Bireysel veya kurumsal olarak karşılaşılabilecek yasal itilaflarda hakların tam olarak bilinmesi, adil bir çözümün anahtarıdır. Bu yazımızda ilgili mevzuat detaylarını mercek altına alıyoruz.

KİRAYA VERENİN KİRALANANI KULLANIMA ELVERİŞLİ HALDE BULUNDURMAK YÜKÜMLÜLÜĞÜ

Kiralananın kullanıma elverişsiz hale gelmesi veya kullanımının önemli ölçüde azalması davacı kiracının kasıtlı olmayan bir eylemi ile meydana gelmiş olsa dahi, davalı kiraya verenin TBK’nın 301. Maddesi gereğince kiralananın kullanıma elverişli halde bulundurulması yükümlüğünden kurtulamaz. Davalının kasıtlı olarak kiralananAlandaki elektriği kesme eylemi nedeniyle davacının abonelerine belirli bir süre kaliteli iletişim hizmeti veremediğinin ve bu hali ile zarar görmüş olduğunun kabulüGerekmektedir.(Y3.

HD., E. 2020/9509, K. 2020/7092, T. 25.11.2020)

ÖZET: Davacı; davalı... Yöneticiliği ile aralarında apartmanın çatısına GSM baz istasyonu kurulmasına yönelik 13.03.2000 başlangıç günlü ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi yapıldığını, 12.03.2010 tarihinde apartman yöneticisi vasıtasıyla baz istasyonunun elektriğinin kesilmesi nedeniyle devre dışı kaldığını, bunun üzerine sisteme müdahale ve bakım onarım için giden teknik ekip elemanlarının sisteme giden elektriği bizzat kestiğini beyan eden yönetici... Vasıtasıyla içeri alınmadığını, davalı kiraya verenin iş bu tutumuyla müvekkili şirket ile imzalamış olduğu sözleşmeye aykırı hareket ettiğini, baz istasyonunun davalının eylemi nedeniyle 17 gün süreyle çalışamadığını belirterek davalı vasıtasıyla yapılan haksız müdahalenin önlenmesine ve şimdilik 5.000 TL tazminata hükmedilmesine hüküm verilmesini istemiştir.

Davalı; davacı ile yapılan sözleşmenin süreli olduğunu ve birçok kez davacı firma ile sözleşmenin yenilenmeyeceği konusunda telefonla görüşüldüğünü ve bununla ilgili davalı apartman yönetiminin kararının hem telefon hem de faks yoluyla davacı firmanın ’daki yetkilisine bildirildiğini, dolayısı ile kira sözleşmesinin sözleşmeye uygun şekilde feshedildiğini savunarak davanın reddini dilemiştir.

Yargı Mercii: Davalının kira sözleşmesinin uzama tarihinden 1 ay önce sözleşmede kararlaştırıldığı gibi baz istasyonunun kaldırılmasını talep ederek sözleşmeyi feshettiği, fesih nedeniyle davacının, davalı apartmanda fuzuli işgalci olduğu gerekçesi ile ödenek talebinin reddine hüküm verilmiştir. Hüküm davacı avukati vasıtasıyla temyiz edilmiştir.

Dairemizin 15/05/2018 günlü ve 2018/2” E., 2018/5185 K.

Sayılı ilamı ile; “Sözleşme henüz ayakta iken tarafların ortak iradesi ya da yargı mercii hükmü ile ortadan kaldırılmadan davalı kiraya verenin baz istasyonunun elektriğini tek taraflı bir işlemle kesmesi haksız olup, yasal aşama tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanun’unun 249. Maddesinde düzenlenen (TBK. 301) kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir vaziyette teslim etmek ve sözleşme süresince bu vaziyette bulundurmak yükümlülüğünü kiraya verenin yerine getirmediği anlaşılmıştır. Bu vaziyette davacı, kusursuz olduğunu kanıtlayamayan davalıdan kâr kaybı zararı adı altında bir miktar paranın kendisine ödenmesini isteyebilecektir. Davacının ödenek talebi konusunda bilirkişi incelemesi yaptırılarak sonucuna göre hüküm tesisi gerekirken yasal olmayan gerekçe ve yetersiz bilirkişi raporuna göre davanın reddine hüküm verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir” gerekçesiyle bozulmuştur.

Mahkemece bozma ilamına uyulmak suretiyle yapılan yargılama sonucunda; iletişim trafiğinin değerlendirilmesi suretiyle zararın hesaplanamayacağı, oluşabilecek zarar kaleminin istasyonun düşmesi ile iletişimin aynı kaliteye getirilmesine yönelik çalışmaların zarar niteliğinde sayılabileceği, bu zararın hesaplanabilmesi için operatörün uyguladığı çözüm yönünde masraflarını ispatlar nitelikte bilgi ve belge vermesi gerektiği, davacı vasıtasıyla dosyaya bildirilen deliller kapsamında herhangi bir zararının olmadığı kanaati hasıl olduğu gerekçesiyle davanın reddine hüküm verilmiş, hüküm davacı vasıtasıyla temyiz edilmiştir.

Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 112. maddesine (BK m. 96) göre borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yüküm olduğu gibi TBK 114.

Maddesine (BK m.98) göre de borçlu, genel olarak her türlü kusurdan sorumludur. Borçlunun sorumluluğunun kapsamı, işin özel niteliğine göre belirlenir. İş özellikle borçlu için bir yarar sağlamıyorsa, sorumluluk daha hafif olarak değerlendirilir. Haksız fiil sorumluluğuna ilişkin hükümler, kıyas yoluyla sözleşmeye aykırılık hâllerine de uygulanır.

Kiralananın kullanıma elverişsiz hale gelmesi veya kullanımının önemli ölçüde azalması davacı kiracının kasıtlı olmayan bir eylemi ile meydana gelmiş olsa dahi, davalı kiralayan TBK’nın 301. Maddesi gereğince kiralananın kullanıma elverişli halde bulundurulması yükümlüğünden kurtulamaz. Tüm bu açıklamalara göre, davalının kasıtlı olarak kiralanan alandaki elektriği kesme eylemi nedeniyle davacının abonelerine belirli bir süre kaliteli iletişim hizmeti veremediğinin ve bu hali ile zarar görmüş olduğunun kabulü gerekmektedir. Zarar kapsamının net olarak belirlenememesi hallerinde mahkemece, TBK’nın 51.

Maddesine (BK m. 43) göre durumun gereği ve kusurun ağırlığı göz önünde bulundurularak davacı lehine uygun bir ödenek belirlenmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine hüküm verilmesi hatalı olup bozmayı gerektirmiştir.

Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün HUMK’nun 428. Maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK’nın 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde hüküm düzeltme yolu açık olmak üzere, 25/11/2020 gününde oy birliğiyle hüküm verildi.

Her yasal vaziyet kendi içinde özel değerlendirmeler gerektirir. Olası itilaflarda herhangi bir hak kaybına uğramamak adına yasal sürecin uzman bir hukukçu ile yürütülmesi faydalı olacaktır.