Hukuk sistemimizde her yasal sürecin kendine has usul kuralları ve süreleri bulunmaktadır. Bu yazımızda konuya dair en çok merak edilen noktaları ele alacağız.

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: Bölge Adliye Yargı Makamı 19. Hukuk Dairesi
SAYISI: 2021/3101 E., 2021/2426 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ: 4.

Tüketici Yargı Makamı
SAYISI: 2019/561 E., 2021/344 K.

Taraflar arasındaki ödenek davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine hüküm verilmiştir.

Kararın davacı avukati vasıtasıyla istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine hüküm verilmiştir.

Bölge Adliye Yargı Makamı hükmü davacı avukati vasıtasıyla temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz koşulu ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne hüküm verildikten ve Tetkik Hâkimi vasıtasıyla hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:


I. YASAL AŞAMA
Davacı; davalılar vasıtasıyla inşaa edilen...... Gardenya Sitesinde mahkemece yapılan tespitte 38 adet eksik, kusurlu ve ayıplı imalat tespit edildiğini, bir kısmının site yönetimi vasıtasıyla yaptırıldığını, bir kısım eksiklerin halen giderilmediğini ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla alacaklarından şimdilik 1.000 TL'sinin yönetim vasıtasıyla üçüncü kişilere yapılan ödeme tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline hüküm verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP
1.

Davalı... Ş.; kat maliklerinin yasal aşama açması gerektiğini, davacı taraf olarak “...” göründüğünü, site yönetimi adına kimin hareket ettiğinin de gösterilmesi gerektiğini savunarak, davanın husumet nedeniyle reddini istemiştir.

2.... İnşaat Tic. Ve San.

A. Ş.; davacının taraf ehliyeti bulunmadığını savunarak, davanın husumet nedeniyle reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının aktif husumeti bulunmadığı gerekçesiyle davanın aktif husumet yokluğundan reddine hüküm verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A.

İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen hükmüne karşı, süresi içinde davacı istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri
Davacı; Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2020/2708 E.- 7210 K. Sayılı ilamı ile, site yönetiminin aktif yasal aşama ehliyetine haiz olduğuna hüküm verildiğini ileri sürerek; ilk derece yargı makamı kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C.

Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; bu tür davaların bizzat kat malikleri vasıtasıyla açılması gerektiği, yasal aşama konusu uyuşmazlıkta site yönetiminin bizzat tarafı olduğu herhangi bir sözleşmenin bulunmadığı, davacı... Yönetimince imalattan kaynaklanan ayıp ve eksikler nedeniyle yüklenicilere karşı yasal aşama açtığından İlk Derece Yargı Makamı kararının hukuka uygun olduğu gerekçesiyle davacının istinaf yasa yolu başvurusunun esastan reddine hüküm verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen hükmüne karşı, süresi içinde davacı temyiz isteminde bulunmuştur.

B.

Temyiz Sebepleri
Davacı; istinaf dilekçesinde sunduğu nedenleri tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe
1. Itilaf ve Yasal Nitelendirme
Itilaf, yasal aşama dışı kat maliklerine satışı yapılan bağımsız bölümlerin içinde bulunduğu sitenin ortak alanlarında ayıplı/eksik imalat bulunduğu iddiası ile site yönetimi vasıtasıyla eksik/ayıplı iş bedelinin tahsili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
1. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun "Tarifler" başlıklı 2 nci maddesinin (b) bendinde; Bu kanuna göre anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerler "ortak yerler" kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına da " kullanma hakkı " olarak tanımlanmıştır.

Bu tanıma paralel olarak kat mülkiyeti kurulu olan anagayrimenkulün ortak yerleri üzerinde kat maliklerinin hakları aynı Kanun'un 16 ncı maddesinin birinci fıkrasında düzenlenmiş ve kat maliklerinin anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik oldukları hüküm altına alınmıştır.

2. 634 sayılı Kanun'un 32 nci maddesinde ise anagayrimenkulün kat malikleri kurulu vasıtasıyla, sözleşme, yönetim planı ve yasa hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetileceği, aynı Kanun'un 34 üncü maddesinde de kat maliklerinin, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye (yönetici) veya üç kişilik bir kurula (yönetim kurulu) verebilecekleri belirtilmiştir. Bu maddeye göre seçilen yöneticinin görevleri ise aynı Kanun'un 35... Maddesinde ayrı ayrı sayılmış ve maddenin (a) bendinde "kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi" de yöneticinin görevleri arasında gösterilmiştir. Sözü edilen Kanun'un 38...

Maddesinde de yöneticinin, kat maliklerine karşı aynen bir.

3. Değerlendirme
1. Eldeki davada, davacı..., davalı vasıtasıyla imal edilip, yasal aşama dışı kat maliklerine satışı yapılan bağımsız bölümlerin içinde bulunduğu sitenin ortak alanlarında ayıplı/eksik imalat bulunduğu iddiası ile eksik/ayıplı iş bedelinin tahsilini talep etmiştir.

2. Davacı..., davalılar vasıtasıyla hatalı veya eksik yapıldığını ileri sürdüğü proje nedeniyle meydana gelen arızanın giderilmesi için kendisi vasıtasıyla yapılan masrafları talep ve yasal aşama ettiğine göre ihtilaf, sebepsiz zenginleşme veya vekaletsiz iş görme hükümleri dairesinde çözümlenebilecek mahiyettedir.

3.

Somut olayda, davacı... Vasıtasıyla bazı site bloklarındaki çatı ve terasların su akıtması nedeniyle bunların acilen ve ivedilikle giderilmesi gereken problemler olduğu,... Hafriyata gerekli tadilatların yaptırıldığı, bunların karşılığında 05.02.2018 günlü 4.130 TL bedelli, 06.02.2018 günlü 5.400 TL bedelli, 03.02.2018 günlü 6.903 TL bedelli, 01.02.2018 günlü 6.195 TL bedelli faturaların sunulduğu, ayrıca site içinde kamera, turnike, bariyer eksiklikleri için masraflar yapıldığını, Mahkemece yapılan tespit ile de eksik ve ayıplı ifanın tespit edildiğini belirttiği görülmüştür.

4. Yasal Aşama dosyasında site yönetiminin imza beyannamesinin bulunduğu, site adına avukata yasal aşama açmak için vekaletname verdikleri, davanın site yönetimi adına açıldığı görülmüştür.


5.

Site yönetimlerinin tüzel kişiliği bulunmadığından, kural olarak apartman yöneticisi ya da yönetim kurulunun yasal aşama ve taraf ehliyeti bulunmamaktadır. Yönetici ya da apartman yönetimi ancak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun tanıdığı yetkiler dahilinde yasal aşama açma hakkını kullanabilir. Kat malikleri kurulunca yöneticiye yetki verilmesi hâlinde, kat maliklerini temsil yetkisine giren işlerden kaynaklanan itilaflarda yöneticinin ya da yönetim kurulunun yasal aşama açabileceği belirgindir. Böyle bir vaziyette yönetici vekaletname ile tayin edilen bir.

Temsil yetkisini az yukarıda açıklanan... Yasa maddesinden... Bir temsilcidir.


6. Günümüz hayatının getirdiği toplu site yapılaşmaları ya da çok katlı yapılarda kat malikleri sayısının oldukça fazla olması ve maliklerin ortak kullanımına ayrılmış olan tesis ve alanların bir disiplin içinde bakılması, korunması ve onarılması, başka bir deyişle ortak kullanımdaki yerlerin yönetilmesi için yapılan harcamalar nedeniyle tüm kat maliklerinin birlikte yasal aşama açabileceğinin veya tüm kat maliklerine karşı yasal aşama açılması gerektiğinin kabulü, uyuşmazlıkları çözümsüzlüğe terk etme sonucunu doğuracağı gibi usul ekonomisi ilkesine de uygun değildir.

Özellikle ortak yaşam alanlarında kişilerin... Ve mal güvenliklerini tehlikeye atan, yaşam kalitesini düşüren eksiklik ve ayıpların giderilmesi konusunda site ve apartman kat malikleri kurulu vasıtasıyla yönetici/yönetim kuruluna 634 sayılı Kanun'un 34 üncü maddesi uyarınca yetki verilebileceği gibi, bu hususların aynı Kanun'un 35... Maddesi gereğince ana

Gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan konularda gerekli tedbirleri onlar adına almakla görevli olan yönetici/yönetim kurulunun görevleri kapsamında kaldığının kabulü gerekir.

7. Sonuç olarak denilebilir ki yöneticinin temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden...

Itilaflarda ve somut olayda olduğu gibi bu sözleşmeler nedeniyle bizzat yapmış olduğu harcamalar yönünden rücu süreçlerinde, yönetim kurulunun kat maliklerini temsilen aktif ve pasif yasal aşama ehliyeti bulunduğu varsayılmalıdır. Aksinin benimsenmesi hâlinde ise, bu kez üçüncü kişilerin yönetici ile sözleşme yapmaktan kaçınması hali doğacak veya alacakların tahsilinde özellikle birden fazla parsel üzerinde kurulu sitelerde malik sayısının çokluğu da nazara alındığında ilgililerin tahsil imkansızlığı nedeniyle bundan zarar görmeleri sonucu kaçınılmaz olacaktır.

8. Hal böyle olunca ilk derece mahkemesince; davacı... Yönetiminin, ortak alanlara ilişkin yukarıda açıklanan ve yönetim yetkisine giren davalının sorumluluğunda olan eksik ve ayıplı imalatların yapılmasından sonra sebepsiz zenginleşme ve vekaleten iş görme hükümlerine göre yasal aşama açma ehliyetinin bulunduğu gözetilerek işin esasına girilmesi ve hasıl olacak sonuca göre hüküm verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması, doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.

VI.

HÜKÜM

Açıklanan sebeplerle;

1. Temyiz olunan, İlk Derece Yargı Makamı hükmüne karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Yargı Makamı kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Yargı Makamı kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,

Dosyanın hükmü veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin hükmü veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

21.09.2023 tarihinde oy birliğiyle hüküm verildi.

Her yasal vaziyet kendi içinde özel değerlendirmeler gerektirir. Olası itilaflarda herhangi bir hak kaybına uğramamak adına yasal sürecin uzman bir hukukçu ile yürütülmesi faydalı olacaktır.