Güncel yasal düzenlemeler ve yargı kararları ışığında yasal süreçlerin işleyişini bilmek, haklarınızı korumak adına oldukça önemlidir. İşte konu hakkında bilinmesi gerekenler:
Kira hukukunda sözleşmenin sona erme sebepleri arasında sayılan kiracının oturabileceği konutunun bulunması Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) düzenlenmiştir. TBK m. 352/3’e göre “Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması hâlinde kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi yasal aşama yoluyla sona erdirebilir”
Madde metninde belirtildiği gibi bu hükmün uygulama alanı bulabilmesi için kiraya verenin bunu bilmemesi ve kiracının konutunun aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde olması gerekmektedir. Kira avukatıhizmeti sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.
ŞARTLARI:
KONUT KİRASI OLMALI:
Bahsi geçen hüküm, kira sözleşmesinin diğer sona erme sebeplerinden farklı olarak sadece konut kiralarına özgüdür.
İşyeri kiralarında bu hüküm uygulama alanı bulamayacaktır. Çünkü bu hükümle yasa koyucu aslen kiracının barınma ihtiyacını giderebilmesi ve açıkta kalmamasını amaçlamıştır.
KİRACININ VEYA EŞİNİN KONUTU BULUNMALI:
Kiracı veya eşinin aynı belediye sınırları içerisinde bir yazlık eve veya işyerine sahip olmaları halinde bu hüküm uygulama alanı bulamayacaktır. Ancak bahsi geçen taşınmazın işyeri olarak kiralanmasına rağmen aynı zamanda konut olarak da kullanıma elverişli olması halinde buranın konut olarak nitelendirilmesinde ve tahliye davasının açılmasına engel olmayacaktır.
KONUT ÜZERİNDE KİRACI VEYA EŞİNİN MÜLKİYET HAKKI BULUNMALI:
Kiracı ve eşine ait bir konut üzerinde bir üçüncü kişinin intifa hakkı, oturma hakkı ya da üst hakkı bulunması hâlinde kiracı ve eşi malik konumunda olsa dahi bahsi geçen konutta oturması mümkün olmadığı için bu hüküm uygulama alanı bulamayacaktır.
KONUT KİRACIYA VEYA EŞİNE AİT OLMALI:
Kiracının kira ilişkisini sona erdirecek konutunun mutlaka kendisine ait olması gerekmemektedir. Mülkiyetin kiracının eşine ait olması hâlinde da bu hüküm uygulanacaktır.
Kiralanan konutta kiracı ile birlikte yaşasalar dahi, kiracının anne veya babası ya da çocuklara ait konutkiracının tahliyesiiçin yeterli değildir.
KONUTUN BULUNMA ANI:
Kiracı veya eşinin konutunun bulunması konusunda önemli olan davanın açılma anıdır. Yasal Aşama açıldığı sırada konutun mülkiyeti bir başkasına devredilmişse, artık yasal aşama reddedilir. Yargıtay kiracının yasal aşama açıldığını bilmesine rağmen kendi konutunu elinden çıkarmasını davayı etkilemeyeceği yönünde hükmetmiştir (Yargıtay 6. HD. 18.03.1999, 2535/2498; Yargıtay 6.
HD. 19.03.1993 3553/4100 )
KONUT AYNI İLÇE VEYA BELDE SINIRLARINDA OLMALI:
Kiracı ve eşinin sahip olduğu konutun kiralanan konutla “aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde” olması gerekmektedir.
KONUT KİRACININ OTURMASINA ELVERİŞLİ OLMALI
Kanunda bahsedilen elverişlilik unsurunu objektif ve sübjektif elverişlilik olarak ayrı ayrı nitelendirecek olursak; aşırı nemli, depremde zarar görmüş veya yıkılması gereken konutun objektif olarak oturmaya elverişli olmadığı söylenebilir. Sübjektif elverişlilik ise, taşınmazın büyüklüğü ve kiracının birlikte yaşadığı aile üyelerinin sayısının, sosyal durumu, sağlık durumu ve ihtiyaçlarının dikkate alındığı kriterdir. Örneğin sakatlığı nedeniyle yürüme zorluğu çeken kiracının kendi konutunun üst katlarda bulunması ve binada asansörün bulunmaması halinde elverişlilik unsuru gerçekleşmemiş olacaktır.
KİRAYA VEREN KİRACININ KONUTU OLDUĞUNU BİLMEMELİ
Kiraya veren, kiracının veya eşinin oturmaya elverişli bir konutunun olduğunu bilerek sözleşme yapıyorsa bu hakkını kullanamaz zira bu durumu bilerek sözleşme yapmak tahliye talebinden örtülü olarak feragat anlamına gelir. Aynı şekilde kiraya veren tahliye talebinden önceden açık olarak da feragat edebilir.
TAHLİYE DAVASI
Diğer sona erme hallerinde olduğu gibi burada da kiraya verenin, sona erdirme hakkını mutlaka yasal aşama yolu ile kullanması gerekir.
Davayı kiraya veren açmaktadır. Kiraya verenlerin birden fazla olması hâlinde yasal aşama açılması, paylı mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğu ile elbirliği mülkiyetinde oybirliğiyle ile mümkün olmaktadır. Bu koşul gerçekleşmeden yasal aşama açılırsa yasal aşama reddedilmez, diğerlerinin muvafakati için süre verilir. Yasal Aşama kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise bir aylık sürenin başlangıcı genel hükümlere göre belirlenecek fesih dönemlerinden itibaren başlayarak hesaplanacaktır.
Bir aylık süre hak düşürücü süredir. Fakat getirilen istisna ile en geç bir aylık süre tamamlanmadan önce yasal aşama açılacağının kiracıya yazılı olarak bildirilmesi halinde yasal aşama açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılacaktır.
KAYNAKÇA
- M. İNCEOĞLU, KİRA HUKUKU, ON İKİ LEVHA YAYINCILIK,, 2014
- FİKRET EREN, BORÇLAR HUKUKU ÖZEL HÜKÜMLER, YETKİN YAYINLARI, 2019
- HİKMET KANIK, KİRA HUKUKU DAVALARI, YETKİN YAYINLARI,,2022
- YERLEŞİK YARGITAY VE BAM İÇTİHATLARI
Yasal süreçlerin karmaşıklığı ve süre sınırları göz önüne alındığında, hak kaybı yaşamamak için alanında uzman bir avukattan profesyonel yasal yardım almanız önemle tavsiye edilir.