Yasal itilaflarda hak kayıplarının önüne geçebilmek adına yasal süreçlerin titizlikle takip edilmesi gerekmektedir. Bu yazımızda konuyla ilgili bilmeniz gereken temel yasal esasları derledik.

Hukuk Büromuz

• Ehlibeyt Mah. Ceyhun Atuf Kansu Cd. No:112 D:30, Cevat Muratal İş Merkezi, Balgat, /

Yazı İçeriği:

1. Kira Tespit Davası Yoluyla Kira Bedelinin Artırılması

2. Yeni Kira Döneminde Kira Bedelinin Belirlenmesi

   1. Tarafların Kendi Aralarında Anlaşması Halinde

   2. Kira Sözleşmesinde Kira Artışına İlişkin Herhangi Bir Hüküm Bulunmaması Halinde

   3. 5 Yıldan Uzun Süreli veya 5 Yıldan Sonra Yenilenen Kira Sözleşmelerinde

3. Kira Bedelinin Tespiti Davası

   1. Kira Tespit Davasının Şartları

   2. Dava Açılışı ve Davanın Kira Dönemlerine Etkisi

   3. Deliller ve İspat

   4. Mahkeme vasıtasıyla Yeni Kira Bedelinin Belirlenmesi

   5. Kira Bedelinin Tespiti süreçlerinde Islah ve Bedel Artırımı

   6. Kira Bedelinin Tespiti süreçlerinde Hakkaniyet İndirimi Uygulaması

   7. Zamanaşımı veya Hak Düşürücü Süreler

   8. Kira Bedelinin Tespiti Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme

   9. Kira Tespit Davasında Dava Şartı Arabuluculuk

4. Kira Artış Oranında Yüzde 25 Sınırlaması

5. Kira Tespiti Talepli Olarak İhtarname Gönderilmesi

6. Yazılı Kira Sözleşmesinin Mevcut Olmaması

7. Sıkça Sorulan Sorular

8. Kira Bedelinin Tespiti Davalarına İlişkin Yargıtay Kararları

Kira Tespit Davası Yoluyla Kira Bedelinin Artırılması

Ülkemizde özellikle geçtiğimiz yıllar içerisinde kira sözleşmesi gereği kira bedellerinin artışı, gayrimenkul piyasası ve gerçek kira bedellerinin altında kalmış; bu vaziyet da kiracılar ile mülk sahipleri arasında birçok tartışma ve yasal ihtilafa yol açma vermiştir.

Kira tespit yasal süreci, adı üzerinde bir eda yasal süreci değil, tespit davasıdır.

Kira bedelinin tespiti yasal süreci ya da kısaca kira tespit yasal süreci, taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde kira bedeline ilişkin olarak:

• Herhangi bir artış oranı belirtilmemiş olması veya

• Kira artış oranı belirtilmiş olmasına rağmen aradan en az 5 yıl geçmiş olması ve kira bedelinin güncel piyasa koşullarının altında kalmış olması

Hallerinde mülk sahipleri vasıtasıyla kira bedelinin güncel piyasa koşullarına uygun olarak hakim vasıtasıyla belirlenmesi amacıyla açılan davalardır.

Bu yazımızda kira tespit yasal süreci nedir, nasıl açılır, ne zaman açılır, ne kadar sürer ve bu davalarda nelere dikkat edilmelidir, tüm bu soruları cevaplamaya çalışacağız. Ancak herhangi bir kafa karışıklığına mahal vermemek adına, öncesinde sorunun temeline inmeli ve yeni kira döneminde kira bedelinin belirlenmesi hususunu ortaya koymalıyız.

Yeni Kira Döneminde Kira Bedelinin Belirlenmesi

Yeni kira döneminde kira bedeli, kural olarak on iki aylık TÜFE ortalamalarının üstüne çıkmamak kaydıyla taraflar arasında imzalanmış olan kira sözleşmesinde belirtilen artış oranına göre belirlenir. Taraflar, yıllık kira artış oranını belirlerken on iki aylık TÜFE ortalamalarının üzerine çıkmamak kaydıyla serbest iradeleriyle hareket edebilirler. Zaten bu sebeple uygulamada kira sözleşmelerine kira artış oranı olarak genellikle 12 aylık TÜFE ortalamaları yazıldığı görülmektedir.

Ancak kimi durumlarda taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde kira artış oranı belirlenmemekte veya kira artış oranı belirlenmişse dahi aradan geçen yıllar içerisinde kira sözleşmesiyle belirlenen kira bedeli güncel gayrimenkul piyasasındaki kira bedellerinin altında kalabilmektedir.

Bu vaziyette taraflarca yeni kira bedelinin ne olacağı hususunda anlaşmaya varılamaması nedeniyle mülk sahibi vasıtasıyla kira tespit yasal süreci açılabilmektedir. Ancak kira tespit davasının açılabilmesi için makalemizin devamında detaylı olarak açıklayacak olduğumuz şartların mevcut olması gerekir.

Kira bedelinin tespiti yasal süreci, kaynağını Türk Borçlar Kanunumuzdan almaktadır. Türk Borçlar Kanunumuza göre kira sözleşmesinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.

TBK'da kira bedelinin belirlenmesi şeklinde kiracı aleyhine değişiklik yapılabileceği belirlenmişse de bu değişiklik ancak kanunda belirlenmiş olan şartlar dahilinde gerçekleştirilebilecektir.

Maddesine Göre:"Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli,Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim vasıtasıyla, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın,Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim vasıtasıylaTüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleriGöz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 günlü ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Yasa hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Yasanın, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır"

Öncesinde yukarıda alıntılamış olduğumuz bu TBK 344.

Madde 1. Ve 2. Fıkralarında yer alan "tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim" ibaresi, "üretici fiyat endeksindeki artış" şeklindeyken, 17.01.2019 günlü 7161 sayılı yasanın 56. Maddesiyle değişikliğe gidilmiştir. 01.01.2019 tarihinden itibaren yasanın güncel haliyle, 12 aylık TÜFE ortalamaları dikkate alınmaktadır.

TBK 344.

Madde metninden açıkça anlaşılabileceği üzere kanunkoyucu vasıtasıyla, kira bedelinin yenilenen kira dönemine ilişkin olarak belirlenmesi açısından üç ihtimal dikkate alınmıştır:

1. Tarafların arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşmanın bulunması,

2. Taraflar arasında bu hususa dair hiçbir anlaşmanın bulunmaması ve

3. Taraflar arasında kira bedelinin belirlenmesine dair anlaşma yapılmış olsa da olmasa da süresi 5 yılı aşan ya da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmesinin mevcut olması

Şimdi bu ihtimallerin her birini ayrı ayrı inceleyelim.

A) Tarafların Kendi Aralarında Anlaşması Halinde

Kanunkoyucu tarafların kendi aralarında anlaşmaları halinde dahi kiracının, bu sözleşme ilişkisinin hukuken zayıf ve elverişsiz tarafı olmasını dikkate almış ve tarafların sözleşme özgürlüğüne kısıtlama getirmiştir. TBK 644. Maddenin 1. Fıkrasında yer alan bu kısıtlamaya göre tarafların kira bedelinin belirlenmesi adına yaptıkları kendi aralarındaki anlaşmalar ancak bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Yani taraflar kira bedelinin artırılmasına ilişkin olarak 12 aylık tüketici fiyat endeksi ortalamalarının üzerinde bir oran belirleyemezler. Ancak yeni bir kira sözleşmesi akdederek on iki aylık tüketici fiyat endeksi ortalamalarının üzerinde yeni bir kira bedeli belirlemelerinin önünde herhangi bir engel yoktur.

Örnek vermemiz gerekecek olursa: 10.000 Türk Lirası tutarında bir kira bedeli olan taşınmazın yeni kira dönemlerine ilişkin olarak kira sözleşmesinde %25 oranında bir artışın taraflarca kararlaştırıldığını düşünelim. Bir önceki kira yılının 12 aylık tüketici fiyat endeksi ortalamalarının da %20 olduğunu varsayalım. Bu yasa hükmü gereği bir sonraki kira yılının kira bedeli için %20'nin üzerinde bir belirleme yapılması mümkün olamayacaktır.

Bu halde kiracı, yalnızca %20 artış yapmakla kira artışı sorumluluğundan kurtulur.

B) Kira Sözleşmesinde Kira Artışına İlişkin Herhangi Bir Hüküm Bulunmaması Halinde

Tarafların kendi aralarında bir anlaşmanın mevcut olmaması halinde, kira bedelinin belirlenmesi hakim vasıtasıyla bir önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalamasını geçmeyecek şekilde hakkaniyete göre belirlenecektir. Bu halde kira sözleşmesinin 5 yıldan uzun süreli olması ya da 5 yıldan sonra yenilenmiş olması gibi bir koşul aranmaksızın kira bedelinin tespiti istemli yasal aşama açılabilmektedir.

C) 5 Yıldan Uzun Süreli veya 5 Yıldan Sonra Yenilenen Kira Sözleşmelerinde

Taraflarca kira bedelinin değişimine dair bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, 5 yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda mülk sahibi vasıtasıyla açılacak olan kira tespit davasıyla kira tespitinin hakim vasıtasıyla yapılması talep edilebilecektir. Bu davaya uygulamada "kira bedelinin tespiti yasal süreci" ya da "kira tespit yasal süreci" denilmektedir.

Bu vaziyette hakim vasıtasıyla yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, 12 aylık TÜFE ortalamalarının da üzerinde olacak şekilde belirleme yapılabilir. Tespit sağlanabilmesi için alanında uzman bilirkişiler vasıtasıyla kiralananın durumu ile emsal kira bedelleri de dikkate alınarak itiraza ve denetime elverişli rapor tanzim edilir ve hakim vasıtasıyla tüm dosya muhteviyatı bilirkişi raporuyla birlikte değerlendirilerek hakkaniyete uygun bir şekilde belirleme yapılır.

Kira bedelinin her beş yıldan sonraki kira yılında bu şekilde belirlenmesi mümkündür.

Makalemizin devamında, kira bedelinin tespiti davaları hakkında ayrıntılı bilgilendirme yer almaktadır.

Kira Bedelinin Tespiti Davası

Bu yasal aşama, bir çeşit tespit yasal süreci niteliğindedir. Bilirkişi incelemesi mutlaka yasal aşama ve delil dilekçelerinde deliller arasında yer almalı ve talep edilmelidir. Çünkü yasa maddesindeki açık hüküm gereği taşınmazın emsal rayiçleri kontrol edilecek ve hakimin hüküm vermesinde benzer taşınmazların piyasa değerleri dikkate alınacaktır.

Esasen 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu düzenlemelerinden önce kira bedelinin tespiti davaları; Anayasa Mahkemesinin, kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Yasa (6570 sayılı Kanun)’un 2 ve 3. Maddelerinin iptaline ilişkin kararının 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girmesi ile birlikte yasada doğan boşluğun doldurulması için Yargıtay içtihatları ile getirilmiştir.

Yani Türk Borçlar Kanunu öncesinde Yargıtay içtihatları ile ortaya çıkan kira bedeli tespit davaları mevcuttur. Ancak şu anda Türk Borçlar Kanunumuzda açık maddelerle yer aldığı da düşünülürse, kanunda yer alan maddeler ile birlikte ele alınmasında fayda vardır.

Fıkralarına Göre:"Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim vasıtasıyla, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim vasıtasıyla tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir."

Madde metninden de kolaylıkla anlaşılabileceği üzere, kira tespit yasal süreci iki halde açılabilmektedir:

1. Kira sözleşmesinde yenilenen dönemlerde kira bedelinin artışına ilişkin hüküm yer almıyorsa açılabilir,

2. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda sözleşmede kira artışına ilişkin hüküm olsa da olmasa da açılabilir.

Bu ihtimallerin ilkinde, kira sözleşmesinin 5 yıldan uzun süreli olması ya da beş yıldan sonra yenilenmesi gibi bir koşul aranmamaktadır, yalnızca yenilenen kira dönemi için kira artış oranına dair sözleşmede hüküm bulunmaması ve tarafların bu hususa ilişkin olarak anlaşamaya varamamaları yeterlidir. Ancak hakim vasıtasıyla yapılacak olan belirleme yalnızca tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre yapılabilir.

İkinci ihtimalde ise kira sözleşmesinin beş yıldan uzun süreli olması veya beş yıldan sonra yenilenmiş olması hâlinde yasal aşama açılabilir ve bu ihtimalde hakim, yalnızca tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalarıyla bağlı değildir. Bu halde 12 aylık TÜFE ortalamalarına ek olarak kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri de hakim vasıtasıyla dikkate alınır ve hakkaniyete göre hüküm verilir.

Yani bu halde hakim vasıtasıyla verilecek olan hüküm, tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamaların üzerinde olabilecektir.

Bu makalemizin devamında yalnızca 5 yıllık sürenin dolması nedeniyle açılacak olan kira tespit davaları işlenecektir.

Kira bedelinin tespiti yasal süreci, kaynağını Türk Borçlar Kanunumuzun 138. Maddeden alanKira bedelinin uyarlanmasıYasal süreci ileKarıştırılmamalıdır. TBK 138. Maddede düzenlenmiş olan "aşırı ifa güçlüğü" hükmü gereği açılabilen kira bedelinin uyarlanması davasında: Sözleşmenin yapıldığı esnada borçludan kaynaklanmayan, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenemeyecek nitelikte olağanüstü bir vaziyet bahsi geçen olmaktadır.

Oysa aşağıda detaylı olarak açıklayacak olduğumuz üzere, kira bedelinin tespiti davasında böyle bir olguya gerek bulunmamaktadır.

A) Kira Tespit Davasının Koşulları

Kira tespit yasal süreci açılabilmesinin koşulları:

1. Taraflar arasında geçerli olarak kurulmuş bir kira sözleşmesinin bulunması,

2. 5 yıllık sürenin geçmiş olması(TBK 344/3. Maddesi gereği) veya kira sözleşmesinde yenilenen kira dönemlerinde kira artışının ne şekilde yapılacağına ilişkin bir hüküm bulunmaması(TBK 344/2. Maddesi gereği),

3. Kira bedelinin tespiti isteminde davacının yasal yararının bulunması

Kira tespit davasının açılabilmesi için kiracıya ihtarname gönderilmesi koşul değildir. Aşağıda, ilgili alt başlık altında detaylı olarak açıklayacağımız üzere: İhtarname yalnızca yasal aşama sonucunda verilecek olan kararın hangi kira dönemi için geçerli olacağını belirlemeye yaramaktadır.

B) Yasal Aşama Açılışı ve Davanın Kira Dönemlerine Etkisi

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin yasal aşama her zaman açılabilir.

Ancak bu davanın yeni kira döneminin başlangıcından itibaren sonuç doğurması isteniyorsa, Türk Borçlar Kanunumuzun 345. Maddesine göre işlem yapılmalıdır. Aksi takdirde açılacak olan davada verilecek olan hüküm, sonuçlarını bir sonraki kira dönemi için doğurur.

Kira bedelinin belirlenmesi davasının TBK 345.

Maddesinin 2. Fıkrasında belirtilen seçeneklerden birine uygun olarak açılmaması halinde belirlenen yeni kira bedeli, kiracıyı yeni kira döneminde etkilemeyecek, bir sonraki kira döneminde etkileyecektir. Sonuç olarak kiraya veren 1 senelik kira getirisi kaybı (fark üzerinden) yaşayacaktır. Ancak sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, bu yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak olan davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu dönemin başından itibaren kiracıyı bağlayacaktır.

Bu demek oluyor ki:

1. Yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce kiracıyla kira artışına ilişkin olarak ihtarname gönderilmesi halinde, yasal aşama yenilenen kira döneminin başlangıç tarihinden sonra açılmış dahi olsa yargı mercii vasıtasıyla belirlenecek olan kira bedeli yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olacaktır.

2. Aynı şekilde, ihtarname gönderilmemiş olsa dahi; açılacak olan kira tespit yasal süreci, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmış olursa, yargı mercii vasıtasıyla belirlenecek olan kira bedeli yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olacaktır.

3. Kira tespit yasal süreci yeni kira başlangıcından en geç otuz gün önce açılmamışsa ve bu süre içerisinde kiracıya ihtarname de gönderilmemişse, yargı mercii vasıtasıyla belirlenecek olan kira bedeli yeni kira dönemi için değil, bir sonraki kira dönemi için geçerli olacak ve bu vaziyette kiralayanın bir senelik kira geliri kaybı bahsi geçen olacaktır.

C) Deliller ve İspat

Kira tespit davasında:

• Taraflar arasındaki kira sözleşmesi,

• Emsal taşınmazların kira sözleşmeleri,

• Emsal rayiç kira bedelleri(bilirkişiler vasıtasıyla incelenmektedir)

• İhtarname(Gönderilmişse),

• Keşif,

• Bilirkişi raporu,

• Uzman görüşü,

• Tanık beyanı ve

• Yemin

Dahil her türlü hukuka uygun delil kullanılabilir.

Bu davalarda özellikle keşif ve bilirkişi incelemesi delillerine mutlaka dayanılması gerektiği hususu gözden kaçırılmamalıdır.

D) Yargı Mercii vasıtasıyla Yeni Kira Bedelinin Belirlenmesi

Kira tespit süreçlerinde yargı mercii vasıtasıyla kira bedeli belirlenirken hak ve nesafet esaslarının dikkate alınması gerekmektedir.

Buna göre, hüküm kurulurken:

1. Tarafların tüm delilleri dikkate alınmalı,

2. Emsallerin gerçekten yasal aşama konusu taşınmaza emsal teşkil edip etmediği hususları gözden geçirilmeli, taraflarca sunulan emsaller mevcutsa bunlar bilirkişi marifetiyle tek tek incelenmeli(Bakınız Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7612 E., 2019/1309 K. Sayılı hükmü),

3. Bilirkişi kurulu, alanında uzman kimselerden meydana getirilmeli(inşaat, mimar, hukukçu, emlak bilirkişi gibi, Bakınız Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/2575 E., 2017/14042 K.

   Sayılı hükmü),

4. Bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli(Bakınız Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2021/3200 E., 2021/6064 K. Sayılı hükmü),

5. Bilirkişi raporu itiraza elverişli olmalı ve subjektiflikten uzak olmalı, yani somut olgulara dayanmalı,

6. Yasal Aşama konusu taşınmazın kira bedeline etki edecek nitelikte bulunan konum, çevre, nitelik, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri gibi tüm detaylar ele alınmalı,

7. Hak ve nesafete uygun olarak kiracının eski kiracı olduğu gözetilmek suretiyle belirlenen kira bedeli üzerinden indirim yapılmalıdır.

E) Kira Bedelinin Tespiti süreçlerinde Islah ve Bedel Artırımı

Kira bedelinin tespiti yasal süreci açılırken, kira bedeline ilişkin olarak kapsamlı araştırma yapılmalı ve istenilen kira bedeli yasal aşama dilekçesinde tam olarak belirtilmelidir. Çünkü kira bedelinin tespiti süreçlerinde ıslah ve bedel artırımı mümkün olmamaktadır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2017/2792 E.

Ve 2021/267 K. Sayılı hükmünde "Daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir yasal aşama olup inşai yasal süreçler sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Yasal Aşama sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim hükmü ile değiştirilmiş olur.

Davanın bu niteliği gereğinceKira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemezVeKira bedeli davacı vasıtasıyla bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir.Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti süreçlerinde fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz."

Hüküm metninden açıkça anlaşıldığı üzere Yargıtay vasıtasıyla davacının fazlaya ilişkin haklarını saklı tutamayacağı ve ıslah talebinde bulunulamayacağı görüşü hakimdir. Kanaatimizce bu husus yasal öngörülebilirliğe, yasal aşama açılması öncesinde bilirkişi raporunu tam olarak tahmin edemeyecek ve etmesi de kendisinden beklenemeyecek olan davacının haklı menfaatlerine ve dolayısıyla hakkaniyete uygun düşmemektedir. Ancak yine de kira tespit yasal süreci açılmadan önce Yargıtay'ın ıslaha ilişkin bu görüşü uygulamada geçerliliğini koruduğundan dolayı dikkate alınmalı ve talep yöneltilirken bu husus göze alınmalıdır. Bu ve benzeri detay hususlar nedeniyle, olası bir itilaf halinde sürecin alanında uzman bir gayrimenkul avukatı yardımıyla yürütülmesi tavsiye edilmektedir.

F) Kira Bedelinin Tespiti süreçlerinde Hakkaniyet İndirimi Uygulaması

Kira bedelinin tespiti davasında tüm delillerin toplanması ve bilirkişi marifetiyle rayiç kira bedelinin belirlenmesi ile birlikte hüküm aşamasına geçilir.

Yukarıda, "Mahkeme vasıtasıyla Yeni Kira Bedelinin Belirlenmesi" başlığı altında ifade ettiğimiz hususlar dikkate alınarak kira bedeli belirlenir. Ancak yerleşik Yargıtay içtihatları uyarınca, belirlenecek olan bu kira bedelinden belirli bir miktar hakkaniyet indirimi yapılması gerekmektedir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2017/8272 E., 2019/5399 K. Sayılı hükmünde aşağıdaki şekilde belirtilmiş olduğu üzere davalı olan kiracının eski kiracı olduğu dikkate alınmak suretiyle hakkaniyet indirimi yapılmalıdır, hakkaniyet indirimi uygulanmadan kira bedelinin tespitine hüküm verilmesi, hukuka aykırı olacaktır:

"Bu vaziyette Mahkemece davalının eski kiracı olduğu da dikkate alınarak yukarıdaki açıklamalar ışığında hak ve nesafete göre 01.04.2015 tarihinde başlayan dönem için kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken yazılı şekilde yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak, net mi brüt mü olduğu belirtilmeden ve hakkaniyet indirimi uygulanmadan yazılı şekilde hüküm verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir."

Bahsi geçen ettiğimiz bu hakkaniyet oranında indirim uygulamasının ne şekilde gerçekleştirilmesi gerekeceği hususuna, Yargıtay 3.

Hukuk Dairesi'nin 2017/3682 E., 2017/17115 K. Sayılı hükmünde aşağıdaki şekilde değinilmiştir:

"Davacının temyiz itirazlarına gelince; Mahkemece kira bedelinin hak ve nesafete göre tespit edilmesinde usulsüzlük bulunmamaktadır ancak hükme esas alınan bilirkişi raporunda, davalının eski kiracı olduğu da değerlendirilerek indirim uygulanmak suretiyle kira bedelinin hak ve nesafete göre belirlendiği anlaşılmakta olup, Mahkemece ikinci kez indirim uygulanarak kira bedelinin belirlenmiş olması doğru değildir. Bu vaziyette Mahkemece öncelikle bilirkişi kurulundan hüküm kurmaya yeterli ve denetime elverişli bir şekilde ek rapor alınarak, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedeli belirlenmeli, daha sonra Mahkemece bu bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek %10-20 oranında hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken, yetersiz bilirkişi raporuna göre yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir."

Buna göre bilirkişi raporunda davalının eski kiracı olduğundan bahisle hak ve nesafete göre kira bedelinin belirlenmesi hâlinde mahkemece ayrıca hakkaniyet indirimi yapılırsa, kira bedeli üzerinden iki kere indirim yapılmış olacağı için bu vaziyet hukuka aykırı olacaktır. Dolayısıyla uygulamada yapılması gereken husus: Bilirkişilerin itiraza elverişli ve somut olgulara dayanan bir rapor tanzim etmesi ve herhangi bir hakkaniyet indirimi uygulamaksızın güncel kira bedelini belirlemesi, hakkaniyet indirimi uygulanacak olması halinde bu indirim miktarının bizzat yargı mercii vasıtasıyla belirlenmesidir.

Hakkaniyet indirimi oranının ne kadar olacağı hususu soru işareti olabilmektedir.

Bunun için, bakınız: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7927 E., 2018/4805 K. Sayılı hükmünde:

"Mahkemece kira bedelinin hak ve nesafete göre tespit edilmesinde usulsüzlük bulunmamaktadır ancak aylık kira bedeli 15.000.-TL net alınıp Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre anılan bedelden kiracının eski kiracı olduğu nazara alınarak TBK 51, 52 (BK 43,44) maddesi gereğince kiracı lehine %10-20 oranında bir hakkaniyet indirimi yapılması gerekirken %20' den daha fazla indirim yapılarak kira bedeli belirlenmesi doğru olmadığı gibi, hüküm fıkrasının yukarıda açıklandığı üzere çelişkili şekilde kurulması da usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir." şeklinde, hakkaniyet indiriminin %10-20 oranları aralığında yapılması uygun olacaktır.

G) Zamanaşımı veya Hak Düşürücü Süreler

Kira bedelinin tespiti davasında herhangi bir hak düşürücü süre ya da zamanaşımı süresi bahsi geçen değildir. Kira sözleşmesinin geçerliliğini koruduğu vekira tespit yasal süreci açma koşullarımevcut olduğu müddetçe, kira tespit davasının açılması mümkündür.

H) Kira Bedelinin Tespiti Davasında Yetkili ve Görevli Yargı Mercii

Kira bedelinin tespiti süreçlerinde görevli yargı mercii: Hukuk Muhakemeleri Kanunumuzun 4.

Maddesi gereği Sulh Hukuk Mahkemeleridir.

Kira bedelinin tespiti süreçlerinde yetkili yargı mercii ise:

• Davalının yerleşim yeri yargı makamı,

• Sözleşmenin ifa edildiği yer yargı makamı,

• Tacirler ve kamu tüzel kişilerinin dahil olduğu bir sözleşme ise HMK 17. Gereği sözleşmede yer alan yetki kuralındaki yer yargı makamı yetkilidir.

I) Kira Tespit Davasında Yasal Aşama Şartı Arabuluculuk

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18. Maddesine 7445 sayılı Kanun'un 37. Maddesi ile getirilmiş olan düzenleme gereğince, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak olan kira bedelinin tespiti davaları için arabulucuya başvurulmuş olması, yasal aşama koşulu haline getirilmiştir.

Dolayısıyla 1 Eylül 2023 tarihinden önceki tarihlerde açılan kira tespit süreçlerinde böyle bir zorunluluk bulunmamaktayken, bu tarihten sonra açılması planlanan davaların öncesinde arabulucuya başvuruda bulunulmuş olması ve arabuluculuk sürecinin usulüne uygun bir şekilde işletilerek tamamlanması gerekmektedir.

Açılacak olan davanın usulden reddedilmesi ve böylece zaman kaybına uğranılması istenmiyorsa, yasal aşama açmadan önce arabuluculuk süreci işletilmelidir.

Kira Artış Oranında Yüzde 25 Sınırlaması

Kural olarak Türk Borçlar Kanunumuzda kira bedelinin yenilenen kira dönemlerinde artışına ilişkin olarak belirlenen tavan, yukarıda alıntılamış olduğumuz Türk Borçlar Kanunumuzun 344. Maddesi gereği: Tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre belirlenen değişim oranıdır.

Maddesine Göre:"Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır."

Ancak Türk Borçlar Kanunumuz'a 7409 sayılı Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Yasasında Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un 4. Maddesi ile eklenen geçici madde 1. Nedeniyle bu tavan uygulaması, 01.07.2023 tarihine kadar(bu tarih dahil) %25(yüzdeyirmibeş) olarak uygulanmaya başlanmıştır.

Sonrasında, yine Türk Borçlar Kanunumuza 7456 sayılı Kanun'un 23.

Maddesiyle getirilen geçici madde 2. Düzenlemesine göre bu süreler 02.07.2023 ile 01.07.2024 tarihleri arasında yenilenecek olan sözleşmeler açısından da geçerli kılınmıştır.

Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim vasıtasıyla verilecek hükümler bakımından da uygulanır."Türk Borçlar Kanunumuzun Geçici 2. Maddesine Göre:"Konut kiraları bakımından 2/7/2023 ilâ 1/7/2024 (bu tarihler dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim vasıtasıyla verilecek hükümler bakımından da uygulanır."

Kira bedelinin yenilenen dönemlere istinaden %25 artacağını öngören bu tavan uygulaması, Türk Borçlar Kanunumuza geçici olarak eklenmiş olan ve yukarıda alıntılamış olduğumuz bu hükümlere dayanmaktadır.

Ancak başkaca bir düzenleme yapılmaması hâlinde, 01.07.2024 tarihinden itibaren Türk Borçlar Kanunumuzun 344. Maddesinde belirtilmiş olan 12 aylık TÜFE ortalamalarına göre belirlenen oran dikkate alınacaktır. 01.07.2024 tarihinden sonra yenilenecek olan kira sözleşmelerinde ise sözleşmedeki artış oranları yine eskisi gibi on iki aylık TÜFE ortalamalarının üstünde olmamak kaydıyla geçerliliğini koruyacaktır.

Kira Tespiti Talepli Olarak İhtarname Gönderilmesi

Yukarıda, kira bedelinin tespiti davasının şartlarına ilişkin olarak ilgili alt başlık altında değinmiş olduğumuz gibi, ihtarname başlı başına kira tespit davasının şartlarından birisi değildir. Dolayısıyla eğer yasal aşama açılış koşulları mevcutsa, ihtarname göndermeksizin kira tespit davasının açılması mümkündür.

Ancak ihtarname gönderimi, eğer Türk Borçlar Kanunumuzun 345/2. Maddesinde düzenlenen usule uygun olarak gerçekleştirilmişse, kiraya veren açısından önemli bir kazanım sağlamaktadır.

Maddesinin 1. Ve 2. Fıkralarına Göre:"Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin yasal aşama her zaman açılabilir.Ancak, bu yasal aşama, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren vasıtasıyla bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar."

Madde metninden de anlaşılabileceği üzere her ne kadar ihtarname gönderimi yasal aşama açılışı için koşul olarak öngörülmemişse de, ihtarnamenin yeni dönem başlangıcından en geç otuz gün(30 gün) önce gönderilmesi ve tebliğ edilmesi hâlinde, izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar yasal aşama açılırsa, mahkemece belirlenecek olan kira bedeli bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacaktır. Aksi takdirde aynı kazanımın elde edilebilmesi adına açılacak olan davanın, yeni dönem başlangıcından en geç otuz gün önce açılmış olması koşulu aranır.

Yoksa bu tarihten sonra yasal aşama açılması hâlinde yargı mercii vasıtasıyla belirlenecek olan kira bedeli, yeni kira dönemi için değil, bir sonraki kira dönemi açısından hüküm ve sonuçlarını doğuracaktır ve bu vaziyette bir senelik kira geliri kaybı bahsi geçen olacaktır.

Yazılı Kira Sözleşmesinin Mevcut Olmaması

Yazılı kira sözleşmesi mevcut değilse kiraya veren, somut olayda kira tespit davasının şartlarının oluşmuş olduğunu, yani kira ilişkisinin varlığını ve beş yılı aşkın süredir kesintisiz devam ettiğini genel ispat kuralları çerçevesinde ortaya koymak zorundadır. Hukuk Muhakemeleri Kanunumuzun 200. Maddesi, senetle ispat sınırını aşan yıllık kira bedellerinde kural olarak yazılı delil arar; ancak banka dekontları ve elektrik, doğalgaz, su aboneliklerine ilişkin evrakları gibi delil başlangıçları varsa veya karşı tarafın açık muvafakati bahsi geçen ise tanık dinlenebilir.

Elektrik, su, doğalgaz ve internet aboneliklerine istinaden kiracı vasıtasıyla bu kurum ve kuruluşlara sunulmuş olan kira sözleşmesi fotokopileri müzekkere yoluyla dosya muhteviyatına kazandırılabileceği gibi kira sözleşmesiyle değil de yalnızca beyana dayalı abonelik sözleşmesi yapılmışsa dahi kiracı adına yapılan abonelik sözleşmesinin kuruluş tarihinin öğrenilmesi de yeterli olabilecektir. Bunların yanında bir de kira ödemelerine ilişkin banka dekontları ile tanık beyanları da eklenince, tüm diğer şartlar da somut olayda mevcutsa davacının davasını ispat etmekte çok büyük bir zorluk yaşamayacağı düşünülebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira Bedelinin Tespiti Davası Nasıl Açılır?

Kira bedelinin tespiti yasal süreci, yasal aşama dilekçesinin görevli ve yetkili yargı merciine sunulması ve gerekli harçların yatırılması suretiyle açılabilir.

Türk Borçlar Kanunumuzun 345/1. Maddesi uyarınca her zaman açılabilir. Ancak yasal aşama açılışı esnasında yasal aşama şartlarının mevcut olup olmadığı hususuna dikkat edilmeli ve yasal aşama açılış zamanının ya da ihtarname gönderme tarihinin, mahkemece belirlenecek olan kira bedelinin yeni kira döneminde sonuç doğuracak şekilde belirlenmesine özen gösterilmesi, olası hak kayıplarının önüne geçecektir.

Kira Bedelinin Tespiti Davası Ne Zaman Açılır?

Kira bedelinin tespiti davasının ne zaman açılabileceğinin tespiti için Türk Borçlar Kanunumuzun 344. Maddesi ile taraflar arasındaki kira sözleşmesinde herhangi bir kira artış miktarı belirlenmiş olup olmadığına bakılır.

Eğer kira sözleşmesinde yıllık kira bedeli artış oranı belirlenmişse, kira tespit yasal süreci ancak 5. Kira yılının sonunca açılabilir. Ancak kira sözleşmesinde kira artış bedeli hiç belirlenmemişse, 5. Kira yılı beklenmeksizin her kira döneminin sonunda kira artışı istenebilir.

Kira Tespit Davasında %25 Sınırı Var Mıdır?

Covid ve ekonomik kriz sonrasında kira artışlarına getirilen yüzde yirmibeş(%25) kira artış oranı tavan sınırlaması, 5 yıllık kira sözleşmeleri nedeniyle açılacak olan kira tespit davaları açısından bahsi geçen olmamaktadır.

5 Yıllık Kira Sözleşmesinde Kira Bedeli Nasıl Artırılır?

Taraflar arasında kira artışına istinaden anlaşma sağlanamaması hâlinde, kiraya veren vasıtasıyla yasal aşama koşulu arabuluculuk süreci de işletilmek suretiyle(1 Eylül 2023 tarihinden itibaren arabuluculuk süreci, kira tespit davaları açısından yasal aşama koşulu haline getirilmiştir) görevli ve yetkili yargı merciinde kira bedelinin tespiti yasal süreci açılabilir.

Kira Tespit Davasında İhtar Şartı Var Mıdır?

İhtarname gönderilmesi, kira tespit davalarının açılması için elzem değildir.

İhtarname gönderilmemiş olsa dahi kiralayan vasıtasıyla kira tespit yasal süreci açılabilir. Ancak Türk Borçlar Kanunumuzun 345/2. Maddesinde düzenlenen usule uygun olarak ihtarname gönderilmesi veya yasal aşama açılışının bu madde hükmünde belirtilen tarihlere uygun olarak sağlanması hâlinde yargı mercii vasıtasıyla belirlenecek olan kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren hüküm ve sonuçlarını doğuracaktır.

Kira Tespiti Davası, Kısmi veya Belirsiz Alacak Davası Olarak Açılır Mi?

Kira tespit davasının kısmi alacak yasal süreci ya da belirsiz alacak yasal süreci olarak açılması mümkün değildir. Bu durumun sonucu olarak: Yasal Aşama açılışı esnasında ileri sürülen ve harçlandırılan tutar, yasal aşama açıldıktan sonraki bir tarihte bedel artırım ya da ıslah yoluyla artırılamaz.

Dolayısıyla kira bedelinin tespiti yasal süreci açılırken ileri görüşlü bir belirleme yapılması ve talep edilecek olan kira bedelinin en baştan piyasa koşullarına uygun bir şekilde belirlenmesi büyük önem taşımaktadır.

Kira Tespit Davasında Belirtilen Kira Bedeli Islah Edilebilir Mi?

Kira tespit davasının kısmi veya belirsiz alacak yasal süreci olarak açılamayacak olmasından dolayı, bu davada belirtilen kira bedelinin ıslah edilmesi de mümkün olmamaktadır.

Kira Bedelinin Tespiti Davası Ne Kadar Sürer?

Kira bedelinin tespiti yasal süreci: Tevzi alınan mahkemenin iş yükü, taraf delillerinin toplanması ve tahkikat sürecinin ilerleyişi, bilirkişi raporlarının dosya muhteviyatına kazandırılması ve rapora itirazların değerlendirilmesi gibi birçok farklı değişkenin yanında; yargı mercii vasıtasıyla verilecek olan hükmün istinaf ve temyiz yasa yollarına taşınıp taşınmamasına göre 1-2 yıl ve hatta bazen 3-5 yıl kadar dahi sürebilmektedir. Ancak, yargılama süresinin bu kadar fazla değişkene bağlı olması nedeniyle kesin bir süre belirtilmesi mümkün değildir.

Kira Bedelinin Tespiti Davalarına İlişkin Yargıtay Kararları

• Kira bedelinin tespiti süreçlerinde kiracının eski kiracı olduğu dikkate alınmak suretiyle hakkaniyet indirimi yapılması gerekeceğine ilişkin hüküm,

• Yüzde yirmiyi aşan hakkaniyet indiriminin fazla olduğuna ilişkin hüküm,

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7927 E., 2018/4805 K. Sayılı hükmü

"......

...

Somut olayda; Davacı yasal aşama dilekçesinde net 7.000.-TL olarak ödenen kira bedelinin net 20.000.-TL olarak tespitini istemiş, Mahkemece hükme esas alınan 14.05.2013 günlü bilirkişi raporuna göre ilk hükümde yasal aşama konusu taşınmazın 01.10.2012 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin net 15.000.-TL olarak tespitine hüküm verilmiştir.

Anılan hüküm kira bedelinden hak ve nesafet indirimi yapılması gerektiği gerekçesi ile bozulmuş, bu kez Mahkemece bozmaya uyma hükmü verilerek yapılan yargılama neticesinde; hüküm fıkrasının birinci bendinde aylık kira bedelinin 01.10.2012 tarihinden itibaren 15.000.-TL olarak tespitine, ikinci bendinde davalının eski kiracı olması sebebiyle, takdiren %10 oranında hakkaniyet indirimi yapıldığında aylık kira miktarı brüt 13.500.-TL olarak tespit edilmiştir. Mahkemece kira bedelinin hak ve nesafete göre tespit edilmesinde usulsüzlük bulunmamaktadır ancak aylık kira bedeli 15.000.-TL net alınıp Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre anılan bedelden kiracının eski kiracı olduğu nazara alınarak TBK 51, 52 (BK 43,44) maddesi gereğince kiracı lehine %10-20 oranında bir hakkaniyet indirimi yapılması gerekirken %20' den daha fazla indirim yapılarak kira bedeli belirlenmesi doğru olmadığı gibi, hüküm fıkrasının yukarıda açıklandığı üzere çelişkili şekilde kurulması da usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

...

...

..."

• Kira bedelinin tespiti süreçlerinde ıslaha ilişkin hüküm,

• Kira bedelinin tespiti süreçlerinde fazlaya ilişkin hakların saklı tutulamayacağına ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamayacağına ilişkin hüküm,

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/2792 E., 2021/267 K. Sayılı hükmü"...

...

...

11.

Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen itilaf; kira bedelinin tespiti süreçlerinde ıslah yolunun kapalı olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

12. Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle “kira bedelinin tespiti” davalarının hukuksal niteliği ve kendine özgü özelliklerinin irdelenmesinde yarar vardır.

13. Kira bedelinin tespiti davaları; Anayasa Mahkemesinin, kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Yasa (6570 sayılı Kanun)’un 2 ve 3.

Maddelerinin iptaline ilişkin kararının 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girmesi ile birlikte yasada doğan boşluğun doldurulması için Yargıtay içtihatları ile getirilmiştir.

14. Kira bedelinin tespiti davalarının konusunu 6570 sayılı Yasa kapsamına giren taşınmaz mallar oluşturur ve bu yasal aşama 6570 sayılı Kanun’un uygulandığı yerler ve taşınmazlar için bahsi geçendur. 15. Kira bedelinin tespiti davaları kiralayan (kiraya veren) vasıtasıyla açılabileceği gibi kiracı vasıtasıyla da açılabilir.

16. Kira bedelinin tespiti süreçlerinde hüküm bir kira yılına ait kira parasının ne olacağının belirlenmesine ilişkindir.

Bu belirleme açık, net ve tam olmalıdır.

17. Kira bedelinin tespiti davalarının en çarpıcı özelliği kamu düzeni ile ilgili olmalarıdır. Bununla ilgili yöntemleri tarafların belirleyemeyeceği yargısal uygulamada kabul edilmiştir.

18. Hâkim, bu davalarda yasa, içtihadı birleştirme kararları ve Yargıtay içtihatları ile belli edilen yöntemlere uygun olarak kira bedelinin tespiti yoluna gitmek zorundadır.

Kira parasının tespitinde belirlenen bu ilke dışına çıkılması eşit uygulama ilkesini bozduğu gibi kamu düzeni ile ilgili olan bu davanın yapısına da uygun düşmeyecektir.

19. İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 12.11.1979 günlü ve 1979/1 E., 1979/3 K. Sayılı hükmünde da belirtildiği gibi, Anayasa Mahkemesince 26.03.1963 tarihinde verilen hüküm ile 6570 sayılı Kanun’un 2 ve 3. Maddelerinin iptaline hüküm verilmiş ve bu kararın sözü edilen maddeleri yerine yeni bir yasa çıkarılmadan 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girmesi üzerine bir yasa boşluğu oluşmuştur.

20.

Uygulamada birliği sağlamak için 18.11.1964 günlü ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hükmü ile, kanunda boşluk bulunduğu temelinden hareketle yeni dönemde akdin kira bedeline ilişkin hükmünün yenilenmeyerek kirası belli olmayan bir akit haline geldiği benimsenmiş ve kira bedelinin sınırlandırılmasına ilişkin boşluğun hakim vasıtasıyla doldurulması gerektiği kararlaştırılmıştır.

21. Bilindiği üzere tespit davaları, genel olarak bir yasal ilişkinin mevcut olup olmadığının belirlenmesine ilişkin davalardır. Bu yasal aşama ile yasal ilişki hakkındaki kuşku ve tereddütler giderilir. Tespit davaları hakların istikrarını temin etmekle toplumsal bir yarar sağlar.

Tespit davasının amacı da yasal belirsizliği gidermek, başka bir deyişle yasal ilişkileri taraflar açısından belirli hale getirmekten ve bu yolla barışı sağlamaktan ibarettir.

22. Buna göre, kira bedelinin tespiti süreçlerinde verilen kira tespiti kararları, diğer tespit süreçlerinde olduğu gibi bir yasal ilişkiyi tespit etmez. Amacı sadece kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan kira bedeli unsurunu belirli bir hâle getirmekten ibarettir. Gerçekten de taraflar anlaşamamışlarsa, kiranın tespitinde yasal sonuç ancak hâkimin hükmü ile doğar.

Gerçi, yeni dönemde kiranın belli olması için mutlaka bir yargı mercii hükmü alması koşul değildir. Çünkü taraflar anlaşırlarsa yargı mercii hükmüne gerek kalmadan yasal sonuç doğar. Tarafların ancak anlaşamaması hâlinde bu yasal sonucun doğması için yasal aşama açmaları gerekir.

23. Böylece kira tespiti kararları eda davaları sonunda verilen mahkumiyet kararlarına değil, inşai yasal süreçler sonunda verilen kararlara yakın bir nitelik göstermektedirler.

Dolayısıyla kira bedelinin tespitine ilişkin olarak açılmış olan davada, tespit davasında olduğu gibi bir yasal ilişkiye dair hüküm verilmesi yerine, var olan yasal ilişkiye ilişkin yeni bir yasal vaziyet ortaya çıkması veya var olan bir yasal durumun değişmesi bahsi geçen olmaktadır. Nitekim aynı hususlara Hukuk Genel Kurulunun 26.02.2014 günlü ve 2013/3-633 E., 2014/154 K. Ve 24.02.2016 günlü ve 2014/3-348 E., 2016/173 K. Sayılı kararlarında da değinilmiştir.

24.

Kira bedelinin tespiti davalarının amacı sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespitidir. Başka bir deyişle kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Kira tespit yasal süreci sonucunda hâkim, bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler. Böylelikle, kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim hükmü ile değiştirilmiş olur ve kira sözleşmesi yargı mercii hükmü ile yeniden şekillenmiştir (Özyakışır, Ö.: Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Kira Bedeli, 2019, s. 204).

25.

Mahkemece belirlenen kira bedelinin hangi andan itibaren geçerli olduğu talep edilmedikçe, hükümde gösterilmez. Sadece, talepte bulunulmuş olması şartıyla, belirlenen kira bedelinin hangi andan itibaren geçerli olduğu hükümde gösterilir (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulunun 21.11.1966 günlü ve 1966/19 E., 1966/10 K.). Fakat, yasal aşama sonucunda belirlenen bedel, bazen, belirlenmesi talep edilen değil bir sonraki kira yılı için etki doğurabilmektedir. Yargı Mercii kararının, bedelin belirlenmesinin talep edildiği kira yılı için etki doğurması arzu ediliyorsa kira sözleşmesindeki hükümlere dikkat edilerek talepte bulunulması gerekmektedir (Özyakışır, s. 223).

26.

Bu aşamada “kısmi yasal aşama” kavramı üzerinde kısaca durmak gerekir. Alacağın yalnızca bir bölümü için açılan davaya kısmi yasal aşama denir. Bir davanın kısmi yasal aşama olarak nitelendirilebilmesi için, alacağın tümünün aynı yasal ilişkiden doğmuş olması ve alacağın şimdilik belirli bir kesiminin yasal aşama edilmesi gerekir. Diğer bir söyleyişle, bir alacak hakkında daha fazla bir miktar için tam yasal aşama açma imkânı bulunmasına rağmen, alacağın bir kesimi için açılan davaya, kısmi yasal aşama denir.

Kısmi yasal aşama açılabilmesi için talep konusunun bölünebilir olması gerekli olup, açılan davanın kısmi yasal aşama olduğunun yasal aşama dilekçesinde açıkça yazılması gerekmez. Yasal Aşama dilekçesindeki açıklamalardan davacının alacağının daha fazla olduğu anlaşılıyor ve istem bölümünde "fazlaya ilişkin haklarını saklı tutması” ya da “alacağın şimdilik şu kadarını yasal aşama ediyorum” şeklinde bir ifadeye yer verilmiş ise, bu husus, davanın kısmi yasal aşama olarak kabulü için yeterli sayılmaktadır (Pekcanıtez, H.: Medeni Usul Hukuku, C. II, 15. Baskı, 2017, s. 1000).

27. 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nda (HUMK) açıkça kısmi yasal aşama düzenlenmediği hâlde, bahsi geçen Kanun'un yürürlükte olduğu dönemde de kısmi yasal aşama açılması mümkün bulunmaktaydı.

Kısmi yasal aşama, HMK'nın 109. Maddesinde ayrıntılı olarak düzenlenmiştir. Anılan maddenin birinci fıkrasında; talep konusunun niteliği itibarıyla bölünebilir olduğu durumlarda, sadece bir kısmının da yasal aşama yoluyla ileri sürülebileceği hükme bağlanmıştır. İkinci fıkrasında ise, talep konusunun miktarı, taraflar arasında tartışmasız veya açıkça belirli ise kısmi yasal aşama açılamayacağı belirtilmişti.

Ancak 109. Maddenin ikinci fıkrası 01.04.2015 günlü ve 6444 sayılı Kanun'un 4. Maddesi ile yürürlükten kaldırıldığından artık talep konusunun taraflar arasında tartışmasız veya belirli olması hâlinde de kısmi yasal aşama açılması mümkün hâle gelmiştir.

28. Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olaya gelince; davacılar avukati, davalı ile aralarında 01.02.2011 tarihinde başlayıp 01.02.2016 tarihinde sona erecek kira sözleşmenin 3.

Maddesine göre kira bedelinin 2011 yılı için 4.500,00TL olarak belirlendiğini, sonraki yıllarda kira bedelinin (ÜFE+TEFE)/2 oranında artırıldığını, sözleşmenin 3. Maddesinin son fıkrasında, tarafların ilk üç yılın sonunda kira bedelinde yapılacak olan artışa ilişkin mutabakata varamazlar ise, kira bedeli artışının bilirkişi marifeti ile tespit ettirileceğinin düzenlendiğini, ancak davalının kira bedeli konusunda ortak mutabakata varılmaksızın 2014 yılı için 5.693,27TL ödeme yaptığını ileri sürerek taşınmazın kira bedelinin 17.02.2014 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık 8.000,00TL olarak tespitine hüküm verilmesini talep etmiş, 12.02.2015 günlü ıslah dilekçesi ile de davayı brüt 8.000,00TL kira bedeli üzerinden açtıklarını belirterek kira bedelinin brüt 9.200,00TL olarak tespitine hüküm verilmesini istemiştir. Daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir yasal aşama olup inşai yasal süreçler sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır.

Yasal Aşama sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim hükmü ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı vasıtasıyla bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti süreçlerinde fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz.

29. Öte yandan kira bedelinin tespitine ilişkin talep yasal aşama dilekçesinde belirtilen döneme ilişkin olduğundan, ıslahla bedelin artırılması hâlinde ise daha sonraki bir dönemi kapsayacak şekilde talepte bulunulmuş olur ve bu da kira bedelinin tespiti davalarının niteliğine aykırıdır.

30.

Hâl böyle olunca, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma hükmüne uyulmak gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

31. Bu nedenle direnme hükmü bozulmalıdır....

...

..."

• Kira sözleşmesinin yenilenmesinden en geç otuz gün önce yasal aşama açılmamış olması ve ihtarname de gönderilmemiş olması sebebiyle, belirlenecek olan kira bedelinin yeni kira dönemi için değil, bir sonraki kira dönemi için geçerli olması gerekeceğine ilişkin hüküm,

• Bu vaziyette davacıya bir sonraki kira dönemi için artış isteyip istemediği hususu sorularak, verilecek cevaba göre davanın reddine hüküm verilmesi ya da onay halinde bir sonraki kira dönemi için kira bedelinin belirlenmesine ilişkin hüküm,

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/3856 E., 2018/9229 K. Sayılı hükmü

"...

...

...

Olayımıza gelince; Taraflar arasında 2001 yılına dayalı, sözlü kira sözleşmesi bulunduğuna ve aylık kira bedelinin 01/06/2014 tarihine kadar 800 TL, bu tarihten sonra ise 900 TL olarak ödendiğine ilişkin itilaf bulunmamaktadır. Sözleşme sözlü olduğundan, kiracılık süreci içinde kira parasının artırılacağı davacı vasıtasıyla kanıtlanamamıştır. Bu vaziyette davacı sözleşmenin yenilendiği her iki tarafın da kabulünde olan 01/06/2014 tarihi için kira bedelinin tespitini talep edebilmesi için, davanın bu dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren vasıtasıyla bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekir.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde artış koşulu bulunmadığına ve süresinde gönderilmiş ihtarname veya açılmış yasal aşama da olmadığına göre 11/12/2014 tarihinde açılan yasal aşama ile 01/06/2014 günü başlayan dönem için kira parasının tespitine hüküm verilemez. Ancak yargılama sırasında yeni dönemin (01/06/2015) başladığı da göz önünde bulundurularak, mahkemece bir sonraki dönem için (2015-2016) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacı taraftan sorularak, istemesi halinde bir sonraki dönem için kira parasının tespitine hüküm verilmesi aksi halde davanın reddine hüküm verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır....

...

..."

Yasal itilaflar hak kayıplarına yol açabileceğinden, davaların uzman bir en uygun çözüm yollarını sunacaktır.