Yasal itilaflarda hak kayıplarının önüne geçebilmek adına yasal süreçlerin titizlikle takip edilmesi gerekmektedir. Bu yazımızda konuyla ilgili bilmeniz gereken temel yasal esasları derledik.

3. Hukuk Dairesi 2023/1504 E., 2023/3287 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ:... Bölge Adliye Yargı Makamı 15.

Hukuk Dairesi
SAYISI: 2022/2208 E., 2022/3000 K.
YASAL AŞAMA TARİHİ: 04.01.2021
İLK DERECE MAHKEMESİ:... 3. Sulh Hukuk Yargı Makamı
SAYISI: 2021/1779 E., 2022/1240 K.

Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi ve alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince; kira alacağı talebinin kabulüne, bir kısım kiralananlara ilişkin tahliye talebi bakımından yasal aşama konusuz kaldığından bu hususta hüküm verilmesine yer olmadığına, bir kısım taşınmazlar bakımından tahliye talebinin reddine hüküm verilmiştir.

Kararın taraf avukatlerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların esastan reddine hüküm verilmiştir.

Bölge Adliye Yargı Makamı hükmü taraf avukatlerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz koşulu ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne hüküm verildikten ve Tetkik Hâkimi vasıtasıyla hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. YASAL AŞAMA
Davacı avukati; kiraya vereni yasal aşama dışı... Ltd.

Şti,...... Ve müvekkili davacı olan "Kiralama ve Devir Sözleşmesi" başlıklı sözleşme ile davalı şirkete kiraya verilen taşınmazlardan bir kısmında davacı müvekkilinin tamamına, bir kısmında yasal aşama dışı... Ile birlikte, bir kısmında ise ortaklarından olduğu şirketin malik olduğunu, söz konusu taşınmazların 119 adet olduğunu, yasal aşama konusu kira sözleşmesi dışında aynı kiralananlara ilişkin kurumlara ibraz etmek üzere düşük bedelli beş ayrı sözleşme düzenlendiğini, davaya dayanak 01.01.2020 başlangıç günlü kira sözleşmesinde kararlaştırılan 140.000,00 TL kira bedelinin yarısının davacı müvekkiline yarısının ise yasal aşama dışı...'e ait olduğunu, yasal aşama tarihi itibariyle müvekkilinin hissesine düşmesine rağmen ödenmeyen kira bedeli toplamının 579.700,00 TL olduğunu, borcun ödenmesine ilişkin gönderilen ihtarın 06.11.2020 tarihinde tebliğ edilmesine rağmen davalı vasıtasıyla ödeme yapılmadığını, bundan ayrı yasal aşama dışı... Şirketi başlangıçta güven ilişkisine dayalı olarak kurulduğu halde zamanla ortaklar arasında husumet oluştuğunu, kiracı şirket ortaklarının da yasal aşama dışı...

Ve çocukları olduğunu, bu bakımdan birlikte hareket etmeleri mümkün olmadığı gibi alacaklı ve borçlu sıfatları da birleştiğinden kira ilişkisinin sona erdiğini ve müvekkili açısından sözleşmenin çekilmez hal aldığını ileri sürerek; kira borcunun ödenmemesi nedeniyle temerrüde düşen davalının kiralananlardan tahliyesine hüküm verilmesini, olmadığı takdirde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Yasa) 331 inci maddesi uyarınca kira ilişkisinin devamının müvekkili açısından çekilmez hale gelmesi nedeniyle kiralananın tahliyesine hüküm verilmesini, 579.700,00 TL kira bedelinin yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline hüküm verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP
Davalı avukati; davacının tek başına tahliye yasal süreci açamayacağını, yasal aşama açılmadan önce bir kısım taşınmazlar tahliye edilerek davacıya durumun ihtar edildiğini, kiracı ve kiraya veren sıfatının birleştiği iddiasının şirketlerin ayrı tüzel kişiliğe sahip olması nedeniyle dinlenilemeyeceğini, resmi kira sözleşmeleri ile kararlaştırılan bedeller ödendiğinden müvekkilinin kira borcu bulunmadığını, resmi makamlara sunulmayan kira protokolünü kabul etmediklerini, aksinin kabulü halinde ise ödeme şeklinin belirlendiği ve yasal aşama dışı şirketin de kirada payı bulunduğu gözetildiğinde aylık 70.000,00 TL kira bedelinin tamamını talep edemeyeceğini, kiralananın öğrencilere apart olarak kiralanmasının amaçlandığını ancak pandemi nedeniyle işletilmediğini, protokolün geçerli olduğunun kabulü halinde ifanın imkansızlığı gözetilerek talep edilen fahiş kira bedelinin yeniden belirlenmesi gerektiğini, tarafların aralarında kira bedelinin indirilmesine ilişkin sözlü anlaşma bulunduğunu, bundan ayrı davacının kira borcundan mahsup edilmek üzere toplam 236.017,00 TL'nin yarısı kadar borçlu olduğunu, buna dair takas mahsup def'inde bulunduklarını savunarak, haksız davanın reddine hüküm verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalının 23.12.2019 günlü sözleşmenin içeriğine itiraz etmediğini, sözleşmenin 4 üncü maddesinde aylık kira bedelinin 140.000,00 TL olduğu ve bu bedelin yarı yarıya davacı ve yasal aşama dışı...'e ait olduğunun kararlaştırıldığını, davalının borcun ödendiğine dair bir belge sunmadığını, takas mahsup itirazının ise davacı asılın yemini eda etmesi karşısında ispatlandığını, kiraya verenlerin birden fazla olması halinde aralarında mecburi yasal aşama arkadaşlığı bulunduğu, bu vaziyette ihtarnameyi birlikte göndermeleri ve davayı birlikte açma zorunluluğu bulunduğundan ve davada söz konusu koşullar sağlanmadığından temerrüt nedeniyle tahliye talebi yönünden davanın reddine, terditli tahliye talebi bakımından ise sözleşmenin kurulduğu esnada kiraya verenlerden birisinin yasal aşama dışı... Olması, yine davalı kiracı şirketin ortaklarından birinin...

Olması karşısında sözleşme esnasında bilinen, sonuçları öngörülen bir duruma rağmen sözleşmenin davacı tarafça imzalandığını, sonradan bu hususa dayanılarak hüküm alma ihtimalinin imkansız olduğu durumlarının bulunması, alacaklı ve borçlu sıfatının birleştiği ileri sürülerek tahliye talep edilemeyeceğini, bir kısım taşınmazların yasal aşama tarihinden önce tahliye edildiğinin anlaşıldığı ancak bunlar bakımından da tahliye davasına esas koşullar gerçekleşmediğinden davanın yasal aşama tarihinde reddinin gerektiği gerekçesiyle; davacının kira alacağı talebinin kabulü ile 579.700,00 TL'nin yasal aşama tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, dosyada bulunan 23.12.2019 günlü kiralama ve devir sözleşmesine konu 1/(B) (C) ve 2 /(A) (B) bentlerinde yer alan taşınmazlar bakımından yasal aşama konusuz kaldığından bu hususta hüküm verilmesine yer olmadığına, aynı kiralama ve devir sözleşmesinde 1 /(a) bendinde yer alan... Apart 3 binası olarak geçen mecura ilişkin tahliye talebinin reddine hüküm verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen hükmüne karşı süresi içinde taraf avukatleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B.

İstinaf Sebepleri
1. Davacı avukati; kira bedelinin ödenmediğinin tespit edildiği halde temerrüt nedeni ile tahliye davasının reddine hüküm verilmesinin hukuka aykırı olduğunu, sözleşmede müvekkili kiraya veren olarak belirtildiğinden bu sıfatına istinaden yasal aşama açabileceğini, sözleşmenin çekilmez hal aldığını, vekalet ücretinin hatalı hesaplandığını, davanın açılmasına davalının yol açma verdiğini belirterek, İlk Derece Yargı Makamı kararının bozulmasını talep etmiştir.

2. Davalı avukati; İlk Derece Yargı Makamı kararının kira alacağı talebi bakımından hatalı olduğunu, sözleşmede kararlaştırıldığı gibi kira bedeli hususunda bir aidiyet bulunmadığını, davacının gerek tek başına malik olduğu gerekse yasal aşama dışı... Ile müştereken malik olduğu mecurlarla beraber, yasal aşama dışı...

Şirketinin mecurlarının da davalı olan müvekkil... Şirketine kiralandığı ve davacının kendi hakkı olmamasına rağmen salt ilgili protokole dayanarak, yasal aşama dışı... Şirketinin ancak kendisinin açacağı başka bir yasal aşama ile isteyebileceği kira alacaklarını sanki kendi alacağı imiş gibi huzurdaki yasal aşama ile istemesinin hukuken dinlenemeyeceğini, hal böyle iken, yapılması gereken bilirkişi marifetiyle toplam kira bedeli olan 140.000,00 TL'nin ne kadarının yasal aşama dışı... Şirketine ait olduğunu tüm mecurların birbirine oranlanması ile tespit ettirmek ve buna göre bir hüküm vermek olduğunu, eksik inceleme ve araştırma ile alacak yönünden yanlış bir hüküm kurulduğunu, pandemi nedeniyle kiralananlar işletilemediğinden ifa imkansızlığı bulunduğunu, sunulan protokolü kabul etmediklerini ancak geçerli olduğunun kabulü halinde pandemi nedeniyle kira miktarlarının yeniden hesaplanması gerektiğini, hakkaniyete uygun olarak bir indirimin araştırılıp gözetilmediğini ileri sürerek, kararın kaldırılmasını istemiştir.

C.

Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kira sözleşmesini kiraya veren sıfatı ile davacı, yasal aşama dışı şirket ve...'in imzaladığı, kiraya verenler arasında mecburi yasal aşama arkadaşlığı bulunduğundan temerrüte konu ihtarın (takibin) tüm kiraya verenler vasıtasıyla çekilmesi ve tahliye davasının da tüm kiraya verenler vasıtasıyla açılması gerektiği, davadaki taraf teşkilinin sonradan giderilmesi mümkün ise de, akit bozucu örnek 13 ödeme emri ihtarındaki eksikliğin yargılama sırasında sonradan giderilmesinin mümkün olmadığı, tahliye istemi bir bütün olup bölünemeyeceğinden kiraya verenlerden sadece davacı vasıtasıyla keşide edilen ihtarın temerrüt nedeniyle tahliye yönünden bir sonuç doğurmayacağı, aylık 140.000,00 TL olarak belirlenen kira bedelinden sözleşme gereğince davacıya ödenmesi gereken kısım 70.000,00 TL olarak kabul edilmek suretiyle ödendiği yazılı belge ile ispat edilemeyen 579.700,00 TL kira alacağının tahsiline hüküm verilmesinin doğru olduğu, öte yandan davacı kira sözleşmesinin devamının kendisi açısından çekilmez hale geldiğini belirterek sözleşmenin feshini talep etmiş ise de, belirtilen sebeplerin sözleşmenin imzalanması sırasında öngörülmeyen bir vaziyet olmadığı, söz konusu maddedeki şartların gerçekleşmediği, davalı tarafça kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin yasal aşama açıldığına ilişkin bilgi ve belgenin dosyada yer almadığı, taraflar lehine hükmedilen vekalet ücretlerinde bir usulsüzlük bulunmadığı gerekçesiyle, tarafların istinaf istemlerinin ayrı ayrı esastan reddine hüküm verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen hükmüne karşı süresi içinde taraf avukatleri temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
1.

Davacı avukati; vekalet ücreti dışındaki istinaf sebeplerini tekrar ederek, tahliye talebi yönünden kararın bozulmasını talep etmiştir.

2. Davalı avukati; istinaf dilekçesindeki sebepleri tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe
1. Itilaf ve Yasal Nitelendirme
Itilaf, kira alacağı ve kiralananın temerrüt nedeni ile tahliyesi, bunun mümkün olmaması halinde kira ilişkisinin çekilmez hale gelmesi nedeniyle sözleşmenin feshi istemine ilişkindir.

2.

İlgili Hukuk
6098 sayılı Kanun'un 315 ve 331 inci maddeleri.

3. Değerlendirme
1. 6098 sayılı Kanun'un 315 inci maddesi hükmü uyarınca, temerrüt nedeniyle açılacak tahliye davasının kural olarak kiraya veren vasıtasıyla açılması gerekir. Kiraya veren birden fazla ise aralarında mecburi yasal aşama arkadaşlığı bulunduğundan, ihtarnameyi birlikte göndermeleri ve yine davayı da birlikte açmaları mecburidir. Kiraya veren hâlinde olmayan malik veya kiralananı sonradan iktisap eden yeni malikin önceden kiracıya ihbar göndererek kira paralarının kendisine ödenmesini istemesi, bu ihbarın sonuçsuz kalması halinde yasal içerikli ihtarname tebliğ ettirmek suretiyle yasal aşama açması gerekir.

Yasal Aşama hakkına ilişkin bu husus mahkemece kendiliğinden gözetilir.

2. Olağanüstü fesih; belirli ve belirsiz süreli sürekli borç ilişkilerini haklı sebeple, vaktinden önce ve ileriye yönelik olarak sona erdiren bir imkandır. Olağanüstü feshin, olağan fesih karşısındaki özelliği geçerliliğinin akdi veya kanuni bir fesih sebebine (haklı sebebe) dayanmasıdır. Olağanüstü nedenler yasada sayılmış olup bunlardan birisi de 6098 sayılı Kanun'un 331 inci maddesinde düzenlenen önemli sebeplerle kira sözleşmesinin feshi halidir.

Herhangi bir nedenle, sürekli edimli sözleşmeler kapsamında olan kira sözleşmesinde eğer taraflardan herhangi birisi için çekilmezlik hali durumu ortaya çıkmışsa, o tarafın sözleşme ile bağlı kalması kendisinden beklenemez. Önemli sebep kapsamında çekilmezlik, tarafın sözleşmeye katlanamayacağı haldir. Bu duruma örnek olarak kiracı memurun başka bir şehre atanması hali gösterilebilir. Böyle bir vaziyette, kiracı memur için kira sözleşmesinin devamı, çekilmez bir hal sayılır.

Çekilmezlik halinin varlığında, taraflardan her biri, fesih süresine uymak şartıyla sözleşmeyi her zaman için feshetme hakkını kullanabilir. Genel kural niteliğinde olan bu tür fesih hakkı, sözleşme belirli veya belirsiz olsun, konut ve çatılı işyeri kirası dahil her tür kira ilişkisinde kullanılabilir. Kanunda düzenlenen bu fesih türünün kullanılabilmesi için, taraflar arasında akdedilen geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı, kira sözleşmesinin devamını tarafları için beklenemez kılan haklı sebeplerin var olması ve haklı sebebe dayanan kiraya veren ve kiracının, aynı Kanun'un yasal fesih bildirimi süresine uyarak fesih bildiriminde bulunması gerekmektedir.

3. Yukarıda yer verilen kanuni düzenlemeler ve hükme esas alınan 23.12.2019 günlü sözleşme hükümleri çerçevesinde somut olay değerlendirildiğinde; kiralananın bir kısmının davacıya bir kısmının ise yasal aşama dışı kişilere ait iken birlikte davalıya kiraya verildiğine göre, sözleşmede kira bedelinin kiraya verenler arasında paylaştırma usulü düzenlenmiş olup, davacının payına düşen kira bedelini talep etmesi mümkün ise de, birlikte kiraya verilmesi halinde tahliye edimi bölünemeyen edimlerden olmakla aralarında mecburi yasal aşama arkadaşlığı bulunduğundan temerrüt ihtarının (örnek 13 takibin) tüm kiraya verenler vasıtasıyla çekilmesi ile tahliye davasının tüm kiraya verenlerce açılması gerekir.

Davadaki taraf noksanlığının giderilmesi mümkün ise de (örnek-13) ödeme emri ihtarındaki eksikliğin sonradan giderilmesi mümkün olmadığından temerrüt nedeniyle tahliye talebine ilişkin ret hükmü verilmesi ile yasal koşulları bulunmadığından kira sözleşmesinin çekilmez hal alması nedeniyle sözleşmenin feshi talebinin reddi hükmü yerindedir. Davada dayanılan kira sözleşmesindeki imzaya davalının itirazının olmadığı, davacı taraftan talep edilen kira bedellerini ödediğine ilişkin davalının bir delil sunmadığı anlaşılmakla; taraf avukatlerinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına hüküm vermek gerekmiştir.
VI. HÜKÜM
Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Yargı Makamı kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harçlarının temyiz edenlere yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

22.11.2023 tarihinde oy birliğiyle hüküm verildi.

Hukuk Büromuz Bürosu, Avukatlık Bürosu, Mecidiyeköy Avukatlık Bürosu,,

Yasal itilaflar hak kayıplarına yol açabileceğinden, davaların uzman bir en uygun çözüm yollarını sunacaktır.