Yasal itilaflarda hak kayıplarının önüne geçebilmek adına yasal süreçlerin titizlikle takip edilmesi gerekmektedir. Bu yazımızda konuyla ilgili bilmeniz gereken temel yasal esasları derledik.

Kira bedelinin uyarlanmasıDavası nedir, nasıl ve kimler açabilir? Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’na göre kiraya verenin belli bir şeyin kullanılmasını ve/veya yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının ise bu kullanım için bir kira bedeli ödemeyi taahhüt ettiği sözleşmedir. Kural olarak kira sözleşmesi şekil şartına tabi değildir, yazılı veya sözlü olarak yapılabilir.

Ancak kira sözleşmesinin yazılı olması ispat kolaylığı açısından büyük önem taşımaktadır. Bunun yanında taraflar kira bedelini sözleşme özgürlüğü ve dürüstlük kuralı çerçevesinde diledikleri gibi belirleyebilirler.

İçerikGöster Kira Bedelinin Uyarlanması Davası Açabilmenin Koşulları Kira Bedelinin Uyarlanması Davası Açabilmenin Koşulları Kira Bedelini Uyarlama Davasını Kimler Açabilir? Covid-19 (Koronavirüs) Kapsamında Kira Bedelinin Uyarlanması Davası Davada Görevli ve Yetkili Yargı Mercii

Kira sözleşmesinin tarafları kira bedelinin ne kadarlık süre için geçerli olacağını belirleyebilirler. Belirlenen sürenin geçmesi halinde kira bedelinin hangi oranda artacağına ilişkin kanunda belirlenmiş sınırlar çerçevesinde anlaşma sağlayabilirler.

Ancak belirlenmiş süre içerisinde kira bedelinin artırılmasına ilişkin yasal aşama açılamayacak, örneğin kira bedelinin 5 yıllık süre için değişmeyeceğine ilişkin anlaşma sağlanmışsa bu süre zarfında kira bedeli aynı kalacaktır. Ancak kiraya verenin yahut kiralayanın mevcut koşullar altında borçlarını ifada güçlük çekmeleri halinde mahkemeye başvurarak kira bedelinin yahut artırım oranının mevcut koşullara uyarlanmasını talep etme hakları bulunmaktadır. Taraflar kira bedelinin artırım oranı için bir anlaşma sağlamamışlarsa bu oran yargı mercii vasıtasıyla belirlenebilecektir.

Kira Bedelinin Uyarlanması Davası Açabilmenin Koşulları

Kira bedeliTaraflar arasında belirlenmiş olup zamanla değişen ekonomik koşullar ve kiracının mali gücünün yetersiz gelmesiyle beraber bu bedelin değiştirilmesi gerekebilir. Burada amaç kira sözleşmesinin devamlılığının sağlanmasıdır.

Ancak Türk Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmesi hükümleri kapsamındaKira bedelinin uyarlanmasıNa dair özel bir düzenleme getirilmemiştir. Buna göreKira uyarlamaDavasının yasal dayanağı “Aşırı İfa Güçlüğü” başlıklı 138. Madde düzenlemesidir. İlgili hüküm şu şekilde düzenlenmiştir:

“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir vaziyet, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.

Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”

Hükme göreKira bedelinin uyarlanması davasıAçılabilmesi için birtakım şartlar öngörülmektedir.

Kira Bedelinin Uyarlanması Davası Açabilmenin Koşulları

• Geçerli ve uzun süreli bir sözleşmenin bulunması:Öncelikle taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı aranmaktadır. Sözleşmenin yazılı şekilde yapılması mecburi olmayıp ispat kolaylığı açısından yazılı olarak yapılması tarafların yararına olacaktır. Ayrıca bu davanın açılmasında davacının yasal yararının varlığı da aranacağı içinYargıtay Vasıtasıyla benimsenen görüşe göre bahsi geçen kira sözleşmesinin görece uzun süreli olması aranmaktadır.
• Koşulların olağanüstü ve önceden öngörülemeyen sebeplerle değişmesi:Sözleşmenin kurulmasından sonra, önceden taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir vaziyet meydana gelmelidir. Bu olağanüstü vaziyet sosyal yahut yasal bir vaziyet olabilir.

  Savaş, olağanüstü hâl, salgın hastalık, ekonomik kriz gibi olaylar olağanüstü duruma örnek olarak gösterilebilecektir.

• Değişikliklere borçlunun sebep olmaması:Olağanüstü durumun borçludan kaynaklanmaması gerekmektedir. Olağanüstü vaziyet yerleşik Yargıtay içtihatlarında da dışsal ve zorlayıcı bir vaziyet olup, borçlunun şahsından kaynaklanan sebepler bu kapsamda değerlendirilmemektedir. Bu nedenlerle değişikliklerin objektif nitelikte olması gerektiği söylenebilecektir.
• Oluşan koşullar sebebiyle borçlu mali açıdan zorluğa düşmüş olmalıdır:Koşulların olağanüstü sebeplerle değişmesi hâlinde tarafların sözleşmenin devamı süresince sözleşmeden kaynaklanan borçlarını ifa etmekte güçlüğe düşmüş olması gerekmektedir. Bir diğer deyişle kira bedelinin uyarlanabilmesi için sözleşmenin mevcut koşullarla devam edecek olmasının taraflar için katlanılmaz duruma gelmesi, borçludan borcunu ifa etmesinin dürüstlük kuralına aykırılık teşkil etmesi aranmaktadır.

• Borçlunun borcunu ifa etmemiş yahut ihtirazı kayıtla ifa etmiş olması:Kural olarak uyarlama davası mevcut kira dönemini kapsamamakta ancak yasal aşama tarihinden ileriye etkili olarak sonuç doğurmaktadır.

  Şayet mevcut koşullar altında ifada güçlük çekilmekteyse ve uyarlamanın içinde bulunulan kira dönemindeki ifaları da etkilemesi isteniyorsa; ödemenin yapılmaması yahut ödemelerin uyarlama davasındaki haklar saklı tutularak yapılması gerekmektedir. İfayı yerine getiren borçlu ifasını ihtirazı kayıt koymaksızın gerçekleştirdiği takdirde yasal aşama sonucu uyarlanan bedel ifa edilmiş borçlara etki etmeyecektir.

Kira Bedelini Uyarlama Davasını Kimler Açabilir?

Kira Bedelinin Uyarlanması

Peki,Kira uyarlama davasını kim açabilir? Kira sözleşmesinde her iki taraf da karşılıklı olarak borçlu ve alacaklıdır. Kira bedelinin mevcut koşullara uyarmasını hem kiraya veren hem de kiracı talep etme hakkına sahiptir.

Kiraya veren açacağı bir uyarlama davasıyla, taraflar belirli süre kira bedelinin değişmeyeceği konusunda anlaşma yapmış olsalar dahi, kira bedelinin mevcut koşullarda az olması sebebiyle kira bedelinin yahut tarafların belirledikleri artırım oranının artırılmasını talep edebilir.

Bu artırım talebi ancak davanın açıldığı tarihteki kira dönemini değil takip eden kira dönemindeki kira bedelini etkileyecektir.

Kiracı da aynı şekilde mevcut kira bedelini ödemekte güçlüğe düşmüş ve olağanüstü şartlar sebebiyle ödeme yapmaya devam edemiyor olabilir. Bu takdirde de kiracı yasal aşama yolu ile kira bedelinde indirim yapılarak hakkaniyete uygun yeni birKira bedeli belirlenmesiNi talep edebilecektir.

Covid-19 (Koronavirüs) Kapsamında Kira Bedelinin Uyarlanması Davası

Tüm dünyayı etkileyen ve pandemi niteliğine sahip olanCovid-19Kapsamında alınan tedbirlerle birlikte ekonomik açıdan birtakım değişiklikler de meydana gelmiştir. Tedbirler kapsamında kimi işyerleri kapanmakta, bazı iş sözleşmeleri sona ermek hâlinde kalmakta ve çoğu insan işsizlik neticesinde ekonomik güçlüğe düşmektedir.

Bu kapsamda Covid-19, borçlunun kontrolü dışında meydana gelen olağanüstü bir vaziyet olarak değerlendirilebilmektedir. Nitekim, salgın dönemi öncesinde kurulmuş olan sözleşmeler bakımından ise öngörülmeyen ve öngörülebilmesi de beklenemeyecek bir durumdur.

Kira sözleşmelerinin, bu salgın hastalık neticesinde alınan tedbirler kapsamında tarafların borcu ifa etmesinde aşırı ifa güçlüğüne düşmüş olmaları koşuluyla, uyarlanması talep edilebilecektir.

Davada Görevli ve Yetkili Yargı Mercii

Kira bedelinin uyarlanması davası görevli yargı merciiHangisidir?

• Hukuk Muhakemeleri Kanunu4.

  Maddesi gereğinceKira bedelinin uyarlanmasıNa ilişkin davalardaGörevli yargı mercii Sulh Hukuk Yargı Makamı’dir.

Kira bedelinin uyarlanması davası yetkili yargı merciiHangisidir?

• Yetkili yargı merciiIse kiralanan taşınmazın bulunduğu yer yargı makamı yahut davalının yerleşim yeri yargı makamı olabilecektir.

Kira bedelinin uyarlanması Yargıtay hükmü,Kira bedelinin uyarlanması davası dilekçe örneği,Kira bedelinin uyarlanması arabuluculukGibi ve benzeri konularla ilgili daha ayrıntılı bilgi almak için Hukuk BüromuzunGayrimenkul avukatıIle iletişime geçerek danışmanlık hizmeti alabilirsiniz.

Her yasal vaziyet kendi içinde özel değerlendirmeler gerektirir. Olası itilaflarda herhangi bir hak kaybına uğramamak adına yasal sürecin uzman bir hukukçu ile yürütülmesi faydalı olacaktır.