Soylu Ekim 15, 2024 Kira Hukuku

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye: Koşulları, İcra Takibi *2025

Son Güncellenme Tarihi: Kasım 10, 2025

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesinin 2. Fıkrası, iki haklı ihtar çekilmesi nedeniyle tahliye davasının yasal dayanağını oluşturur. Bu madde şöyle der:

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, yasal aşama yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Bu yazımızda iki haklı ihtar çekilmesi nedeniyle hüküm verilecek tahliye kararının koşulları nelerdir, icra takibi yapılabilir mi ya da icra takibi yapılmasının iki haklı ihtar yerine geçip geçmeyeceği gibi sorulara yanıt vereceğiz.

İki haklı ihtar nedeni ile tahliye için gerekli şartlar nelerdir?

İki haklı ihtar çekilmesi nedeniyle yapılacak tahliye için gerekli şartlar şunlardır:

  1. Kiracının bir yıl içinde kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi
  2. Kiraya verenin kiracıya iki kez yazılı ihtar göndermesi
  3. İhtarların aynı kira yılı içinde ve farklı aylara ait olması
  4. İhtarların usulüne uygun tebliğ edilmesi
  5. İhtarların tebliğ edildiği tarihte kira borcunun ödenmemiş olması
  6. Tahliye davasının, kira süresinin veya ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılması

İki haklı ihtar nedeni ile tahliye hususunda icra takibi nasıl yapılır?

İki haklı ihtar çekilmesi nedeniyle tahliye yasal süreci sonucunda alınan kesinleşmiş yargı mercii hükmü, ilamlı icra takibi konusu olabilir.

Bu vaziyette izlenecek aşama şöyledir:

  1. Kesinleşmiş yargı mercii hükmü ile icra dairesine başvurulur.
  2. İcra dairesi, borçlu kiracıya bir icra emri gönderir.
  3. İcra emrinde, kararın kesinleştiği tarihten itibaren on beş gün içinde tahliyenin gerçekleştirilmesi gerektiği belirtilir.
  4. Kiracı bu süre içinde tahliyeyi gerçekleştirmezse, icra memuru zorla tahliye işlemi yapar.

İcra takibi süreci, kesinleşmiş yargı mercii kararının tebliğinden itibaren başlar ve kiracının tahliyesi ile sona erer. Bu aşama genellikle birkaç hafta ile birkaç ay arasında tamamlanır, ancak kiracının direnç göstermesi veya yasal yollara başvurması hâlinde uzayabilir.

İcra takibi iki haklı ihtar yerine geçer mi?

İcra takibi, iki haklı ihtar yerine doğrudan geçmez, ancak icra takibi sürecinde gönderilen ödeme emirleri haklı ihtar olarak kabul edilebilir. Kiraya veren, İcra ve İflas Kanunu’nun 269. Maddesi gereğince kira bedelinin ödenmemesine dayalı olarak ilamsız tahliye yoluna başvurarak kiracıya ödeme emri gönderebilir.

Bu ödeme emirleri, Türk Borçlar Kanunu’nun 315. Maddesine uygun olarak hazırlanmış ve tebliğ edilmişse, haklı ihtar niteliği taşır.

Bir Yargıtay hükmünde “Davacının, davalı kiracı hakkında iki ayrı icra takibi yaptığı, ödeme emrinin borçluya tebliğ edildiği, borçlunun borca itiraz etmediği gibi 30 günlük süre içinde takip dosyasına borcu ödemediği görülmektedir. İcra takibinde tebliğ edilen örnek 13 ödeme emrinde Kanunda belirtilen 30 günlük süre verilmiş olup, bu ödeme emri TBK’nın 315. maddesindeki bildirim yerine geçer” şeklinde hüküm verilerek icra takibindeki ödeme emirlerinin haklı ihtar niteliğinde olduğu açıkça belirtilmiştir.

İki haklı ihtar nedeni ile tahliye yasal süreci ne kadar sürer?

İki haklı ihtar çekilmesi nedeniyle tahliye davasının süresi, her davanın özel koşullarına göre değişiklik gösterebilir. Genel olarak, bu tür yasal süreçler diğer tahliye davalarına göre daha hızlı sonuçlanma eğilimindedir çünkü iki haklı ihtarın varlığı belgelenmiş olduğundan ispat süreci daha kolay olabilir.

Ortalama olarak, bir tahliye yasal süreci 3 ile 12 ay arasında sonuçlanabilir.

Ancak, tarafların savunmaları, delillerin toplanması, bilirkişi incelemesi gerekip gerekmemesi gibi faktörler davanın süresini etkileyebilir. Ayrıca, mahkemelerin iş yoğunluğu da yasal aşama süresini uzatabilir.

Davanın karara bağlanmasından sonra, tarafların temyiz hakkını kullanması hâlinde aşama daha da uzayabilir. Temyiz incelemesi de dahil edildiğinde, toplam aşama 1 yılı aşabilir.

İki haklı ihtar nedeni ile tahliye yasal süreci açmadan önce arabuluculuk mecburi mudur?

7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Yasa ile gelen düzenlemeye göre, 01.09.2023 tarihinden itibaren açılacak iki haklı ihtar nedeni ile tahliye davaları öncesinde arabulucuya başvuru sürecinin işletilmesi mecburi kılınmıştır. Bu zorunluluğa uyulmaması halinde davanın usulden reddi gündeme gelecektir.

İki haklı ihtar nedeni ile tahliye yasal süreci açma süresi nedir?

İki haklı ihtar çekilmesi nedeniyle tahliye yasal süreci, kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ise ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır.

Bu bir aylık süre hak düşürücü süredir. Ancak TBK m.353 uyarınca, kiraya veren en geç davanın açılması için öngörülen sürede yasal aşama açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, yasal aşama açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.

İhtarın tebliğinden sonra kira borcunun ödenmesi, haklı ihtarın oluşmasını engeller mi?

İhtarın tebliğinden sonra yapılan kira borcu ödemeleri, iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Ancak kira borcu ihtarname tebliğ edilmeden önce ödenirse, yapılan ihtar haklı sayılmayacağı gibi tahliye yasal süreci da açılamayacaktır. Bir Yargıtay hükmünde “İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez” şeklinde hüküm verilerek bu vaziyet açıkça belirtilmiştir.

İki haklı ihtarın aynı kira yılı içinde mi yapılması gerekir?

Evet, iki haklı ihtarın aynı kira yılı içinde yapılması gerekir.

Farklı kira yıllarında yapılan ihtarlar, iki haklı ihtar nedeni ile tahliye yasal süreci açılması için yeterli değildir. Ayrıca, ihtarların farklı aylara ait olması da önemlidir. Aynı aya ait iki ihtar, bu hükmün uygulanması için yeterli olmaz.

Kira bedelinin yıllık peşin ödenmesi hâlinde iki haklı ihtar oluşabilir mi?

Kiranın yıllık peşinen ödenmesinin kararlaştırılması hâlinde, iki haklı ihtarın oluşması imkansızdır. Çünkü yıllık peşin ödemede tüm yılın kirası baştan ödendiği için, yıl içinde ödenmemiş kira borcu oluşmayacak ve dolayısıyla ihtar çekilmesine gerek kalmayacaktır.

Süresiz kira sözleşmelerinde iki haklı ihtar oluşabilir mi?

Süresiz kira sözleşmelerinde iki haklı ihtar oluşmaz.

Yargıtay kararlarında da belirtildiği üzere, iki haklı ihtar nedeni ile tahliye yasal süreci ancak belirli süreli kira sözleşmelerinde söz konusu olabilir.

Muaccel olan kira bedellerinin bölünerek ayrı ihtarlara konu edilmesi mümkün müdür?

Muaccel olan kira bedellerinin bölünerek ayrı ihtarlara konu edilmesi mümkün değildir. Yargıtay’a göre, çekilen ilk ihtar tarihinde muaccel olan ay kira paraları bölünerek ayrı bir ihtara konu edilip iki haklı ihtar olgusu gerçekleştirilemez. Bu vaziyet, hakkın kötüye kullanımı olarak değerlendirilir.

İcra takibi yoluyla gönderilen ödeme emri, haklı ihtar sayılır mı?

Evet, icra takibi yoluyla gönderilen ödeme emri haklı ihtar olarak kabul edilir. Yargıtay kararlarında da icra takibi ile gönderilen ödeme emri haklı ihtar olarak kabul edilmiştir.

Tahliye ihtarlı ödeme emri, yazılı ve haklı bir ihtar niteliğinde kabul edildiğinden iki haklı ihtar davasının açılması için yeterlidir.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye yasal süreci açılabilmesi için kiracının borcu ne kadar süre içinde ödememiş olması gerekir?

İki haklı ihtar çekilmesi nedeniyle tahliye yasal süreci açılabilmesi için kiracının, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödememiş olması gerekir.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye yasal süreci açılması için önceden bir ihtar çekilmesi gerekir mi?

İki haklı ihtar nedeni ile tahliye yasal süreci açılması için önceden ayrıca bir ihtar çekilmesine gerek yoktur. İki haklı ihtarın varlığı, davanın açılması için yeterlidir. Ancak, yasal aşama açma süresinin uzatılması isteniyorsa, TBK m.353 uyarınca kiraya verenin yasal aşama açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmesi gerekir.

Kiracı, ihtarın tebliğ edildiği gün içinde ödeme yaparsa ne olur?

Tebliğ edilen ihtar veya ödeme emrinde tebliğ saati belli değil ise, aynı tebliğ günü içinde ödeme yapılması hâlinde haklı ihtar oluşmayacaktır. Bu vaziyette, kiracının ödemeyi ihtar tebliğinden önce yaptığı kabul edilir ve ihtar haklı sayılmaz.

İki haklı ihtar nedeni ile tahliye davasında ispat yükü kime aittir?

İki haklı ihtar çekilmesi nedeniyle tahliye davasında ispat yükü kiraya verene aittir.

Kiraya veren, iki haklı ihtarın varlığını ve bunların usulüne uygun şekilde tebliğ edildiğini ispatlamakla yükümlüdür. Ayrıca, kira borcunun ödenmediğini de kiraya veren ispatlamalıdır.

Kiracı, tahliye taahhüdünün geçersiz olduğunu iddia ederse ne olur?

Kiracı, tahliye taahhüdünün geçersiz olduğunu iddia ederse, bu iddiasını ispatlamakla yükümlüdür. Bir Yargıtay hükmünde “Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür” şeklinde hüküm verilerek bu vaziyet açıkça belirtilmiştir.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye yasal süreci, hangi yargı merciinde açılır?

İki haklı ihtar nedeni ile tahliye yasal süreci, kira sözleşmesinin türüne bağlı olarak Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin itilaflarda görevli yargı mercii Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında yargı mercii hükmü kesinleşmeden tahliye yapılabilir mi?

İki haklı ihtar çekilmesi nedeniyle tahliye davasında yargı mercii hükmü kesinleşmeden tahliye yapılamaz.

Kararın kesinleşmesi için ya tarafların temyiz süresi içinde temyiz etmemesi ya da temyiz edilmişse Yargıtay’ın onama hükmü vermesi gerekir.

Kiracı, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında kira borcunu öderse yasal aşama düşer mi?

İki haklı ihtar çekilmesi nedeniyle tahliye davasında, kiracının yasal aşama sırasında kira borcunu ödemesi davanın düşmesine neden olmaz. Çünkü iki haklı ihtar oluştuktan sonra yapılan ödemeler, daha önce oluşmuş olan haklı ihtarları ortadan kaldırmaz.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye yasal süreci açıldıktan sonra kiracı değişirse ne olur?

İki haklı ihtar çekilmesi nedeniyle tahliye yasal süreci açıldıktan sonra kiracı değişirse, yasal aşama yeni kiracıya karşı devam eder. Ancak yeni kiracı, eski kiracının borçlarından sorumlu tutulamaz. Yeni kiracı, kendi dönemindeki borçlardan sorumlu olur.

Bu konuda daha fazla yardım veya danışmanlık için bizimleiletişimegeçebilirsiniz.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye: Koşulları, İcra Takibi