Tahliye taahhütnamesi, kiralayan ile kiracı arasında, kiralanan taşınmazın tahliyesine ilişkin anlaşmadır. Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinin feshi niteliğinde bir işlemdir. Borçlar Kanunu uyarınca, bu anlaşmanın geçerli olabilmesinin koşulları vardır.
Bunlar;
- Tahliye taahhütnamesinin yazılı olması,
- Kiralanan taşınmazın tesliminden sonra yapılmış olması,
- Tahliye tarihinin belirlenmiş olmasıdır.
Kanun düzenlemesine göre, tahliye taahhütnamesinin, kiralananın tesliminden sonra düzenlenmesi gerekir. Kiralanan taşınmazın tesliminden önce imzalanan tahliye taahhütnamesi geçersizdir. Yine kira sözleşmesi ile aynı düzenleme tarihini taşıyan tahliye taahhütnamesi de geçersiz kabul edilmektedir.
İlginizi Çekebilir: Kira Bedeli Tespit veya Uyarlama Davası
Taahhütname ile Tahliye Nasıl Yapılır?
Taahhütnameye dayalı tahliye talebi, icra takibi veya dava yolu ile yapılır.
Tahliye Taahhüdüne Dayalı İcra Takibi
Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi, ilamsız takip niteliğindedir. Takip talebi üzerine kiracıya icra emri gönderilir.
İcra emrinin kendisine tebliğinden itibaren kiracının süresi içerisinde itiraz etmesi halinde takip durur. Takibin devamı için itirazın niteliğine göre itirazın kaldırılması veya itirazın iptali davası açılması gerekir.
Tahliye Taahhütnamesine İtiraz
Kiracı, tahliye taahhütnamesine dayalı icra emrinin kendisine tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde icra dairesine vereceği dilekçe ile itiraz edebilir. Tahliyeye ilişkin takip, ilamsız takip niteliğinde olduğundan, kiracının itirazı ile takip durur.
Takibin devamı için, kiraya verenin itirazın kaldırılması veya itirazın iptali davası açması gerekir. İtirazın kaldırılması davası için bir aylık, itirazın iptali davası için bir yıllık hak düşürücü süre mevcuttur. Bu sürelerden sonra itirazın iptali davası açılamaz. Tahliye taahhütnamesi hükümden düşer.
Tahliye Taahhüdüne Dayalı İcra Takibi veya Dava Süresi
Tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibinin, taahhütnamede yer alan tahliye tarihinden itibaren bir ay içerisinde yapılması gerekir. Yine taahhütnameye dayalı tahliye davasının da aynı süre içerisinde açılması gerekir. Aksi halde tahliye taahhütnamesi geçersiz hale gelir. Bu süre geçtikten sonra, ancak Borçlar Kanunu 353. madde şartlarına göre tahliye taahhüdüne dayalı işlem yapılabilir.
Tahliye Davalarında Uzayan Dava Süresi – TBK m.353
Borçlar Kanunu 353. maddesinde tahliye davası açma süresinin uzaması düzenlenmiştir. Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
(TBK m.353) Düzenlemeye göre, herhangi bir nedene dayalı tahliye davası açma süresi; kiraya veren, en geç dava açma süresi içerisinde kiracıya tahliye ihtarında bulunmuşsa, bir kira yılı için uzamış olur. Bu durumda, uzayan kira yılı içerisinde her zaman tahliye davası açılabilir. Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye davalarında da uzamış dava süresi düzenlemesinin uygulanacağı, Yargıtay kararlarında belirtilmiştir. Taahhüt nedeniyle açılacak tahliye davasının taahhüt edilen tarihten başlayarak bir (1) ay içinde açılması veya bu süre içinde taahhüde dayalı olarak icra takibi yapılmış olması gerekir.
6098 sayılı TBK’nun dava süresinin uzaması başlıklı 353. maddesine göre; Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır…
6098 sayılı TBK’nun “Dava süresinin uzaması” başlıklı 353. maddesinde tahliye nedenleri bakımından bir sınırlama ve tahdit getirilmemiş olup TBK’nun 350. maddesinde düzenlenen ihtiyaç nedenine, TBK’nun 352/1 maddesinde düzenlenen taahhüde, TBK’nun 352/2. maddesinde düzenlenen iki haklı ihtara dayalı tahliye davalarına, TBK’nun 352/3. maddesinde düzenlenen kiracının aynı şehirde başka konutu olması nedenlerine dayalı tahliye davalarına ilişkin dava süresinin uzamasına dair genel düzenleme yapıldığı ve yapılan düzenleme ile TBK’nun 352/1. maddelerinde düzenlenen taahhüde dayalı tahliye davaları için ayrık tutulmadığı bu defaki incelemeden anlaşılmıştır. Somut olayda; taraflar arasında imzalanan 01.01.2012 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.
Davalı kiracı; 24.04.2012 tanzim tarihli taahhütname ile taşınmazı 31.12.2014 tarihinde tahliye edeceğini taahhüt etmiştir. Davacı, 19.11.2014 tarihli ihtarname ile kiralananın taahhüt edilen tarihte tahliye edilmesini istemiş, ihtar davalıya 21.11.2014 tarihinde tebliğ edilmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren 01.01.2014-01.01.2015 dönemi sona ermeden 21.11.2014 tebliğ tarihli ihtarname ile dava açacağını davalıya bildirdiğine göre, bildirimi takip eden uzayan kira yılı sonu olan 01.01.2016 tarihine kadar dava açılabilir.
Bu durumda 10.04.2015 tarihinde açılan dava süresinde olup, mahkemece davanın esastan incelenmesi gerekirken süresinde açılmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/8734 E, 2018/1505 K, 22.02.2018 T)
İlginizi Çekebilir: İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Tahliye Taahhüdü Sonradan Doldurulan Tahliye Taahhütnamesi Geçerli Mi? Boş tahliye taahhütnamesi sonradan doldurulursa geçerli olur mu?
Kira kontratıyla birlikte imza altına alınan ancak düzenleme tarihi boş bırakılan tahliye taahhütnamesinin sonradan doldurulması çokça rastlanan bir uygulamadır. Taahhütnamenin icraya konulmasından sonra kiracı, tahliye taahhütnamesinin sonradan doldurulduğu itirazında bulunabilir. Ancak Yargıtay uygulamasında bu yöndeki itiraz kabul görmemekte, boş metne imza atan kiracının bunun sonuçlarına katlanacağı kabul edilmektedir. Kiracı (taahhütnamenin kira sözleşmesinin tanzimi sırası da alındığını, tanzim tarihinin sonradan doldurulduğunu) savunmuş ise de; imzası inkar edilmeyen taahhütnamede “halen icar ve işgali altındaki” davacıya ait dairede oturduğunu ve bu şekilde tahliye taahhüdünü kiralananda otururken verdiğini kabul etmiştir.
Öte yandan atılan imza, imza sahibi kiracıya bağlayacağından tahliye taahhüdünü içeren bu belgedeki tarihlerin sonradan doldurulduğu yolundaki itiraza itibar edilemez. Taahhütnamedeki tanzim tarihinin boş olarak bırakılıp davacıya verildiğinin kabul edilmesi halinde dahi davalı kiracı bu şekilde davranışının sonucuna katlanmak zorundadır. Kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekir.
(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2008/11 E, 2028/2784 K)
Tahliye taahhüdündeki tarih kısmının boş bırakılmış olması onu tek başına geçersiz kılmaz. Tahliye taahhüdünün tanzim ve tahliye tarihlerinin sonradan doldurulduğu kabul edilse dahi kiracı tahliye ve tanzim tarihleri boş olarak düzenlenen taahhütnameyi imzaladığına göre boşa imza atmakla kiralayana doldurma yetkisi vermiş sayılacağından bunun sonucuna katlanmak durumundadır.
(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 1992/357 E, 1992/422 K)
Taahhütnamenin Kira Kontratı İle Aynı Tarihte Yapıldığı İtirazı
Tahliye taahhütnamesinin boş olarak verildiği itirazı ile kira kontratı yapılırken imzalandığı itirazı farklı itirazlardır. Taahhütnamenin kiralanan taşınmazın tesliminden sonra yapılmış olması bir geçerlilik şartıdır.
Kiracının, taahhütnameyi kira kontratı yapılırken imzaladığı itirazı, ancak yazılı belge ile kanıtlaması halinde kabul görür. Aksi halde taahhütname geçerli kabul edilir. Tahliye taahhütnamesindeki tarihlerin sonradan doldurulduğu itirazı, kira kontratı ile birlikte imzalandığı iddiasını içermedikçe önem taşımaz. Bu noktada belirtmek gerekir ki, yenilenen kira kontratı ile birlikte imzalanan tahliye taahhütnamesi geçerlidir.
Çünkü bu durumda kiracı, halihazırda taşınmazı kullanmaktadır. Senet ve belgelerin sonradan doldurulduğu iddiasına yönelik mürekkep yaşının tespiti mümkün müdür? Belgelerde mürekkep yaşı tespiti, çoğu zaman mümkün olmaz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararında da teknik imkanlar nedeniyle, hukuken bu tespitin mümkün olmadığı kabul edilmiştir.
Ülkemiz koşullarında mürekkep yaş tespitinin mevcut durumda mümkün olmadığı yargı camiasınca bilinmesi ve kabul edilmesi, diğer taraftan davalı Belediyenin davada taraf sıfatlarının bulunmadığı yönündeki itirazlarının yerinde bulunmadığı hususları Hukuk Genel Kurulunun 29.03.2017 tarih, 2017/13-559 E., 2017/576 K. sayılı kararında aynen benimsendiği gibi bir kısım senetler üzerinde banka kaşelerinin de mevcut olduğunun görülmesi karşısında bahsi geçen evrakın sonradan düzenlendiği iddiasının da dosya kapsamı ile örtüşmediği anlaşılmaktadır. Hâl böyle olunca yerel mahkemenin mürekkep yaşı incelemesi yapılmasının gerekli olmadığı yönündeki direnme gerekçesi yerinde ve hukuka uygundur.
(Yargıtay HGK 2017/665 E, 2018/1465 K, 18/10/2018 T)
Bu karar, günümüzdeki teknik imkanlara göre verilmiş olup, inceleme tekniklerinin ve teknolojinin gelişmesi ile değişmesi muhtemeldir.
Tahliye Davası Öncesi Zorunlu Arabuluculuk
2023 Eylül ayı itibari ile tahliye davaları öncesinde zorunlu arabuluculuk dava şartı halinde getirilmiştir. Düzenlemeye göre, kira hukukuna ilişkin uyuşmazlıklar ve tahliye davaları öncesinde arabulucuya başvurulması şarttır. Düzenleme; ilamsız icra yoluyla kiracı tahliyesini ise zorunlu arabuluculuk kapsamı dışında tutmuştur. Tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibi de ilamsız icra niteliğindedir.
Bu nedenle, tahliye taahhüdünün icraya konmasından önce arabulucuya başvuru gerekmez. Kiracı, başlatılan takibe süresinde itiraz etmezse, icra dairesinden tahliye talebinde bulunulabilir. Ancak kiracı tahliye talepli icra takibine itiraz ederse takip durur. Bu durumda tahliye taahhütnamesinin özelliği ve itirazın niteliğine göre ya itirazın kaldırılması ya da itirazın iptali davası açılması gerekir.
Tahliye taahhütnamesinin noterde hazırlanmış olması veya kiracının taahhütnamenin içeriğine ilişkin (imza veya sonradan doldurulma gibi) bir itirazının bulunmaması halinde, itirazın kaldırılması talep edilebilir. Bu durumda yine arabulucuya başvuru gerekmez. Ancak tahliye talepli itirazın iptali davasını gerektiren hallerde, takibin devamı için dava öncesi arabulucuya başvuru yine zorunlu hale gelir. Arabulucuya başvuru şartı yerine getirilmeden açılan tahliye davaları usulden reddedilir.
Kiracı Tahliye Davalarında Avukat
Kiracı tahliye davaları, hangi sebebe dayalı olursa olsun, usul bilgisi ve tecrübe gerektiren davalardır. Tahliye davalarında doğru adımları atabilmek için güncel yargı kararlarının da takibi şarttır. Kira uyuşmazlıklarının arttığı bu dönemde uygulama günden güne değişmekte ve yerleşmektedir.
Uzun yargılama süreleri düşünüldüğünde, bu davalarda yapılacak hatalı işlemlerin büyük hak kayıplarına yol açması kaçınılmazdır. Bu nedenle ister kiralayan ister kiracı taraf olsun, bu davalarda kira hukukunda iyi bir avukattan destek almak şarttır.
Sık Sorulan Sorular
Tahliye taahhütnamesi varsa kiracı çıkar mı?
Geçerli bir tahliye taahhütnamesi varsa, kiraya veren kiracının tahliyesini isteyebilir. Kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa, taahhütname icra takibi ile işleme konulur. Kiracının itirazı halinde, itiraza karşı mahkemeden tahliye kararı istenir.
Tahliye taahhütnamesi hangi durumda geçersiz olur?
Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için yazılı olması, kiralanan taşınmazın tesliminden sonra imzalanmış olması ve tahliye tarihini içermesi şarttır. Aksi halde taahhütname geçersiz olur. Tahliye taahhütnamesi, belirtilen tarihten itibaren bir ay içerisinde icraya konulmalıdır. Aksi halde geçerliliğini yitirir.
Boş tahliye taahhüdü geçerli mi?
Kiracı tarafından boş olarak verilen tahliye taahhütnamesi ile işlem yapılabilir. Bu konudaki Yargıtay kararlarında, kiracının boş belgeye imza atarken, belgenin doldurulması yetkisini de karşı tarafa tanımış olduğu kabul edilmektedir.
Tahliye taahhütnamesi için ihtar gerekir mi?
Tahliye taahhütnamesinin icraya konulabilmesi için ihtar şartı aranmaz. Taahhütname süresi içerisinde doğrudan icraya konulabilir.
Kiracı tahliye taahhütnamesine itiraz ederse ne olur?
Kiracı, tahliye taahhütnamesine itiraz ederse, itirazın kaldırılması veya iptali için dava açılır. İtirazın niteliğine göre yapılacak yargılamada mahkeme itirazı inceler. İtirazın haklı olması halinde takip iptal edilir, haksız olması halinde tahliyeye karar verilir.