Kira Sözleşmelerinden Doğan Uyuşmazlıklarda Tahkime Elverişlilik Sorunu

Kira ilişkilerinde tarafların sözleşmeye tahkim şartı koyması yaygın bir uygulamadır. Ancak her uyuşmazlık tahkim yoluyla çözülemez. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 408. maddesi, iki tarafın iradelerine tâbi olmayan işlerden kaynaklanan uyuşmazlıkların tahkime elverişli olmadığını açıkça düzenler. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2025/3-502 Esas ve 2026/15 Karar sayılı kararı, bu ilkenin kira uyuşmazlıklarındaki sınırlarını ayrıntılı biçimde ortaya koymuştur.

Uyuşmazlığın Konusu ve Yargısal Süreç

Karara konu olayda, bir kamu kurumuna bağlı tarım işletmesi 10.11.2008 tarihli sözleşmeyle otuz yıllığına kiraya verilmiştir. Sözleşme ilişkisi devam ederken 2018 yılından itibaren kira artış oranının nasıl uygulanacağı konusunda taraflar arasında anlaşmazlık çıkmış, uyuşmazlık tahkim yoluyla çözülmüştür. Hakem heyeti, fazla ödendiği belirlenen 1.394.070,24 TL kira bedelinin kiraya verenden tahsiline ve hakem kurulu ücretinin 390.000,00 TL olarak belirlenmesine karar vermiştir.

Kiraya veren taraf, hakem kararının iptali için dava açmıştır. İlk derece mahkemesi sıfatıyla karar veren Bölge Adliye Mahkemesi davayı reddetmiş; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararı bozmuş; Bölge Adliye Mahkemesi bozma kararına direnmiştir. Direnme kararının temyizi üzerine dosya Yargıtay Hukuk Genel Kurulu önüne gelmiştir.

İptal Talebinin Dayandığı Başlıca İddialar

Davacı kiraya veren taraf, hakem kararının iptali için şu gerekçelere dayanmıştır:

  • Kira işlemlerindeki yetkinin ihale şartnamesi ve kira sözleşmesiyle sınırlandırıldığı, sözleşme hükümlerinde değişiklik yapma yetkisinin bulunmadığı,
  • 5460 sayılı ve 20.04.2022 tarihli Cumhurbaşkanlığı Kararı ile kira artışının belirli bir yönteme bağlandığı, bu durumun kiraya verenin iradesinin sözleşme üzerinde etkili olmadığını gösterdiği,
  • HMK'nın 408. maddesi uyarınca iki tarafın iradelerine tâbi olmayan işlerden kaynaklanan uyuşmazlıkların tahkime elverişli olmadığı,
  • Hakem kararının gerekçesiz olması ve esas hakkındaki kararın kamu düzenine aykırılığı,
  • Sözleşmedeki "yıllık ÜFE" ifadesinin endeksin on iki aylık ortalaması anlamına gelmediği, bu hükmün hakem heyetince farklı yorumlanmasının kamu düzenine aykırılık oluşturduğu,
  • Hükmedilen hakem ücretinin HMK'nın 440. maddesine ve kamu düzenine aykırı olduğu,
  • Tarafların eşitliği ve hukuki dinlenilme hakkına riayet edilmediği,
  • Tahkim süresinin HMK'nın 427. maddesine uygun şekilde uzatılmadığı,
  • Sözleşmedeki tahkim şartının geçersiz olduğu.

Davalı Tarafın Savunması

Davalı kiracı taraf ise uyuşmazlığın kira sözleşmesinde değişiklik yapılmasından değil, sözleşme hükümlerinin yorumlanıp uygulanmasından kaynaklandığını; bunun kiraya verenin iradesine tâbi olmayan bir iş sayılamayacağını savunmuştur. Tahkim şartının, sözleşmenin yorumlanması, uygulanması, yerine getirilmesi ve feshinden çıkacak her türlü ihtilafı kapsadığını; kira artışını düzenleyen hükümden kaynaklı uyuşmazlıkların da tahkim yoluyla çözülebileceğini belirtmiştir.

Davalı ayrıca hakem kararının iptal nedenlerinin HMK'nın 439. maddesinde sayıldığını, bu incelemede hakem kararının yerindeliğinin değerlendirilemeyeceğini, içerik ve hukuka uygunluk denetimi yapılamayacağını; tahkim yargılamasında tarafların eşitliği ve hukuki dinlenilme hakkına riayet edildiğini; tahkim süresinin tarafların müşterek imzasıyla bir yıla çıkarıldığını ve azami süre içinde yargılamanın tamamlandığını ileri sürmüştür.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun Değerlendirmesi

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, kira sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıkların tahkime elverişliliği konusunda ayrım yapmıştır. Buna göre:

Kira Bedelinin Tespiti Tahkime Elverişli Değildir

Konut veya çatılı iş yeri kira bedelinin tespitine ilişkin anlaşmazlıklar, iki tarafın iradelerine tâbi olmayan işlerden kaynaklandığı için tahkime elverişli değildir. Kira bedelinin tespiti, kamu düzenini ilgilendiren ve tarafların serbest iradesiyle üzerinde tasarruf edemeyeceği bir alandır. Bu nedenle bu tür uyuşmazlıkların tahkim yoluyla çözülmesi mümkün değildir.

Tazminata İlişkin Uyuşmazlıklar Tahkime Elverişlidir

Buna karşılık, konut veya çatılı iş yeri kirasına ilişkin sözleşmeden kaynaklanan uyuşmazlık yalnızca tazminata ilişkinse, bu uyuşmazlık tahkime elverişlidir. Tazminat talepleri, tarafların iradelerine tâbi olan ve serbestçe tasarruf edebilecekleri bir alanı oluşturur. Bu ayrım, tahkime elverişlilik değerlendirmesinde uyuşmazlığın niteliğinin belirleyici olduğunu göstermektedir.

Uygulamaya Yönelik Sonuçlar

Bu karar, kira sözleşmelerine tahkim şartı koyan taraflar için önemli sonuçlar doğurmaktadır:

  • Tahkim şartı, kira bedelinin tespiti gibi iradelerine tâbi olmayan uyuşmazlıkları kapsamaz.
  • Yalnızca tazminata ilişkin uyuşmazlıklar tahkim yoluyla çözülebilir.
  • Hakem kararının iptali davasında, kararın esasının hukuka uygunluğu değil, yalnızca HMK'nın 439. maddesinde sayılan iptal nedenlerinin bulunup bulunmadığı incelenir.
  • Hakem kararının yerindeliğine ilişkin içerik denetimi yapılamaz.
  • Tahkim süresinin tarafların anlaşmasıyla uzatılması mümkündür ve bu uzatma HMK'nın 427. maddesindeki azami süreye uygun olmalıdır.

Sonuç olarak, kira uyuşmazlıklarında tahkim yoluna başvurulmadan önce uyuşmazlığın niteliğinin doğru belirlenmesi büyük önem taşır. Kira bedelinin tespitine yönelik taleplerin tahkimde ileri sürülmesi, hakem kararının iptali riskini beraberinde getirir. Tazminata ilişkin talepler ise tahkim yoluyla geçerli şekilde çözülebilir.