İçerik

1. I. İşyeri Kira Tespit Davası Nedir?
2. II. İşyeri Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?
3. III. Zorunlu Arabuluculuk Şartı
4. IV.

   İşyeri Kira Tespit Davasında Talep Nasıl Olmalıdır?

5. V. Mahkemece Belirlenen Yeni Kira Bedeli Ne Zaman Kiracıdan İstenebilir?

I. İşyeri Kira Tespit Davası Nedir?

Çatılı işyerlerine ilişkin kira sözleşmelerinde kira bedelinin tespiti yasal süreci açılabilmektedir. Fakat çatılı olmayan işyerleri için kira bedelinin tespiti yasal süreci açılamaz.

İşyerlerine ilişkin kira sözleşmelerinde kira artış oranı, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Taraflarca bu oranın üzerinde bir kira artış oranı belirlenemeyecektir.

Kira bedelinin tespiti yasal süreci Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinde;“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”Hükmü ile düzenlenmiştir.

İşyeri kira tespit yasal süreci ile kira sözleşmesindeki kira bedeli yeniden belirlenecektir. Taşınmazın yeniden boş olarak kiraya verilmesi hâlinde ne kadar bedelle kiraya verileceğine göre yeniden belirlenmektedir.

Kira sözleşmesindeki artış oranına göre yapılan artışlar sonucunda kira bedeli, emsallerin altında kaldıysa kira tespit yasal süreci açmanızı öneririz. Bu davada kira bedeli tespit edilirken; TÜFE oranı, emsal kira bedelleri ve kiracının ne kadar süredir kiralananda ikamet ettiği göz önünde bulundurulacaktır.

İşyeri kira tespit davasında davacı kiraya veren, davalı ise kiracı olacaktır. İşyeri kira tespit yasal süreci, kiralananın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılmaktadır.

İşyerinin çatılı işyeri mi yoksa genel hükümlere tabi mi olup olmadığı konusunda tartışma varsa öncelikle taşınmazın üstün vasfı araştırılacaktır.1

II. İşyeri Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

İşyeri kira tespit yasal süreci, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri için açılabilmektedir.

İşyerinizi 2020 yılında kiraya verdiyseniz, 2025 yılında sözleşmeniz yenilendikten sonra bu davayı açma hakkınız mevcuttur.

Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi bu davada önemlidir. Bu sebeple yazılı kira sözleşmesi ile ispatı kolay olacaktır. Yazılı kira sözleşmeniz yoksa;

• Banka dekontları,
• Elektrik,
• Su,
• Doğalgaz abonelikleri,
• Tanık ile kira başlangıç tarihinin davada ispatı gerekmektedir.

Taraflar arasında yazılı kira sözleşmesi yoksa; kira tespit yasal süreci açmak için ihtar göndermek gerekmektedir. Yazılı kira sözleşmeniz olabilmektedir.

Fakat sözleşmede kira bedelinin her yıl arttırılacağına ilişkin koşul olmayabilmektedir. Bu vaziyette da kira tespit yasal süreci açmadan önce ihtar göndermek gerekir. Her iki vaziyette da ihtar gönderilmeden kira tespit yasal süreci açılırsa ancak bir sonraki kira dönemi için tespit olabilecektir. Fakat yazılı kira sözleşmeniz varsa ve kira artış oranı belirliyse o zaman ihtarname göndermeden davayı açabilirsiniz.

Kira sözleşmenizi yenilediyseniz o zaman kira tespit yasal süreci için belirli şartlar mevcuttur.

Örneğin ilk kira sözleşmenizi 2020 yılında yaptınız. Fakat sözleşmenizi 2021 yılında yenilediniz. O zaman rayiç bedellere göre 2021 yılında kira bedelini belirleyip beliremediğinize göre 2025 yılında kira tespit yasal süreci açıp açamayacağınız değişiklik gösterecektir. Eğer ki kira sözleşmesini 2021 yılında yenilerken kira bedelini rayicin altında belirlediyseniz 2025 yılında kira tespit yasal süreci açabilirsiniz.

Fakat 2021 yılında yenilerken rayiç bedelle kiraya verdiyseniz o zaman 2026 yılında kira tespit yasal süreci açabilirsiniz.

III. Mecburi Arabuluculuk Şartı

Zorunlu arabuluculuk, tarafların yasal aşama açmadan önce arabulucuya başvurma zorunluluğu bulunmasıdır. İşyeri kira tespit yasal süreci açmadan önce yetkili mahkemenin bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk başvurusunun yapılması gerekmektedir. Tarafların anlaşması hâlinde arabuluculuk tutanağı ile yeni kira bedeli taraflarca belirlenebilmektedir.

Taraflarca arabuluculuk sürecinde anlaşılamaması halinde anlaşamama tutanağının arabulucu tarafından düzenlenmesinden sonra kira tespit yasal süreci açılabilmektedir.

Arabuluculuk mecburi olduğundan dolayı arabuluculuğa başvurmadan kira tespit yasal süreci açarsanız davanız reddedilecektir.

IV. İşyeri Kira Tespit Davasında Talep Nasıl Olmalıdır?

İşyerleri için kira bedelini tespiti yasal süreci açarken talebin açıkça yazılması gerekmektedir. Ne kadar kira bedelinin talep edildiğinin belirtilmesi gerekmektedir. Kira bedelinin tespiti davasında ıslah yapılarak talep sonucu değiştirilemez.

Bu sebeple yasal aşama açılmadan önce rayiçlerin tespit edilmesi gerekmektedir.

Kira tespit yasal süreci;

• Davanın açıldığı kira yılının veya
• Sonraki kira dönemlerinden itibaren başlayarak kira bedelinin tespiti şeklinde açılabilmektedir.

Geriye dönük olarak kira tespit yasal süreci açılamamaktadır.

Kira sözleşmesinde kira bedeli artış oranı belirlendiyse davanın açıldığı kira yılından itibaren yeni kira bedeli talep edilecektir. Örneğin kira sözleşmenizin başlangıç tarihi 01/01/2021. 01/01/2025 tarihinden sonra aynı kira yılında kira tespit yasal süreci açtınız. 01/01/2025 tarihinden başlayarak yeni kira bedelinin tespitini talep edebileceksiniz.

Kira bedelinin tespiti talep edilirken kira bedelininNetMi yoksaBrütOlarak mı istenildiğinin belirtilmesi gerekmektedir. Çünkü işyeri kiralarında taraflar,

• Kira bedelinin içinde stopaj ve KDV olduğu vaziyette brüt,
• Stopaj ve KDV hariç sadece kiraya verene ödenecek miktar olarak net kira bedeli şeklinde belirleyebilmektedir.

Kira sözleşmesinde stopaj ve KDV’nin kiracı tarafından ödeneceği belirlenmişse kiracının brüt olarak kira ödediği kabul edilmektedir. Kiraya verene net kira bedelini ve vergileri ödemesi gerekecektir.

Yasal Aşama dilekçenizde çatılı işyeri kira bedelini talep ederken net mi brüt mü talep ettiğinizi belirtmezseniz talep ettiğiniz kira bedeli, brüt kira bedeli olarak kabul edilecektir.

Bu vaziyette alacağınız kira bedeli de daha düşük olacaktır.

V. Mahkemece Belirlenen Yeni Kira Bedeli Ne Zaman Kiracıdan İstenebilir?

Kira bedelinin tespiti davasının sonucunda mahkemece belirlenen yeni kira bedelinin kiracıdan talep edilebilmesi için kararın kesinleşmesi gerekmektedir. Kesinleşmeden kiracıdan talep edilemez veya icraya koyulamaz.

Kararın kesinleşmesinden sonra mahkemece hükmedilen yeni kira bedelleri toplu olarak kiracıdan tahsil edilecektir. Örneğin mahkemece 01/01/2025 tarihinden itibaren yeni kira bedeli belirlendiyse ve 01/01/2027 yılında hüküm kesinleştiyse 2 yıl boyunca eksik ödenen kiraların hepsi kiracıdan toplu olarak talep edilecektir.

1. Yargıtay 6.

   Hukuk Dairesi 2016/6929 Esas ve 2016/6933 Hüküm sayılı 24/11/2016 günlü hükmü↩︎

Kurdaş, Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nden 2014 yılında mezun olmuştur. 10 yılı aşkın süredir Barosu’na 51082 sicil numarası ile kayıtlı bir avukattır. Aynı zamanda Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı bünyesinde arabuluculuk yapmaktadır.

Sorunuz mu var? Hemen iletişime geçin.