras hukuku ve kentsel dönüşüm hukuku olmak üzere taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklar alanında faaliyet göstermektedir. Kurucusu olduğu Bürosu bünyesinde; tapu davaları, miras uyuşmazlıkları, kat karşılığı inşaat projeleri, kamulaştırma işlemleri, kira ilişkileri ve kentsel dönüşüm uygulamalarına ilişkin süreçlerde müvekkillerine yasal danışmanlık ve yasal aşama takibi hizmeti sunmaktadır. Teknik bilgi birikimi, uygulama deneyimi ve çözüm odaklı yaklaşımıyla; gerçek kişiler, yatırımcılar ve şirketlere yönelik kapsamlı yasal destek sağlamaktadır.