Tahliye Davaları ve Çeşitleri

Kira sözleşmesine ilişkin hükümler, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda m. 299 vd.’da düzenlenmiştir. Bu hükümler uyarınca hem kiraya verenin hem de kiracının birtakım sorumlulukları olmakla birlikte bu yükümlülüklere aykırı davranmaları neticesinde söz konusu olabilecek yaptırımlar da öngörülmüştür.

Uygulamada kira sözleşmelerine ilişkin sıklıkla karşılaşılan davalardan biri deTahliye davalarıdır.Taşınmaz kiralarıNda gündeme gelen bu yasal süreçler kiracılara karşı açılmaktadır ve bu yasal süreçlerSulh Hukuk Yargı MercileriTarafından görülmektedir. Tahliye davaları farklı sebeplere dayanabilir; bu sebeplerin bazılarıKiraya verendenBazıları iseKiracıdan kaynaklananSebeplerdir.Kanunda ayrıca başkaca tahliye yasal süreci açma imkânı kiraya verene tanınmıştır. Kanunda konut ve işyeri kiraları için öngörülen tahliye sebepleri şunlardır:

Kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri:

  • Kiracının kira bedelini öngörülen sürede ödememesi (TBK m. 352): ‘‘Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, yasal aşama yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.’’

Burada söz konusu kira sözleşmesinin süresi ile ihtarnameler önem arz etmektedir.

Yapılan ihtarlar için birtakım koşullar öngörülmüştür. Öncelikleihtarnamenin muaccel olmuş bir kira bedeline yönelik olması koşulu aranır. İhtara muhatap olan kiracıya bu ihtarınusulüne uygun tebliğ edilmiş olmasıveihtarnamede kiracıya tanınan yasal ödeme süresininbelirtilmiş olmasıda gerekir.

  • Kiracının tahliye taahhüdünde bulunması (TBK m. 352):‘‘Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya yasal aşama açmak suretiyle sona erdirebilir.’’

Ancak tahliye taahhütlerinin geçerliliği için de birtakım koşulları aranmaktadır: taahhütnamenin yazılı şekilde yapılmış olması, belirli bir tarihin belirtilmiş olması, tarafların serbest iradelerine dayanıyor olması, kiracı veya onun bu konuda özel olarak vekalet vererek yetkili kıldığı kişi tarafınca imzalanmış olması. Yargıtay’ın da tahliye taahhütlerinin geçerlilik koşulları hususunda son derece dikkatli olduğu görülmektedir.

Yargıtay 12.

HD. 2020/1175 E., 2020/2309 K., 09.03.2020 Ta. Hükmü:

…Kira süresi 01.05.2012 tarihinden başlayarak 3+2 yıl olarak kararlaştırılmış olup bu sürenin sonunda kiracı mecuru boşaltarak kiraya verene kayıtsız şartsız teslim edecektir.” şeklinde taahhüdün yer aldığı, davalının 01/02/2005 günlü kira sözleşmesine göre bu tarihten itibaren kiralanan taşınmazda bulunduğu, söz konusu taahhüdün kira ilişkisi devam ederken verilen tahliye taahhüdü olduğu ancakTaahhüdün belli birTarihi içermediği görülmüştür.Tahliye taahhüdünde, tahliye tarihi belli (açık) bir şekilde yer almadığından Türk Borçlar Kanununun 352. Maddesinin aradığı anlamda bir tahliye taahhüdünün varlığından bahsedilemez.

O halde, ilk derece mahkemesince belirtilen gerekçe ile davanın reddine ve Bölge Adliye Mahkemesince de istinaf başvurusununEsastan reddine hüküm verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir…

Yargıtay 6. HD. 2015/792 E., 2015/1847 K., 25.02.2015 Ta.

Hükmü:Yargıtay bu hükmünde kira sözleşmesinden önce düzenlenen taahhütnamelerin geçersizliğinin 1 yıllık süre zarfında (TBK m. 39’da yer alan süre çerçevesinde) taahhütnamenin iptali yasal süreci açılmadığı durumlarda artık ileri sürülemeyeceğini belirtmiştir.

…Davacı vekili, yasal aşama dilekçesinde; Taraflar arasındaki 1 yıl süreli kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin 02.02.2013 değil aynı zamanda düzenlenme tarihi de olan 28.01.2013 olduğunu, davalının 42. Noterliği’nin 31.01.2013 tarih ve 010710 yevmiyle numaralıTaahhütnamesi ile kiralananı sözleşme bitim tarihi olan 28.01.2014 tarihinde tahliye etmeyi taahhüt ettiğini ancak tahliye etmediğini belirterek kiralananın tahliyesine hüküm verilmesini istemiştir.Davalı vekili,Taraflar arasında bulunan 28.01.2013 düzenleme günlü kira sözleşmesinin 02.02.2013 tarihinde başladığını buna göre davaya konu taahhütnamenin taraflar arasındaki kira ilişkisi başlamadan önce 31.01.2013 tarihinde düzenlendiğini beyanla davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, kira sözleşmesininBaşlangıç tarihinin 02.02.2013 olduğu gözetildiğindeTahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden önce verilmiş olması nedeniyle geçerliliğinin bulunmadığından bahisle davanın reddine hüküm verilmiştir. Davalı, 42. Noterliğinde düzenlenen 31.01.2013 günlü tahliye taahhütnamesinde … Mahallesi …No:1 adresinde kiracı bulunduğunu açıklayarak “28.01.2014 tarihinde hiçbir …gerek kalmadan tahliye edeceğini ve boş olarak teslim edeceğini” taahhüt etmiştir.Taahhüdün düzenlendiği tarihten itibaren 1 yıl içinde (TBK’nun39.

Maddesinde açıklanan sürede)Tahliye taahhütnamesinin iptali istenmediğinden tahliye taahhüdüGeçerli olupYasal aşama süresinde açıldığına göre davanın kabulüne hüküm verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle red hükmü verilmesi doğru değildir…

  • Kiracının kiralanan taşınmazın bulunduğu ilçe ya da belediyede başka bir meskeninin bulunması (TBK m. 352):‘‘Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması hâlinde kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi yasal aşama yoluyla sona erdirebilir.’’

Bu hükmü özetlemek gerekirse bu düzenleme kiracının ya da birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe, belde veya belediye sınırları içerisinde ikamet etmeye elverişli başkaca bir konutu mevcut olduğu takdirde, kiraya verenin sözleşmeyi kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde yasal aşama ile sonlandırabilmesini öngörmüştür. Öncelikle belirtmek gerekir ki kanunda yer alan bu ifadede belediye kavramının kapsadığı sınırlar tam olarak belirtilmemiştir. Bundan kaynaklı olarak doktrinde tartışmalı bir husus olarak karşımıza çıkmaktadır.[1]Buna göre, öğretide bir görüşBüyükşehir belediye sınırlarının bu madde kapsamına dahil edilemeyeceğini ileri sürmektedir.[2]Diğer bir görüşe göre ise, TBK’nin 352. Maddesinin üçüncü fıkrasının uygulama alanını daraltılmaması gerektiğini, mesafelerin uzamasının konutun elverişliliğini ortadan kaldırdığını ileri sürmektedir.

  • Kiracının ‘fuzuli şagil’ sıfatını haiz olması

Bir malın sahibinin (bu malın sahibi idare de olabilir) rızası olmaksızın zilyetliğini elinde bulunduran ya da malı kullanan kişiler ‘fuzuli şagil’ olarak nitelendirilir.

Bu kişiler gerçek veya tüzel kişi olabilmekle birlikte kusurlu olup olmamaları önem arz etmez. Bu durumlarda da kişiye karşı fuzuli işgal sebebiyle tahliye yasal süreci açılabilir. İhtar koşulu aranmamıştır. Sulh Hukuk Yargı Mercileri burada da görevli mahkemelerdir.

  • Kiracının kira sözleşmesine/kanuna aykırı fiillerde bulunması

Yasa kiracıya birtakım yükümlülükler yüklemiştir.

Özenle kullanma, komşulara saygı gösterme, kiralananın gösterilmesine katlanma borcu bunlardan birkaçıdır (TBK m. 316, 317, 319 vb.). Yasa koyucu, kiraya verene kiracının yükümlülüklerini ihlal etmesi hâlinde sözleşmeyi feshetme hakkı tanımıştır. Kiracının ihtar çekilerek uyarılması gibi birtakım koşullar da bazı fiiller için aranmıştır (bknz. TBK m. 316).

Yargıtay 3.

HD.2017/4988 E., 2017/12944 K., 28.09.2017 Ta. Hükmü:Yargıtay bu hükmünde kiracının özenle kullanma yükümlülüğünü ihlal ettiği durumlarda hangi hallerde ihtar koşulunun aranmayacağını zikretmiştir.

…Mahkemece, davalının akdeAykırılıkları gidermesi için davacı tarafından bir ihtarnamenin düzenlenmediği,DavadaKiracının açıktan pek fena kullanımının bulunmadığı belirtilerek davanın reddine hüküm verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 316. Maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması hâlinde sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine hüküm verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir.Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.Konut ve çatılı işyeriKirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Olayımıza gelince; hükme esas alınan 10.06.2008 başlangıç ve 30.09.2012 bitim günlü kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir itilaf bulunmamaktadır. TBK’nun 316/3. maddesinde düzenlenen kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu nedeniyle tahliye davalarında,Kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması halinde kiraya verene, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmadan ve herhangi bir süre verilmeden fesih hakkı tanınmıştır.Davalının, site sakinlerine yönelik tehdit edici sözler söylediğine ilişkin tanık beyanları ve dosya içeriği nazara alındığında, davalı kiracının eyleminin kiralananı açıktan fena kullanımını oluşturduğu, taraflar arasındaki kira ilişkisinin çekilmez hale geldiği, artık davacı kiraya verenden bu olumsuzluklara rağmen ilişkisine devam etmesinin beklenemeyeceği ve bu itibarla ihtar gerekmeksizin yasal aşama açılabileceği gözetilerek davanın kabulüne hüküm verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın reddine hüküm verilmesi doğru değildir…

Kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebepleri:

  • Kiraya verenin kira sözleşmesine konu olan konut/işyerine gereksinim duyması (ihtiyaç sebebiyle, TBK m. 350/b.1):

Kiraya veren, kira sözleşmesini;

  1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya yasa gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı yasal aşama ile sona erdirebilir.

Yargıtay, bu hükme dayanılarak açılan davalarda davacılar tarafından gerekçe olarak ileri sürülen ihtiyaç gereksinimininGerçek, samimi ve mecburiOlmasını aramaktadır.

Yeniden kiralama yasağı da bu tahliye neticesinde gündeme gelecektir.

Yargıtay 3. HD. 2017/6483 E., 2019/2527 K., 25.03.2019 Ta. Hükmü:

…Somut itilaf, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 355. Maddesi gereğince davacının tahliye ettiğiKiralananın üçüncü bir kişiye kiraya verilmesi nedeniyle ödenek talebine ilişkindir.Türk Borçlar Yasasında konut ve çatılı işyeriKiraları 339.

Ve devamındaki maddelerde düzenlenmiştir.

Konut veya çatılı işyeriKirasına ilişkin sözleşmelerin yasal aşama yoluyla sona erme şekillerinden olan kiraya verenden kaynaklanan sebepler arasında gereksinim nedeniyle sona erme düzenlenmiş olup TBK m. 350/1’e göre; kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya yasa gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı yasal aşama ile sona erdirEbilir.

Yine TBK m. 355/1’eGöreKiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananınBoşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın,Kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz ve TBK m. 355/3’e göre kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısınaSonKira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere ödenek ödemekle yükümlüdür…

  • Söz konusu konut/işyerininyeni malikininihtiyacı sebebiyle (TBK m. 351):Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya yasa gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı yasal aşama yoluyla da kullanabilir.

Yargıtay, yine burada da bu hükme dayanılarak açılan davalarda davacılar tarafından gerekçe olarak ileri sürülen ihtiyaç gereksinimininGerçek, samimi ve mecburiOlmasını aramaktadır.

  • Kira sözleşmesine konu olan konut/işyerinin inşa ve imarı sebebiyle (TBK m. 350/b.2):

Kiraya veren, kira sözleşmesini;

  • Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,

Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı yasal aşama ile sona erdirebilir.

Bu hükümde de özetle, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla birtakım koşulların sağlanması halinde tahliyede davasının açılabileceği öngörülmüştür. Bu hükme dayanılarak açılan davalarda da yeniden kiralama yasağı gündeme gelecektir. Bknz. Yargıtay 3.

HD. 2017/4632 E., 2019/1687 K. 21.02.2019 Ta. Hükmü.

Yargıtay 3. HD. 2017/4632 E., 2019/1687 K. 21.02.2019 Ta. Hükmü:

…6100 sayılı Türk Borçlar Kanununun yeniden kiralama yasağı başlıklı 355.

Maddesinde; “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasınaKiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. KirayaVeren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eskiKiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kiraBedelinden az olmamak üzere ödenek ödemekle yükümlüdür.” düzenlemesi bulunmaktadır…

Kanundan kaynaklanan tahliye sebepleri:

  • TBK m. 347:Bu hüküm uyarınca ‘…Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler…’

Bu hüküm kanundaki diğer hükümlere kıyasla daha yeni olmakla birlikte belirli bir sürenin sonunda kiraya verene gerekçe göstermeksizin fesih hakkı tanımaktadır.

Bu düzenlemenin getirilmesindeki temel dayanaklardan biri de malikin mülkiyet hakkının bir noktada korunması gerektiği düşüncesidir. Fesih bildirim sürelerine de atıf yapıldığı görülmektedir.

Aslıhan BEJI

[1]DOĞU, Hakkı Mert, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesı̇nı̇n üçüncü fıkrasına göre kı̇raya verenı̇n kı̇ra sözleşmesı̇nı̇ sona erdı̇rmesı̇, Itilaf Yargı Makamı Dergisi, Aralık, 2019.

[2]Söz konusu görüş gerekçe olarak madde gerekçesini ve yüz ölçümü büyük olan illerde büyükşehir belediyesi sınırlarını madde kapsamına dahil etmenin hakkaniyete uygun olmamasını göstermiştir.