Kira Artışına Yüzde 25 Sınırı Nedir?

11 Haziran 2022 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanunu'nda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un 4. maddesiyle Türk Borçlar Kanunu'na eklenen geçici 1. madde, konut kiralarında önemli bir sınırlama getirmiştir. Buna göre, 11.06.2022 ile 1/7/2023 (dahil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Eğer bir önceki kira yılının Tüketici Fiyat Endeksi'ndeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı yüzde yirmi beşin altında kalırsa, bu durumda değişim oranı geçerli olacaktır.

Bu düzenleme, konut kiralarında fahiş artışları önlemek amacıyla getirilmiş geçici bir önlemdir. Yasa koyucu, özellikle pandemi sonrası ekonomik koşullarda kiracıları korumayı hedeflemiştir. Sınırlama, yalnızca konut kiraları için geçerli olup, işyeri kiralarını kapsamamaktadır.

Yasal Dayanak

Yasal dayanak, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'na eklenen geçici 1. maddedir. Madde metni şu şekildedir:

GEÇİCİ MADDE 1- Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir.

Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.

Düzenleme, 11.06.2022 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Geçici madde olması nedeniyle 1/7/2023 tarihine kadar uygulanacak, bu tarihten sonra yapılacak kira artışlarında genel hükümler geçerli olacaktır.

Kapsam ve Uygulama Alanı

Yüzde 25 sınırı, yalnızca konut kiralarını kapsar. İşyeri kiraları, bu düzenlemenin dışındadır. Ayrıca, 1/7/2023 tarihine kadar yenilenen tüm kira dönemleri için geçerlidir. Bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de aynı kural uygulanır. Örneğin, iki yıllık bir kira sözleşmesinde ilk yılın sonunda yapılacak artış, yüzde 25 sınırına tabidir.

Önemle belirtmek gerekir ki, bu sınırlama emredici niteliktedir. Taraflar, sözleşme ile yüzde 25'in üzerinde bir artış kararlaştıramazlar. Aksi halde, fazla miktar yönünden sözleşme geçersiz sayılır. Ancak, yüzde 25'in altında bir artış oranı belirlenebilir. Eğer TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı yüzde 25'in altında ise, bu oran uygulanır. Yani, hangi oran düşükse o geçerlidir.

Kira Artış Süreci ve Hukuki Sonuçları

Kira sözleşmesi yenilendiğinde, ev sahibi ve kiracı arasında yeni kira bedeli belirlenir. Yüzde 25 sınırı, bu belirlemede azami sınırdır. Ev sahibi, bu sınırın üzerinde bir artış talep edemez. Kiracı, bu sınırı aşan bir artışı kabul etmek zorunda değildir. Eğer taraflar anlaşamazsa, kira bedelinin tespiti için mahkemeye başvurulabilir. Mahkeme, yüzde 25 sınırını dikkate alarak karar verir.

Ayrıca, yüzde 25 sınırı, sadece yenilenen kira dönemleri için geçerlidir. Yeni başlayan kira sözleşmelerinde, taraflar serbestçe kira bedelini belirleyebilirler. Ancak, mevcut kiracılar için yenilenen dönemlerde bu koruma sağlanmıştır.

Uygulamada sık karşılaşılan bir sorun, ev sahiplerinin yüzde 25'in üzerinde artış yapmak istemesi ve kiracıların bu artışı kabul etmek zorunda bırakılmasıdır. Bu durumda kiracı, yasal sınırı aşan kısmı ödemekle yükümlü değildir. Ev sahibi, kiracıyı bu nedenle tahliye edemez. Ancak, kiracı da yasal sınırı ödemek zorundadır.

Süreler ve Zaman Aralığı

Yüzde 25 sınırı, 11.06.2022 tarihinden itibaren 1/7/2023 tarihine kadar (bu tarih dahil) yenilenen kira dönemlerinde uygulanır. Bu tarihler arasında yenilenen tüm konut kira sözleşmeleri için geçerlidir. 1/7/2023 tarihinden sonra yenilenecek kira dönemlerinde ise genel hükümler uygulanacaktır. Yani, Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca, kira artışı, bir önceki kira yılında gerçekleşen TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Ancak, bu oranın üzerinde bir artış yapılması taraflarca kararlaştırılabilir mi? 344. maddeye göre, taraflar arasında anlaşma varsa, bu oranın üzerinde artış yapılabilir. Ancak, yüzde 25 sınırı döneminde bu tür anlaşmalar geçersizdir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira artışına ilişkin uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Yetkili mahkeme ise, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Taraflar, kira bedelinin tespiti veya yüzde 25 sınırına uyulmaması nedeniyle dava açabilirler.

Dava açma süresi, kira döneminin başlangıcından itibaren bir yıllık zamanaşımına tabidir. Ancak, her somut olayın özelliklerine göre bu süre değişebilir.

Sık Sorulan Sorular

1. Yüzde 25 sınırı hangi kira dönemleri için geçerlidir?

11.06.2022 ile 1/7/2023 (dahil) tarihleri arasında yenilenen konut kira dönemleri için geçerlidir.

2. İşyeri kiralarında da yüzde 25 sınırı var mı?

Hayır, sadece konut kiraları için geçerlidir.

3. TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı yüzde 25'in altında ise ne olur?

Bu durumda TÜFE değişim oranı uygulanır. Yani, hangi oran düşükse o geçerlidir.

4. Yüzde 25'in üzerinde artış yapılırsa ne olur?

Fazla miktar yönünden sözleşme geçersizdir. Kiracı, sadece yasal sınırı ödemekle yükümlüdür.

5. Ev sahibi, yüzde 25 sınırına uymazsa kiracı ne yapabilir?

Kiracı, yasal sınırı aşan kısmı ödemeyebilir. Ayrıca, kira bedelinin tespiti için Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurabilir.

6. Yüzde 25 sınırı, 1/7/2023'ten sonra da devam edecek mi?

Hayır, bu tarihten sonra genel hükümler uygulanacaktır.

7. Kira sözleşmesi bir yıldan uzun süreli ise nasıl uygulanır?

Bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de yüzde 25 sınırı uygulanır. Her yıl için ayrı ayrı değerlendirilir.

8. Yüzde 25 sınırı, kira artışı dışında başka bir ödemeyi etkiler mi?

Hayır, sadece kira bedeline ilişkin artışı sınırlar. Aidat, depozito gibi ödemeler bu kapsamda değildir.

9. Kiracı, yüzde 25 sınırına göre artış yapılmadığı için tahliye edilebilir mi?

Hayır, ev sahibi bu nedenle tahliye davası açamaz. Ancak, kiracı yasal sınırı ödemezse tahliye söz konusu olabilir.

10. Yüzde 25 sınırı, 11.06.2022'den önce yenilenen kira dönemleri için geçerli mi?

Hayır, sadece bu tarihten sonra yenilenen dönemler için geçerlidir.

Sonuç

Kira artışına yüzde 25 sınırı, konut kiracılarını korumak amacıyla getirilmiş geçici bir düzenlemedir. 11.06.2022 ile 1/7/2023 arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanır.

Ev sahipleri ve kiracılar, bu sınırlamaya uymak zorundadır. Aksi halde, hukuki yaptırımlarla karşılaşabilirler. Kira artışıyla ilgili uyuşmazlıklarda Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.

Düzenleme, 1/7/2023 tarihinden sonra yürürlükten kalkacak olup, o tarihten itibaren genel hükümler geçerli olacaktır.