Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde bazı durumlarda kiracıya ihtarname gönderme koşulu vardır. İhtarnamenin sebeplerine göre hangi unsurları içermesi gerektiği de oldukça önemlidir. Aksi takdirde ihtarname sonuç doğrumaz. Kiracıya ihtarname nasıl çekilir?

Sorusunun cevabı için Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen usulleri ele alacağız.

1. I. Kiracıya İhtarnamenin Noterden Gönderilmesi Zorunlu mu?
2. II. Kiracıya İhtarnameyi Kim Göndermelidir?
3. III. Kiracıya İhtarname Çekilmesini Gerektiren Durumlar
   • 1.

     Kira Bedelinin Ödenmemesi TBK 313 – 314 – 315 Kiracının Temerrüdü

   • 2. Aidat Bedelinin Ödenmemesi TBK 315
   • 3. Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu TBK 316
   • 4. Alt Kira Yasağı TBK 316 ve TBK 322
   • 5.

     Kiralananın Gösterilmesine İzin TBK 319

   • 6. Kiralananın Gözden Geçirilmesi ve Kiracıya Bildirme TBK 335
   • 7. Kira Bedelinin Artırılacağına İlişkin Bildirim TBK 345/2
   • 8. On Yıllık Uzama Nedeniyle Fesih Bildirimi TBK 347
   • 9.

     Fesih Bildiriminin Geçerliliği TBK 348

   • 10. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İçin İhtarname TBK 350
   • 11. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye İçin İhtarname TBK 351
   • 12. Davanın Açılması İçin Öngörülen Sürede İhtarnamenin Etkisi TBK 353
4. IV.

   Kiracıya İhtarnamenin Gönderilmesi mi Ulaşması mı Önemlidir?

I. Kiracıya İhtarnamenin Noterden Gönderilmesi Mecburi mu?

Türk Borçlar Kanunu’nunun kira sözleşmelerine ilişkin hükümlerinde kiracıya gönderilecek ihtarnamenin noterden gönderilmesi zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak yazılı kira sözleşmesinde bildirimin geçerliliği noterden gönderilmesini mecburi kılıyorsa o halde sözleşmedeki bu şarta uymak gerekecektir.

İhtarnamenin noterden gönderilmesinin iki açıdan avantajı vardır. Birincisi noterden gönderilen ihtarnamenin tebligat yoluyla gönderilecek olmasıdır.

Bu vaziyette tek seferde ulaşmasa dahi ihtarname kiracının nüfusa kayıtlı adresine tebliğ edilebilecektir. İkinci avantaj ise ispat kolaylığıdır. Zira noterden gönderilen ihtarnamenin bir sureti noterde kalacaktır. Posta, kargo, mektup gibi araçlarla yazılı bildirimlerde teslim ve ispat bakımından sorunlar olabilecektir.

Kiracıya ihtarnamenin e-mail,, kısa mesaj olarak gönderilmesinde de ispat sorunları yaşanabilecektir.

Noterden gönderilecek ihtar metni düzenlenerek notere sunulabileceği gibi noterde de düzenlenebilecektir.

Kiracıya noterden gönderilecek ihtarnamede kiracının adresi olarak kira sözleşmesinde belirtilen adresin gösterilmesi gerekecektir.

Aksi takdirdetebligatın usulsüzlüğügündeme gelebilecektir. İhtarname gönderildikten yaklaşık 1 hafta sonra notere gidilerek ihtarnamenin tebliğ edilip edilmediğinin de kontrol edilmesi gerekecektir. Herhangi bir nedenle tebliğ edilemeyen ihtarname yasal sonuç doğurmayacaktır.

II. Kiracıya İhtarnameyi Kim Göndermelidir?

Kira sözleşmelerinde mal sahibi ile kiraya veren aynı kişi olmak zorunda değildir.

Bu vaziyette kiracıya ihtarnameyi kimin göndereceği de sorun teşkil eder. Bazı durumlarda kiralananın elbirliğiyle veya paylı mülkiyete konu olduğunu görüyoruz. İhtarnameyi kural olarak kiraya veren göndermelidir.

Kiraya verenin çok olması hâlinde tüm kiraya verenlerin ihtarnameyi birlikte göndermesi gerekebilecektir. Yine kiracının çok olması hâlinde da ihtarnamelerin tüm kiracılara gönderilmesi gerekecektir.

III.

Kiracıya İhtarname Çekilmesini Gerektiren Durumlar

1. Kira Bedelinin Ödenmemesi TBK 313 – 314 – 315 Kiracının Temerrüdü

Kiracı kira borcunu ödemekle yükümlüdür. Sözleşmedekira bedelinin ne zaman ödeneceği venereye ödeneceği kararlaştırılmış olabilir. Kira borcunun belirli vadedeki süre içinde ödenmemesi kira borcu bakımından temerrüde neden olacaktır.

Ancak kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiracının temerrüdü nedeniyle sözleşmenin feshini isteyecekse; ihtarnameyle en az 30 günlük ödeme süresi vermek zorundadır. Aksi takdirde ihtarname fesih bakımından sonuç doğurmayacaktır.

Kiracının temerrüdü içinadi kira ve hasılat kiralarına ilişkin takipte ödeme emride ihtarname sonucu doğuracaktır. Zira bu ödeme emirlerinde kiracıya otuz gün içinde kira borcunu ödemediği takdirde tahliye yasal süreci açılacağı bildirilecektir. Örnek no:13 takibinde ödeme emrinin kiracıya tebliği mecburidir.

Aksi takdirde hüküm doğurmaz. (Ödeme emrinde 30 günlük süre yazmazsa veya süre daha kısa şekilde yazılırsa fesih hakkı doğurmaz.)Kira ödeme ihtarname örneğive detaylı bilgi için Kira Ödemeyen Kiracı Tahliyesiyazımızı okuyabilirsiniz.

2. Aidat Bedelinin Ödenmemesi TBK 315

Kira sözleşmesinde hüküm olmasına rağmen kiracının aidat (yan giderleri) ödememesi hâlinde da kiraya veren ihtarname göndermek zorunda kalabilecektir. Kiraya veren öncelikle aidat gibi yan giderleri ödemeli daha sonrasında ihtarname göndererek bu borcun ödenmesini talep etmelidir. Aidat bedeliyle birlikte kira sözleşmesinin feshi de talep edilebilecektir.

Bu vaziyette kiracıya konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri bakımından en az 30 günlük süre verilmelidir. Aidat ödemeyen kiracıya ihtarname örneği ve detaylı bilgi için Aidat Ödemeyen Kiracının Tahliyesiyazımızı inceleyebilirsiniz.

3. Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu TBK 316

Kiracı kiralananı özenle kullanmalıdır. Ayrıca sözleşmeye aykırı davranmamalıdır.

Benzer şekilde; kiracının, kiralananın bulunduğu yerdeki komşulara ve kiraya verene saygı gösterme yükümlülüğü bulunmaktadır. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiraya veren sayılan eylemler nedeniyle kiracıya 30 gün süre vererek bu eyleme son vermesini aksi takdirde kira sözleşmesinin feshedileceğini yazılı ihtar ile bildirilebilir.

Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması hâlinde kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Detaylı bilgi vekiracıya ihtarname örneğiiçin Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Nedeniyle Tahliye Davasıyazımızı okuyabilirsiniz.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. (TBK m. 316/3)

4.

Alt Kira Yasağı TBK 316 ve TBK 322

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiraya verenin yazılı izni olmadıkça, kiracı alt kiralama yapamaz. Kiracının alt kira yaparak kiralanını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye kiralaması hâlinde kiraya veren 30 günlük süre tanıyan yazılı ihtar gönderebilecektir. Süre sonunda alt kiralamaya son verilmemişse kiracının tahliyesi söz konusu olabilecektir. Alt kira yasağı nedeniyle kiracıya ihtarname örneğive detaylı bilgi için Alt Kira Yasağı ve Tahliye Davasıyazımızı okuyabilirsiniz.

5.

Kiralananın Gösterilmesine İzin TBK 319

Mecburi bakım veya kiralananın satışı amacıyla kiracı kiralananı gösterme borcu altındadır. Böyle bir vaziyette kiraya verenin uygun bir süre önce kiracıya bildirim yükümlülüğü söz konusudur. Kiraya verenin kiralananın gösterilmesine izin için bildiriminin yazılı olması gerekmez. Ancak ispat koşulu bakımından ihtarın yazılı olması tavsiye edilecektir.

6.

Kiralananın Gözden Geçirilmesi ve Kiracıya Bildirme TBK 335

Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır.

7.

Kira Bedelinin Artırılacağına İlişkin Bildirim TBK 345/2

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiraya verenin sözleşme süresinin bitimine dayanarak fesih hakkı yoktur. Sözleşme süre sonunda aynı şartlarla bir yılı için uzamış olacaktır. Böyle bir vaziyette yazılı kira sözleşmesinde kira bedelinin artırılacağına dair hüküm varsa kiracı bu hükme göre kira bedelini artırarak ödemelidir. Kiranın artırılacağına dair hüküm yoksa; kiraya verenin ihtarname göndermesi gerekecektir.

Detaylı bilgi vekira artışı kiracıya ihtarname örneğiiçin Kira Tespit Davasıyazımızı okuyabilirsiniz.

8. On Yıllık Uzama Nedeniyle Fesih Bildirimi TBK 347

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi belirli veya belirsiz süreli olarak yapılabilecektir. Kira sözleşmesinin belirli süreli olması halinde sözleşme süresine ek olarak on yıllık uzama süresini izleyen kira döneminin bitiminden 3 ay evvel kira sözleşmesinin feshi sağlanabilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde onuncu yılı izleyen her altı aylık uzama süresinden en az 3 ay evvel fesih ihtarı gönderilebilir.

Kiracıya ihtarname gönderilmesi yeterli belirtilen sürelerde ihtarın kiracıya ulaşması gerekecektir.

TBK 347’înci maddesinde düzenlenen bildirim; bozucu yenilik doğurucu bir haktır. Kiraya verenin, kiracıya göndereceği ihtarname kira sözleşmesine ve ilişkisine son verir.10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Davasıyazımızdakiracıya ihtarname örneğineve detaylı bilgiye ulaşabilirsiniz.

9. Fesih Bildiriminin Geçerliliği TBK 348

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde fesih bildirimine ilişkin ihtarın yazılı olması şarttır. Sözlü olarak yapılan ihbar, ihtar veya fesih beyanları geçerli değildir.

10.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İçin İhtarname TBK 350

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri belirli veya belirsiz süreli olarak yapılabilecektir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde kural olarak ihtiyaç nedeniyle tahliye yasal süreci açmadan önce kiracıya ihtarname gönderme zorunluluğu yoktur. Meğer ki kira sözleşmesinde kiraya verene böyle bir sorumluluk getirilmemiş olsun. Belirsiz süreli kira sözleşmelerindeyse kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle tahliye yasal süreci açmadan önce, kira döneminin yenileceği tarihten en az üç ay önce kiracıya ihtar göndermelidir.

İhtarnamenin gönderilmesi yeterli olmayıp kiracıya bu sürede ulaşması gerekecektir. İhtiyaç nedeniyle tahliye ihtar örneğine İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasıyazımızdan ulaşabilirsiniz.

11. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye İçin İhtarname TBK 351

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye sürecinden önce ön koşul yazılı bildirimdir. Bu nedene dayalı davalardan önce edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtarnamenin kiracıya ulaşması gerekecektir.

Aksi takdirde davanın reddine hüküm verilecektir. Yeni malikin kiracıya ihtar örneğive detaylı bilgi için Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davasıyazımızı okuyabilirsiniz.

12. Davanın Açılması İçin Öngörülen Sürede İhtarnamenin Etkisi TBK 353

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde sürelerin çoğu hakdüşürücüdür. Bu nedenle kanundaki sürede açılmayan yasal aşama süresinde olmadığından reddedilecektir.

Kiracıya ihtarname, davanın açılması için öngörülen sürede ulaştırılırsa o halde o sebebe dayalı yasal aşama açma süresi de kira dönemi sonuna kadar uzayacaktır.

IV. Kiracıya İhtarnamenin Gönderilmesi mi Ulaşması mı Önemlidir?

Yazımızda yer verilen ihtarnamelerin kiracıya gönderildiği tarihin önemi yoktur. Önemli olan ihtarnamenin kiracıya ulaşmasıdır. Kiracıya ulaşmayan ihtarname, kiracının kabulü olmadığı takdirde sonuç doğurmayacaktır.

, Barosu’na 51620 sicil numarası ile kayıtlı avukattır. 10 yılı aşkın süredir yasal uyuşmazlıkların çözümünde aktif rol almaktadır.

Aynı zamanda Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı'na 41140 sicil numarası ile kayıtlı arabulucudur.

Sorunuz mu var? Hemen iletişime geçin.