Vergi aracı Yİ-ÜFE endekslemeli gayrimenkul değer artış vergisi hesaplama. Gayrimenkul alış ve satış bedeli, tarihleri, Yİ-ÜFE endekslemesi, yıllık istisna tutarı, satış tapu harcı ve belgelendirilebilir giderlere göre yaklaşık değer artış kazancı vergisini hesaplayın.
Alış ve Satış Bilgileri
- Alış bedeli
- Alış tarihi
- Satış bedeli
- Satış tarihi
- Diğer belgelendirilebilir giderler
- Ödenen konut kredisi faizi
- Satış tapu harcı giderlere eklensin
Hesapla Temizle
Endeksleme
Yİ-ÜFE artışı %10'u aşarsa alış bedeli satış ayından önceki endekse göre artırılır. endeksli alış = alış x satış endeksi / alış endeksi
Safi kazanç
Satış bedelinden endekslenmiş alış bedeli, satış tapu harcı, konut kredisi faizi ve belgelendirilebilir giderler düşülür. kazanç = satış - endeksli alış - giderler
Vergi matrahı
Safi kazançtan ilgili yıl istisnası düşülür ve kalan tutara gelir vergisi tarifesi uygulanır. matrah = max(kazanç - istisna, 0)
Hesaplama Güveni ve Uzman Kontrolü
Gayrimenkul değer artış kazancı vergisi, Gelir Vergisi Kanunu’nun 80. maddesi uyarınca miras ve bağış yolu ile alınan konutlar hariç, gayrimenkul alış tarihinden itibaren “tam 5 yıl geçmeden” satılması ve satış yapılan yılın istisna tutarı üzerinden bir kazanç elde edilmesi durumunda uygulanan bir kazanç vergisidir. Gayrimenkulün alış tarihinin tespiti tapunun resmi olarak alındığı tarih olarak tapunun üzerinde yazan tarihten yapılır. Bu tarih üzerinden 5 yıl geçmeden gayrimenkulün satılması halinde, satış yapılan yılın istisnai tutarının üzerinden kazanç elde edilirse bir vergi ödenir.
Tapu alınmadan önce evde oturulması ve bu durumun ikametgah, fatura gibi resmi bir belge ile kanıtlanması halinde, tapu alım tarihi yerine evde oturulmaya başlanan tarih de kabul edilebilir. Ayrıca kentsel dönüşüm kapsamında yenilenen gayrimenkuller de dahil olmak üzere, mevcut yasa gereği her tapu sahip değişikliği ile tapu cins değişikliğinde bu 5 yıllık süre yeniden başlayabilir. İlgili Makale: Araç Değer Kaybı Hesaplama
Gayrimenkul Değer Artışı Kazancı Vergisi İstisna Tutarları
| Yıl | Tutar |
|---|---|
| 2026 | 150.000 TL |
| 2025 | 120.000 TL |
| 2024 | 87.000 TL |
| 2023 | 55.000 TL |
| 2022 | 25.000 TL |
| 2021 | 19.000 TL |
| 2020 | 18.000 TL |
2026 Yılı Vergi Dilimleri
| Yıllık Toplam Kazanç | Vergi Dilimi |
|---|---|
| 190.000 TL'ye kadar | % 15 |
| 190.000 TL- 400.000 TL arası (190.000 TL’ye kadar %15 uygulanacak) | % 20 |
| 400.000 TL -1.000.000 TL arası (190.000 TL’ye kadar %15 / 190.000 TL-400.000 TL arası %20 uygulanacak) | % 27 |
| 1.000.000 TL- 5.300.000 TL (190.000 TL'ye kadar %15 / 190.000 TL-400.000 TL arası %20 /400.000 TL-1.000.000 TL arası %27 uygulanacak) | % 35 |
| 5.300.000 TL üzeri (190.000 TL'ye kadar %15 / 190.000 TL-400.000 TL arası %20 /400.000 TL-1.000.000 TL arası %27/ 1.000.000 TL - 5.300.000 TL arası %35 uygulanacak) | % 40 |
Gayrimenkul Değer Artış Vergisi Hesaplama Örneği
Gayrimenkulün alış değeri enflasyona göre düzeltilerek gayrimenkulün düzeltilen değeri ile satış değeri arasındaki fark hesaplanır. Bu hesaplama sonucunda çıkan tutardan her yıl açıklanan istisna tutarı, satış sırasında ödenen tapu harcı ve konut kredisi kullanıldı ise ev satışına kadar ödenen faizlerin toplamı düşülür.
Bu şekilde hesaplanan tutar vergiye tabi tutulacak rakam bulunur. Bulunan vergiye tabi tutara vergi dilimleri uygulanarak “ödenecek vergi tutarı” hesaplaması yapılır. İlgili Yazı: Yargıtay Kararları
Örneğin; 01.01.2023 yılında 500.000 TL’ye alınan bir konut 01.06.2026 yılında 4.000.000 TL’ye satılıyor. Endeks artış oranları (Satış ve alış yapılan ayların bir önceki ayının TÜİK tarafından açıklanan Yİ-ÜFE endeks oranları alınıyor.) 12.2022 Yİ-ÜFE oranı: 2.021,19 05.2026 Yİ-ÜFE oranı: 5.454,58 İlgili Makale: İnfaz Hesaplama
Örnek Durumun Vergisi:
Alış ve satış aylarından bir önceki ayın Yİ-ÜFE oranları (endeks değerleri) ile alış fiyatı çarpılır ve bu sayede alış fiyatı enflasyona göre düzeltilerek bugünün (ya da satış günü) TL değerine getirilir.
500.000 TL * (5.454,58 /2.021,19) = 1.349.348 TL. Daha sonra alış fiyatının bugünkü değeri satış fiyatından çıkartılarak satıcının elde ettiği reel kâr hesaplanır. Bunun vergi jargonundaki ismi ise istisna öncesi değer artış kazancı olarak geçiyor. 4.000.000 TL – 1.349.348 TL = 2.650.652 TL.
Satış 2026 yılı için yapıldığı için 150.000 TL istisna düşülür. Bunun sonucunda 2.650.652 TL – 150.000 TL = 2.500.652 TL İstisna sonrası matrah bulunur. (İstisna tutarları yıllara göre yukarıdaki tabloda mevcut.) İstisna sonrası matrahtan ise “satış sırasına ödenen” tapu harcı (4.000.000 TL* %2= 80.000 TL) düşülerek 2.500.652 TL – 80.000 TL = 2.420.652 TL vergiye tabi tutar bulunur. Ayrıca bu aşamada konut kredisi kullanıldı ise sadece konut satışına kadar ödenen faizlerin toplamı da tapu harcı gibi bir gider olarak düşülebilir.
Ayrıca ödemiş olduğunuz faiz tutarlarının toplamını bankanın size vermiş olduğu ödeme planı üzerinden öğrenebilir veya kredi ödeme planı oluşturma aracımız üzerinden örnek ödeme planınızı oluşturarak, ödemiş olduğunuz toplam faizi hesaplayabilirsiniz. Bulunan vergiye tabi tutara satışın yapıldığı yıla göre vergi dilimleri uygulanır. Satış 2026 yılı içerisinde yapıldığı için aşağıda yer alan 2026 yılı vergi dilimlerine göre bulunan 2.420.652 TL vergiye tabi tutarın net vergisi hesaplanır. 2.420.652 TL vergi matrahının 2026 yılı vergi dilimlerine göre net vergisi ise 847.228 TL olur.
(damga vergisi dahil)
Sıkça Sorulan Sorular
Beş yıl sınırı nasıl uygulanır?
Gayrimenkul alış tarihinden itibaren tam beş yıl geçmeden satılırsa ve istisna tutarını aşan değer artışı kazancı oluşursa vergi gündeme gelebilir.
Yİ-ÜFE hangi ay alınır?
Uygulamada alış ve satış aylarından bir önceki ayın Yİ-ÜFE endeks değerleri dikkate alınır.
Giderler alanına ne yazılır?
Satış sırasında ödenen tapu harcı, belgelendirilebilir giderler ve konut kredisi kullanıldıysa satışa kadar ödenen faizler hesaplamada dikkate alınabilir.