Tapulama Kanunlarına Genel Bakış

Türkiye'de tapulama işlemleri, 1960'lı yıllardan itibaren çıkarılan özel kanunlarla düzenlenmiştir. Bu alandaki ilk kapsamlı düzenleme 509 sayılı Tapulama Kanunu olmuş, ancak bu kanun Anayasa Mahkemesi tarafından şekil yönünden iptal edilmiştir. Ardından 766 sayılı Tapulama Kanunu yürürlüğe girmiş ve 1987 yılına kadar uygulanmıştır. Her iki kanun da benzer hükümler içermekte olup, tapulama işlerinin nasıl yürütüleceğini, teşkilat yapısını ve hazırlık süreçlerini detaylı şekilde düzenlemiştir.

509 Sayılı Tapulama Kanunu (1964-1966)

509 sayılı Tapulama Kanunu, 17 Temmuz 1964 tarihinde kabul edilmiş ve 1 Ağustos 1964 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanmıştır. Kanun, 12 Mayıs 1966 tarihine kadar yürürlükte kalmıştır. Ancak Cumhuriyet Senatosu'nun 32 üyesi tarafından açılan bir dava sonucunda, kanunun Cumhuriyet Senatosu'ndaki görüşmeleri sırasında toplanma yeter sayısının bulunmadığı ve Anayasa'nın 85. ve 86. maddelerine aykırı olarak çıkarıldığı tespit edilmiştir.

Anayasa Mahkemesi'nin 16/11/1965 gün ve 1964/38 Esas, 1965/59 Karar sayılı kararıyla kanunun tümü şekil yönünden iptal edilmiştir.

İptal kararında belirlenen 12/5/1966 tarihine kadar yürürlükte kalmıştır. Anayasa Mahkemesi kararı 12 Ocak 1966 tarihli ve 12200 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanmıştır.

766 Sayılı Tapulama Kanunu (1966-1987)

509 sayılı Kanun'un iptalinin ardından, 28 Haziran 1966 tarihinde 766 sayılı Tapulama Kanunu kabul edilmiş ve 12 Temmuz 1966 tarihli, 12346 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Bu kanun, 09.07.1987 tarihli ve 19512 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 48. maddesi ile yürürlükten kaldırılmıştır. 766 sayılı Kanun, 509 sayılı Kanun ile büyük ölçüde aynı hükümleri içermekte olup, tapulama işlemlerinin hukuki çerçevesini belirlemiştir.

Kanunun Konusu ve Uygulama Alanı

Her iki kanunun 1. maddesine göre, tapulamaya başlandığı tarihte il ve ilçelerin merkez belediye sınırları dışında kalan gayrimenkullerden tapusuz olanlar bu kanun hükümlerine göre tapulanır; tapulu olanların kayıtları ise yine bu kanun hükümlerine göre yenilenir. Bu suretle kadastro planları tanzim edilir ve tapu sicilleri tesis olunur. Kanunun tanzim ettiği idari ve kazai faaliyetler, kanunun şümulü içinde bulunan bütün gayrimenkuller hakkında kadastro planlarının tanzimini, hak sahiplerinin doğru olarak tayinini ve tescile tabi gayrimenkullerin sicil harici bırakılmamasını amaçlar.

Kanunun Uygulanması Dışında Kalan Gayrimenkuller

2. madde uyarınca, tarıma elverişli olmayan sahipsiz yerler ile aynı nitelikte olan sahipsiz kayalar, tepeler, dağlar ve Orman Kanunu uyarınca orman sayılan yerler tapulamaya tabi tutulmaz. Ancak birlik sınırları içinde kalan bu gibi gayrimenkullerin tapulamaya tabi olup olmadığı hususunda ilgililer arasında anlaşmazlık çıkarsa, tapulama tutanağı ve krokisi yapılır; anlaşmazlık sebebi tutanakla belirtilir ve bu kanunda yazılı usul ve ilgili kanunların esasları dairesinde çözülür.

Bölge ve Birlik Kavramları

3. maddeye göre, tapulama işleri için her ilin merkez ilçesi ile diğer ilçeleri birer bölge, her bucak merkezi ile her köy birer birlik sayılır. İl ve ilçe merkezlerinin belediye sınırları dışında kalıp da bir bucak merkezine veya köye bağlı olmayan mahalleri, bu kanunun tatbikine münhasır olmak üzere, bir birlik saymaya veya yakınlık ve sair hususiyetlerini gözeterek topluca veya kısım kısım bucak veya köylerin birlik sınırları içerisine almaya tapulama müdürü yetkilidir.

İdari Teşkilatta Değişiklik

4. madde hükmüne göre, birlik genel sınırı dahilinde ilk parsel için tapulama tutanağı tanzim edildikten sonra, birlik tamamının veya bir kısmının idari teşkilattaki değişiklik sebebiyle bu kanunun tatbik sahası dışına çıkmış veya başka bir birlik dahilinde tapulamayı icap ettirmiş olması, birlik dahilindeki tapulamayı durdurmaz. Tapulamaya bu kanun hükümleri dairesinde devam edilir. Bu gibi gayrimenkullerin tapu kütükleri ayrıca tanzim ve alakalı tapu idaresine devrolunur.

Teşkilat Yapısı

İdari Teşkilat

5. maddeye göre, tapulama işleri her bölgede bir tapulama müdürü tarafından idare olunur. Her bölgeye lüzumu kadar kontrol mühendisi, fen ve tasarruf kontrol memurları ile en az dört teknisyen ve dört teknisyen yardımcısı, katip, daktilo, jaloncu ve hademe verilir.

Adli Teşkilat

6. madde uyarınca, genel mahkemelere ait olup da bu kanunun tatbiki ile ilgili dava ve işleri, tespit olunan usul ve esaslar dairesinde görmek üzere her bölgede tek hâkimli ve Asliye Mahkemesi sıfatını haiz yeter sayıda Tapulama Mahkemesi kurulur. Bu mahkeme hâkimleri, Hâkimler Kanunu hükümlerine tabi olup tercihen hukuk hâkimliği yapmış olanlar arasından seçilerek tayin edilir. Mahkeme emrine lüzumlu kadar zabıt kâtibi, mübaşir ve hademe verilir. Zabıt kâtibi ve mübaşirler, adliye başkâtip ve zabıt kâtibi hükümlerine tabidir.

İdari Memurların Tayini

7. maddeye göre, tapulama müdürleri, kontrol mühendisleri, fen ve tasarruf kontrol memurları, teknisyen ve yardımcıları Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce re'sen, bu teşkilat mensuplarından ve bu maksatla açılmış ve açılacak kurs ve okullardan mezun olanlar arasından tayin edilir. Kâtipler, tapulama müdürlerinin inhası ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce, hizmetliler ise tapulama müdürünün teklifi üzerine mahallin en büyük mülkiye amiri tarafından tayin olunurlar. Bunların vazife ve selahiyetleri yönetmelik ile belirtilir.

Tapulama Müdürünün Vazifeleri

8. madde uyarınca, Tapulama Müdürü, bu kanunda ve yönetmelikte gösterilen vazifelerden başka, tapulama işlerinin çabuk ve düzeninde yürütülmesini sağlayacak her türlü tedbirleri alır ve memurların iş durumlarını takip eder.

Genel Müdürlüğün Memurları Vazifelendirme Selahiyeti

9. maddeye göre, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü; merkez ve iller teşkilatında aylık veya ücretle çalışan herhangi bir memuru, yapılması Genel Müdürlüğe ait iş için orada Genel Müdürlük teşkilatı ve açık vazife bulunup bulunmaması ile kayıtlı olmaksızın kadrosu ile birlikte dilediği yerde vazifelendirmek selahiyetine haizdir.

Hazırlık İşleri

Tapulama Bölgelerinin Tayini ve İlanı

10. madde uyarınca, tapulama yapılacak bölgeler, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün teklifi ve bağlı bulunduğu Bakanlığın tasvibi ile tayin olunur. Bu husus tapulamaya başlamadan en az bir ay önce Resmî Gazete'de, bölge merkezinde ve bölgenin bağlı bulunduğu il merkezinde mutat vasıtalarla ilan olunur. Ayrıca radyo ve Ankara ile İstanbul'da çıkan günlük birer gazetede ilan yapılır.

Tapulama Birliklerinin Tayini ve İlanı

11. maddeye göre, her birlikte tapulamaya başlama tarihi tapulama müdürü tarafından tayin olunarak, bu bölge merkezinde ve tapulanmasına başlanacak birliklerle bitişik birliklerde en az on beş gün evvel mutat vasıtalarla ilan edilir. Bu ilanın bir sureti o birliğin bağlı bulunduğu en büyük mal memuruna tevdi ve keyfiyet bir tutanakla tevsik olunur.

Kayıt, Harita ve Planların Çıkarılması

12. madde uyarınca, her birliğe ait vergi kayıtları ile tapu kayıtları (üzerindeki bütün hak ve mükellefiyetleri, takyitleri ve şerhleri muhtevi olarak) birlikler itibariyle ayrı ayrı çıkarılır. Bu kayıtların aslına uygunluğu çıkaran memurlar tarafından tasdik olunur. Tapulama müdürü, bütün resmî daireler, belediyeler, özel idareler ve müesseselerle şahıslar tarafından yaptırılmış harita ve planlardan lüzum gördüklerinin ve bunlara ait vesikaların örneklerini aldırabilir.

Mahalli Mahkemelerden Dava Listesinin İstenilmesi

13. maddeye göre, tapulama müdürü, birlikte tapulama işine başlamadan önce, mahalli hukuk mahkemelerinden o birlikteki gayrimenkuller hakkında tapulama ile ilgili olup, görülmekte bulunan davalarla, hükme bağlanmış olup da henüz kesinleşmeyen davaların birer listesini alır. Tapulama müdürü, bu listeyi tapu ve vergi kayıtları ile birlikte tespitte nazara almak üzere, teknisyen ve yardımcısına tevdi eder.

Gayrimenkulün tespitinde, davanın mahiyetine göre ihtilaf mülkiyete ait ise maliki açık bırakılmak, hududa taallük ediyorsa o kısım işaretlenmek suretiyle birlikteki parsel sırasına göre ilgili gayrimenkullerin tespitini yaptırarak tutanakları ekleriyle birlikte hemen tapulama mahkemesine verir. Listenin müdür tarafından alınmasından sonra o birlikte bulunan gayrimenkul hakkında mahalli hukuk mahkemelerince açılan davalar derhal tapulama müdürüne bildirilir. Bu halde tapulama müdürü yukarıki fıkralar hükmü dairesinde işlem yapar. Mahalli hukuk mahkemesinde görülmekte olan davanın konusu gayrimenkul hakkında, tapulama tutanağı tanzim edilince, keyfiyet hemen davanın görülmekte olduğu mahkemeye bildirilir.

Bilirkişilerin Seçilmesi

14. madde uyarınca, tapulama müdürü, tapulaması yapılacak birliklerin muhtarı ile ihtiyar kurulu üyelerini ve belediye teşkilatı olan yerlerde belediye başkanını, o birliğin tapulamasına başlamadan önce, bölge merkezine davet ederek bu işlerin nasıl yapılacağını kendilerine anlatır. Köy ve belediye idaresinin en yüksek karar organını toplayarak bu işlerde bilgi sahibi altı bilirkişi seçmelerini ve adlarını bildirmelerini tefhim ve keyfiyeti bir tutanakla tevsik eder.

Bu bildiri üzerine, bir hafta içinde köy idaresinin veya belediyesinin en yüksek organı, muhtar veya belediye reisinin başkanlığında toplanarak salt çoğunlukla altı bilirkişi seçer. Birinci toplantıda çoğunluk bulunmazsa toplantı ertesi güne bırakılır. O gün bulunanların mevcudu ile seçim yapılır. Seçim neticesi karar defterine geçirilir. Seçilenlerin adları muhtar veya belediye reisi tarafından tapulama müdürüne bildirilir.

Bir birlikte birden fazla tapulama teknisyeni ile yardımcısının çalıştırılması halinde diğer her ekip için ayrıca üç bilirkişi seçilir. Bilirkişiler süresi içinde seçilmediği takdirde veya üçüncü madde uyarınca bir bucak veya köye bağlı olmaksızın birlik sayılan mahaller için bilirkişiler o bölgenin mülkiye amirince seçilir. Köy sınırlarının değişmiş olması gibi hususi sebeplerle birlik içindeki gayrimenkullerin tamamının veya bir kısmının durumunu o birlik bilirkişileri tayin edemezlerse, tapulama müdürünün müracaatı üzerine alakalı civar birlikler veya şehir ve kasaba halinden o bölgenin mülkiye amiri tarafından bilirkişiler seçilir.

Yemin

15. maddeye göre, bilirkişilere, tapulamaya başlamadan önce tapulama müdürünün daveti üzerine, tapulama hakimi veya aynı bölgedeki sulh hakimi tarafından Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu gereğince yemin ettirilir ve keyfiyet tutanakla tevsik olunur.

Bilirkişiliği Engelleyen Haller

16. madde uyarınca, 40 yaşını bitirmemiş olanlarla kısıtlı veya yüz kızartıcı bir suçtan kesinleşmiş şekilde hükümlü bulunanlar bilirkişi olamaz.

Kanunların Yürürlükten Kaldırılması ve Sonuç

509 sayılı Tapulama Kanunu, Anayasa Mahkemesi tarafından şekil yönünden iptal edilmiş ve yerine 766 sayılı Tapulama Kanunu yürürlüğe girmiştir. 766 sayılı Kanun ise 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 48. maddesi ile 1987 yılında yürürlükten kaldırılmıştır. Böylece tapulama işlemleri, 3402 sayılı Kadastro Kanunu çerçevesinde yürütülmeye başlanmıştır. Her iki kanun da dönemin ihtiyaçlarına cevap verecek şekilde tapulama teşkilatını, hazırlık işlemlerini ve uygulama esaslarını detaylı olarak düzenlemiştir.