Soylu Şubat 21, 2023 Gayrimenkul Hukuku

Kat Mülkiyeti Kurulması ve Koşulları –

Son Güncellenme Tarihi: Mart 14, 2025

Kat mülkiyeti kurulması pratik hayatta çok sık uygulama alanı bulmaktadır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hızlı nüfus artışının getirdiği konut sıkıntısını karşılama ihtiyacıyla özel olarak düzenlenmiştir.

Bu kanunda kat mülkiyetinin kuruluşu,Niteliği,Yönetimi, kat maliklerininHak ve borçlarıVeSona ermeŞeklini ayrıntılı olarak mercek altına almıştır. Kat mülkiyeti hukuku kendine özgü bir hukuk dalı olmakla birlikte eşya hukuku kapsamında da önemli bir yere sahiptir.

Kat mülkiyeti,Taşınmaz mülkiyetiNin özel bir çeşididir. Kat mülkiyeti,Arsa payıVe gayrimenkuldekiOrtak yerlerLe bağlantılı özel bir mülkiyet olarak tanımlanmıştır.

Tamamlanmış bir yapı üzerinde kurulabilecek olan kat mülkiyeti ayrı ayrı ve başlı başına kullanıma elverişli olan yapılarda kurulabilir. Belirtmek gerekir ki, tamamlanmış yapının taş ya da tuğladan yapılması yaniKagirOlması kanunen mecburidir.

Aksi halde söz konusu yapıda kat mülkiyeti kurulamaz.

Kat mülkiyeti kurulduğunda arsa ile ortak yerlerde eşyaya bağlıPaylı mülkiyetDüzeni kurulmuş olunur. Böylece bağımsız mülkiyet üzerinde mülkiyet hakkı kime aitse arsa payına ve ortak yerlerdeki mülkiyet payına da o sahip olur.

Temeller ve ana duvarlar, avlular, asansörler, merdivenler, kalorifer daireleri, kanalizasyon tesisleri, şebeke ve antenler, çatılar, bacalar ve yağmur olukları gibi daha pek çok şey yasa gereğince ortak yer sayılır.

Hangi yapılar üzerinde kat mülkiyeti kurulabilir ?

– Kat

– Daire

– Dükkân

– İş bürosu

– Depo

– Mağaza

Kat Mülkiyeti Kurulması Koşulları

1. Yapı, arsa üzerindebulunmalı.

Bu vaziyet günlük hayattaToplu yapıSorununu gündeme getirmiştir. Bu yüzden yasa koyucu bir arsa üzerinde birden çok yapıda kat mülkiyeti kurulmasına müsaade göstermiştir.

2.

Yapı, tamamenkargir olmalı. (taş veya tuğladan yapılmalı)

Tamamen ya da kısmenAhşapOlan yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz. Ancak kagir ana yapının yanında bulunan ahşap eklentiler göz önüne alınmaz.

3. Yapı, tamamlanmışolmalı.

Tamamlanmamış yapıda kat mülkiyeti kurulamaz. Bir bölümü tamamlanmış ve kullanılmaya elverişli de olsa kat mülkiyeti kurulamaz.

Yapının tamamı muhakkakTamamlanmalıdır.

Ancak toplu yapı söz konusu ise değişiklik arz edecektir. Bu bağlamda toplu yapıda tamamlanana ve kullanılmaya elverişli bağımsız bölüm kat mülkiyetine çevrilebilir.

4. Yapıdaki bağımsız bölüm başlı başınakullanılmaya elverişliolmalı.

Kat mülkiyeti kurulacak yapılarda bulunan bağımsız bölümler ayrı ayrı veBaşlı başınaKullanılmaya elverişli olmalıdır. Örneğin, konutta tuvalet bulunması onun konut olarak kullanılabilmesi için elverişli olması için aranır.

Ancak depo olarak kullanılacak yerde tuvaletin bulunmaması elverişliliği zedelemez.

Kat Mülkiyeti Nasıl Kurulur?

Kat mülkiyeti kural olarakTescilleDoğar.

Bu bağlamda tapu dairesinde resmi senet düzenlenmeli ve tapu siciline tescil edilmelidir.

MalikinVeya tümPaydaşlarınIstemi olmadan kat mülkiyeti kurulamaz. Paydaşlar aralarındaki anlaşmazlığı hakim müdahalesi yoluyla çözebilirler. Paydaşlardan birinin razı olmaması halinde diğer paydaşlar yargı merciine başvurabilir ve hâkimin müdahalesini talep edebilir.

Belirtmek gerekir ki, ana taşınmazı tümü kat mülkiyetine çevrilmelidir. Yalnızca bir ya da birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurup diğer kısımları ortak mülkiyete bırakılamaz.

Örneğin, 8 katlı bir binanın bazı katlarında kat mülkiyeti kurup diğer katları işlem dışı tutulamaz, 8 katın hepsi kat mülkiyetine çevrilmek zorundadır.

Aksi halde kat mülkiyeti kurulamaz.

Kat Mülkiyeti Kurulması Yolları

Yasa koyucu üç farklı yolla kat mülkiyeti kurulabileceğini düzenlemiştir. Bu yollar;

1. Resmi Senetle Kurulması

Yetkili tapu müdürlüğü memuru ilgililerin istemiyleResmi senetDüzenler. Kural olarak taşınmaz tek kişinin mülkiyetinde ise malikin istemi yeterlidir.

Paylı mülkiyet söz konusu ise tümPaydaşların istemiGereklidir.

Tapu müdürlüğüne ibraz edilecek belgeler;

– Arsa payları

– Onaylanmış mimari proje

– Yapı kullanma izin belgesi

– Yönetim planı

Bu belgeler tapu müdürlüğüne elden verilebilir.

Daha sonra kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir.

Resmi senet aynı zamandaTescil istemiSayılır. Her bağımsız bölüm için kütükte ayrı bir sayfa açılır.

2. Yargı Mercii Kararıyla Kurulması

Paylaşma yasal süreci söz konusu iseMirasçılarınYa daPaydaşlarınHakimden kat mülkiyeti kurmasını talep etmesi mümkündür. Özellikle ortaklığın giderilmesi davalarında bu talebe sıklıkla rastlamaktayız.

Bu vaziyette ortak malikler paylaşma işleminin kat mülkiyeti kurularak ve bağımsız bölümlerin kendilerine tahsisi suretiyle gerçekleştirilebilir.

Belirtmek gerekir ki, hakimin kat mülkiyeti kurulmasına izin vermesi gerekir.

Bu izin için en önemli koşul iseher bir mirasçıya ya da paydaşa birer bağımsızbölümdüşüyor olmasıdır.

İçlerinden birine veya birkaçına kat mülkiyetine çevirme sonucu birer bağımsız bölüm düşmeyecek ise hakim bu talebi kabul etmeyecektir. Aynı zamanda kişilere düşen bağımsız bölümlerin değerleri arasında denklik çoğu zaman sağlanamamaktadır.

Ancak ivaz eklemek suretiyleDenkleştirmeSağlanabilir ve işlem tamamlanabilir. Ayrıntılı bilgi için gayrimenkul avukatından yasal destek talep etmenizi tavsiye ederiz.

3. Kat İrtifakının Kat Mülkiyetine Dönüştürülmesi Suretiyle Kat Mülkiyeti Kurulması

Kural olarak kat irtifakıRe’senKat mülkiyetine çevrilebilir.

Yapı kullanma izni almak suretiyle söz konusu yapı re’sen kat mülkiyetine çevrilebilir.

Bu husus Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ayrıca düzenlenmiştir. Öncelikle malikin veya paydaşların ortak istemi gerekmektedir.Yapı kullanma izin belgesiBu işlem için yeterlidir.

Yönetim planı ve mimari proje kat irtifakı kurarken de talep edilen belgeler olduğundan bunlar tekrardan istenmez.

Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi

Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat mülkiyeti çeşitli yollarla sona erdirilebilir.

1. Sicildeki Kaydın Terkin Edilmesi

Kat mülkiyetinin tescil edilmesi zorunluluğundan bahsetmiştik. Kat mülkiyeti, kütükteki kaydınTerkinEdilmesi suretiyle sona ermektedir.

Bunun için tüm kat maliklerininYazılı istemdeBulunması şarttır.

Ancak sicile şerh verilmişse kural olarak bu şerhin de terkini gerekmektedir.

2. Ana Taşınmazın Tamamen Yok Olması

Ana taşınmaz arsayla birlikte tamamenYok olmuşsaKat mülkiyeti kendiliğinden sona erecektir. Kütükteki sayfalar kendiliğinden kapatılır.

3. Ana Taşınmazın Kamulaştırılması

Ana taşınmazın tamamenKamulaştırılmasıHalinde her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli ayrı ayrı takdir edilir ve malike ödenir.

Bu işlem sonunda kat mülkiyeti sona erecektir.

4. Ana Yapının Harap Olması

Ana yapıHarapOlursa kat mülkiyeti kendiliğinden sona erecektir. Ancak ana yapının değil ana yapının bağımsız bölümlerinden birinin tamamen harap olması halinde o bölümün malikinin kural olarak 2 yıl içinde yeniden yaptırması gerekir.

Aksi halde diğer katların malikleri bu sürenin geçmesinden itibaren 1 yıl içinde harap bölüme ait arsa payını değeri karşılığında ve arsa payları oranında kendilerine devrini isteyebilir. Bu istem yargı merciine başvurarak hakimden talep edebilir.

Harap olan bölümlerin birden fazla olması halinde ise eğer bunların yapımı birbirine bağlı ise malikler 6 ay içinde bu yapıları onarıp onarmayacaklarını yazılı şekilde bildirmekle mükelleftir.

Aksi halde yeniden yaptırmak istemedikleri kabul edilerek arsa payları değeri karşılığında diğerlerine devredilebilir.

Söz konusu sürelerHak düşürücüNitelikte olup olası hak kayıplarından korunmak için Gayrimenkul Avukatıile birlikte hareket etmenizi tavsiye ederiz.

Kat Mülkiyeti Kurulması Kararlardan Örnek Alıntılar

“634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10. Ve 12. Maddelerinde, kat mülkiyeti ve kat irtifakının malik veya maliklerin başvurusu üzerine tapu idaresince kurulabileceğinin ifade edildiği; anılan Yasa’ya göre mahkemece ancak, kat mülkiyeti kurulmasına elverişli bir taşınmazdaki ortaklığın giderilmesi yasal süreci yoluyla verilecek bir kararla kat mülkiyeti kurulabildiği; davada, gayrimenkuldeki çatı katının yasal olmadığı ifade edilerek tapu idaresince bu nedenle kat mülkiyeti kurulamayacağı bildirildiğinden çözülmesi gereken problemin çatı katı olduğunun anlaşıldığı; bu itibarla, çözümü gereken konunun idari mahiyette olduğu ve ancak idari yargı yerinde çözülmesi gerektiği…” (6. SULH HUKUK MAHKEMESİ; 17.2.2003 gün ve E: 2002/851, K: 2003/116 )

Miras bırakan, vasiyetnameyle henüz kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış olan taşınmazdan, muayyen bir dairenin, davacılara verilmesini vasiyet etmiştir.

Söz konusu taşınmaz mal üzerinde henüz kat mülkiyetinin veya kat irtifakının kurulmamış olması, Borçlar Kanununun 117/1. Maddesinde yer alan ve borcun sukutuna yol açan objektif imkansızlık olarak nitelendirilemez. Kat Mülkiyeti Yasasında kat mülkiyetine elverişli bir yapı yapılması halinde kat mülkiyeti kurulmasının yasal aşama yolu ile istenmesine engel bir hüküm yoktur. O halde yasal aşama konusu taşınmaz malın üzerine yapılan yapıya ait tasdikli inşaat projesini belediyeden getirtip, yapının projeye uygun olup olmadığını bilirkişi aracılığı ile denetlemek; yapı projeye uygun ise, kat mülkiyeti kurulmasına elverişli bir yapı olup olmadığı ve bağımsız bölümlerinin arsa payları yönünde bilirkişi düşüncesi alınmak; bağımsız bölümlerinin arsa payları yönünde bilirkişi düşüncesi alınmak; yapı projeye uygun değil ise projenin veya yapının ıslahının mümkün olup olmadığını araştırmak; ıslah ve kat mülkiyeti kurulması için gerekli belgeleri düzenleyip ibraz etmek üzere davacıya yetki ve mehil vermek, ibraz olunan belgelere davalıların bir itirazı olduğu taktirde bunları objektif kurallar çerçevesinde inceleyip, düzelttikten sonra taşınmaz mal üzerinde kat mülkiyeti kurulmak suretiyle vasiyete konu bağımsız bölümünün davacının üzerine tesciline, objektif imkansızlık varsa isteğin reddine hüküm vermek gerektiği…”, (2.

Hukuk Dairesi 2001/3611 E., 2001/7844 K.)

, gayrimenkul hukuku alanında uzmanlaşmış büromuzla kat mülkiyeti davaları, tapu işlemleri, taşınmaz anlaşmazlıkları ve kentsel dönüşüm süreçlerinde müvekkillerimize kapsamlı yasal danışmanlık sunmaktadır. Gayrimenkul projelerinin her aşamasında yanınızda olarak, haklarınızı en üst düzeyde korumayı ve yasal süreçlerinizi profesyonel bir yaklaşımla yönetmeyi taahhüt ediyoruz.

Bu konuda daha fazla yardım veya danışmanlık için bizimleiletişimegeçebilirsiniz.

Kat Mülkiyeti Kurulması