T.C. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu

Esas No: 2025/6-26
Karar No: 2025/608

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
Y A R G I T A Y İ L Â M I

İncelenen Kararın
Mahkemesi: İstanbul 3. Tüketici Mahkemesi
Tarihi: 21.11.2023
Sayısı: 2022/428 E., 2023/657 K.

Özel Daire Kararı

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 01.02.2022 tarihli ve 2021/5426 Esas, 2022/425 Karar sayılı bozma kararı.

1. Taraflar arasında birleştirilerek görülen tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İstanbul 3. Tüketici Mahkemesince verilen asıl ve birleşen davanın kabulüne ilişkin karar, asıl davada davalı arsa sahibi davalı arsa sahibi mirasçısı davalı arsa sahibi mirasçısı vekilinin temyizi üzerine Yargıtay 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

2. Direnme kararı asıl davada davalı arsa sahibi davalı arsa sahibi mirasçısı davalı arsa sahibi mirasçısı ve davalı arsa sahibi mirasçısı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği düşünüldü:

I. Yargılama Süreci

Asıl Dava

4. Davacılar vekili dava dilekçesinde; davalı arsa sahipleri Muharrem Y., davalı arsa sahibi, Atagün Y. ve davalı arsa sahibi ile davalı yüklenici davalı yüklenici arasında 21.09.1989 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşmeye göre 1, 3, 4, 5 ve 6 numaralı dairelerin yüklenici davalı yüklenici’ya, kalan dairelerin ise arsa sahiplerine isabet ettiğini, söz konusu binanın birinci bodrum katındaki 1 nolu dairenin davalı yüklenici tarafından 02.07.1993 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesiyle davacı davacı’e, birinci katındaki 6 nolu dairenin ise 08.07.1993 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesiyle davacı davacı’e satıldığını, yüklenicinin 1 ve 6 nolu daireleri davacılara satmasına rağmen davalıların kendi aralarındaki bazı uyuşmazlıkları bahane ederek bu taşınmazların tapularını devir ve ferağ etmekten kaçındıklarını ileri sürerek; arsa sahipleri adına kayıtlı olan 1 nolu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı davacı adına tesciline, 6 nolu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiş; yargılama sırasında davacı davacı noterde düzenlenen 09.06.1997 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesiyle 6 nolu bağımsız bölümü ve davadaki tüm haklarını davacı davacı’e devretmiştir.

5. Davalı arsa sahibi Muharrem Y., davalı arsa sahibi, Atagün Y. ve davalı arsa sahibi vekili cevap dilekçesinde; dava konusu dairelerin farklı olduğunu ve davacıların birlikte dava açamayacaklarını, davaların tefrik edilmesi gerektiğini, eldeki davada müvekkillerinin davalı olamayacağını, zira davacılar ile davalı yüklenici davalı yüklenici arasında düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin davacılara kişisel bir hak verdiğini ve sadece davalı davalı yüklenici’ya karşı ileri sürülebileceğini, dava konusu 1 nolu dairenin müvekkilleri adına kayıtlı olmadığını, bu bağımsız bölümün çok önce dava dışı üçüncü kişiye satıldığını, davada husumetin müvekkillerine düşmeyeceğini, davanın yüklenici ile anlaşmalı ve danışıklı olarak açıldığını, davalı yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki yükümlülüklerini yerine getirmediğini ve kaba inşaatı bile bitirmeden terk ettiğini, müvekkillerinin 25.09.1991 tarihli ihtarname ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini tek taraflı olarak feshettiklerini, inşaatın beş yıldan fazla süredir bitirilemediğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

6. Davalı yüklenici davalı yüklenici cevap dilekçesinde; inşaat bitme aşamasına geldiği hâlde davalı arsa sahiplerinin kendisine ait hisseleri devretmediklerini, davacılara yaptığı satış vaadinden vazgeçmediğini, davacılara karşı taahhütlerine aykırı bir faaliyetinin bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Birleşen Dava

7. Davacı davacı vekili dava dilekçesinde; asıl davadaki beyanlarını aynen tekrarlayarak birinci bodrum kat 1 nolu dairenin haksız şekilde davalılara devredildiğini, davalıların muvazaalı şekilde taşınmazı satın aldıklarını ve iyiniyetli olmadıklarını ileri sürerek 1 nolu dairenin tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

8. Davalılar vekili cevap dilekçesinde; dava konusu taşınmazı tamamen iyiniyetle soğuk hava deposu yapıp peynir satmak üzere satın aldıklarını, tapu kaydı üzerinde inşaat sözleşmesi ve satış vaadine konu herhangi bir kayıt olmadığını belirterek davanın reddini savunmuşlardır.

İlk Derece Mahkemesinin Birinci Kararı

9.

Şişli 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 15.09.1998 tarihli ve 1993/717 Esas, 1998/716 Karar sayılı kararı ile; asıl ve birleşen davanın reddine karar verilmiştir.

Özel Dairenin Birinci Bozma Kararı

10. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl ve birleşen davada davacı, temyiz isteminde bulunmuştur.

11. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 06.04.1999 tarihli ve 1999/742 Esas, 1999/2474 Karar sayılı kararı ile; araştırmaya yönelik olarak karar bozulmuştur.

İlk Derece Mahkemesinin İkinci Kararı

12. Şişli 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 16.07.2002 tarihli ve 1999/1322 Esas, 2002/890 Karar sayılı kararı ile; Özel Dairenin bozma kararına uyularak asıl ve birleşen davanın kabulüne, 4/80 arsa paylı kat irtifaklı 1 nolu bağımsız bölümün ve 8/80 arsa paylı kat irtifaklı 6 nolu bağımsız bölümün mevcut tapu kaydının iptali ile davacı adına kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

Özel Dairenin İkinci Bozma Kararı

13. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl davada davalı arsa sahipleri ve mirasçıları vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

14. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 07.03.2003 tarihli ve 2003/832 Esas, 2003/1561 Karar sayılı kararı ile; tefhim olunan kısa karar ile gerekçeli kararın farklı ve çelişkili olduğu gerekçesiyle karar bozulmuştur.

İlk Derece Mahkemesinin Üçüncü Kararı

15. Şişli 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 22.04.2004 tarihli ve 2003/820 Esas, 2004/301 Karar sayılı kararı ile; Özel Dairenin bozma kararına uyularak mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (HUMK) 409. maddesine göre davanın açılmamış sayılmasına karar verilmiştir.

Özel Dairenin Üçüncü Bozma Kararı

16. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararı süresi içinde asıl ve birleşen davada davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

17. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 21.02.2005 tarihli ve 2004/5485 Esas, 2005/1056 Karar sayılı kararı ile; davacı vekilinin 16.12.2003 tarihli dilekçesinde yenileme talebi ile birlikte eski hâle getirme isteminde de bulunduğu, HUMK’nın 169. maddesi uyarınca eski hâle getirme talebinin mahkemece hadise gibi incelenmesi, bu taleple ilgili olumlu ya da olumsuz bir sonuca ulaşıldıktan sonra yenileme talebi hakkında bir karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle karar bozulmuştur.

İlk Derece Mahkemesinin Dördüncü Kararı

18. Şişli 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 06.12.2005 tarihli ve 2005/215 Esas, 2005/589 Karar sayılı kararı ile; Özel Dairenin bozma kararına uyularak davacıların iddiası ve dosya kapsamına göre davacıların konut olan bu yeri oturmak amacıyla satın aldığı gerekçesiyle mahkemenin görevsizliğine, dava dilekçesinin reddine, kararın kesinleştiği tarihten itibaren on gün içinde davacı vekilinin görevli İstanbul Tüketici Mahkemesinde dava açmakta muhtariyetine, istek hâlinde dosyanın İstanbul Tüketici Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir.

Özel Dairenin Dördüncü Kararı

19. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl ve birleşen davada davacı mirasçıları vekili ile asıl davada davalı arsa sahipleri ve mirasçıları vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

20. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 13.02.2007 tarihli ve 2006/14130 Esas, 2007/1243 Karar sayılı kararı ile; görevsizlik kararı onanmıştır.

İlk Derece Mahkemesinin Beşinci Kararı

21. İstanbul 3. Tüketici Mahkemesinin 17.02.2009 tarihli ve 2007/244 Esas, 2009/63 Karar sayılı kararı ile; Özel Dairenin bozma kararına uyularak davalı yüklenicinin arsa sahipleri ile arasındaki sözleşme feshedilmesine rağmen işe devam ettiği ve %99,5 mertebesinde inşaatı tamamlandığı, dinlenen tanık beyanlarına göre yüklenicinin sözleşme feshedilmesine rağmen arsa sahiplerine karşı edimini yerine getirdiği, bu aşamadan sonra arsa sahiplerinin, yüklenicinin edimini yerine getirmediği ve sözleşmenin feshedildiğini ileri sürmelerinin 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 2. maddesindeki dürüstlük kuralına aykırı olduğu, bu nedenle davacının sözleşme ile satın aldığı ve yargılama devam ederken diğer davacıdan devraldığı taşınmazlar yönünden tapu iptali ve tescil şartlarının oluştuğu gerekçesiyle asıl ve birleşen davanın kabulü ile dava konusu bağımsız bölümlerin davacı mirasçıları adına kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

Özel Dairenin Dördüncü Bozma Kararı

22. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararı süresi içinde asıl davada davalı arsa sahipleri ve mirasçıları vekili tarafından temyiz edilmiştir.

23.

Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 15.06.2010 tarihli ve 2010/5177 Esas, 2010/7104 Karar sayılı kararı ile;

“… 1- Yapılan yargılamaya toplanan deliller dosya kapsamına göre davalıların aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiş ve reddi gerekmiştir. 2- Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince;

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de, Borçlar Kanununun 355. maddesinde tanımlanan "eser sözleşmesinin bir türü olup, karşılıklı haklar sağlayan ve borçlar yükleyen iki taraflı sözleşmelerdendir.

Tarafların anlaşmaları gereğince veya mahkeme kararı ile fesih olunmadıkça ya da sözleşmenin bir tarafça devri hususunda taraf iradeleri birleşmedikçe veyahut da sözleşme batıl olmadıkça, edimlerin ifasında objektif yani kusursuz imkansızlık bulunmadıkça arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ve dolayısıyla yanlar arasındaki akti ilişki, tarafların tek yanlı irade bildirimleriyle sona ermez. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır. Dolayısıyla, bu sözleşmelerden dönmek isteyen tarafın, eğer karşı taraf dönmeyi kabul etmiyor ve karşı çıkıyorsa, hakimin kararına ihtiyacı vardır. O halde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, taraflardan birinin sözleşmeden dönme iradesinin karşı tarafça kabul edilmesi, başka bir anlatımla, dönme iradelerinin birleşmesi veya fesih davası üzerine mahkemece sözleşmeden dönmeye hükmedilmesi gerekir.

Somut olayda, dosya kapsamına göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin fesih ile sona ermediği, yüklenicinin inşaatın tamamlanmasına katkısı olduğunun kabulü gerekir. Ancak sözleşmenin 3, 4 ve 6. maddeleri birlikte değerlendirildiğinde iskan ruhsatı alma yükümlülüğünün yükleniciye ait olduğu yani tescilin iskan ruhsatı alınması koşuluna bağlandığı açıktır. Belirtilen nedenle mahkemece davacı davacı

mirasçılarına iskan ruhsatı alınması için yetki ve uygun süre verilerek sonucuna göre bir hüküm kurulması gerekirken yazılı şekilde dava ve birleştirilen davanın kabulüne karar verilmiş olması doğru olmamış, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir. Kabule göre de; davacı, yargılama aşamasında dava konusu hakkını diğer davacı davacı’e temlik ettiğinden davacı sıfatı bulunmadığı halde karar başlığına davacı olarak yazılmış olması maddi hataya dayalı ve mahallinde düzeltilebilecek nitelikte görüldüğünden bozma nedeni yapılmamıştır…”

gerekçesiyle karar bozulmuştur.

İlk Derece Mahkemesinin Altıncı Kararı

24. İstanbul 3.

Tüketici Mahkemesinin 09.03.2021 tarihli ve 2010/468 Esas, 2021/88 Karar sayılı kararı ile; Özel Dairenin bozma kararına uyularak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin fesih ile sona ermediği ve yüklenicinin inşaatın tamamlanmasına katkısı olduğu, yükleniciden taşınmaz alan davacının, arsa sahiplerine karşı hak iddia edebilmesine engel tek hususun iskân ruhsatı alma yükümlülüğünün yüklenici tarafından yerine getirilmemiş olmasından kaynaklandığı, uyulan bozma ilamı doğrultusunda yükleniciden alacağı temlik alan davacı vekiline iskânın alınabilmesi için gerekli işlemleri yapmak üzere yetki verildiği, davacının bu konuda Kağıthane Belediyesine başvurduğu, belediye tarafından yapılan kontrollerde taşınmazda iskâna aykırılık olduğundan bahisle yıkım kararı verildiği, davacının taşınmazın iskâna uygun olması ve yıkım kararının gereği için gerekli idari işlemleri yapmış olmasına rağmen, verilen yıkıma ilişkin encümen kararının infaz edilemediği, bunun üzerine davacının görevliler hakkında suç duyurusunda bulunduğu, ancak idarece kamu görevlileri hakkında soruşturma açılmasına izin verilmediği, bu karara karşı davacı tarafından idare mahkemesine başvurulduğu, ancak talebinin reddedildiği, alınan bilirkişi raporunda tespit edildiği üzere taşınmazı iskânlı hâle getirebilmek için çatı katında mevcut dört adet küçük bağımsız bölümün kaldırılarak projesindeki gibi üçüncü normal katın çatı dubleksi olarak içeriden bağlantılarının yapılması ve dışarıdan çatı merdiveninde bulunan giriş kapılarının kapatılması gerektiği, davacının taşınmazı iskâna uygun hâle getirmek için üzerine düşen tüm yükümlülükleri yerine getirdiği, aykırı yapıların yıkılamayıp taşınmazın iskâna uygun hâle getirilememesinde davacı tarafın bir kusurunun olmadığı, yargılama devam ederken yürürlüğe giren 7143 sayılı yasa kapsamında tarafların imar affından yararlanmaları için taraflara süre verildiği, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Yapı İşleri Genel Müdürlüğünün 30.11.2018 tarihli yazısından ve Resmi Gazetede yayınlanan 30443 sayılı ve 06.06.2018 tarihli “Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar” başlıklı tebliğin 4/2. maddesinden söz konusu işlemleri yapmaya yetkili kişilerin maliklerden biri veya vekili olduğunun anlaşıldığı, bu konuda yasal olarak davacı tarafın yapabileceği bir iş veya işlem olmadığı, çatı katındaki iskâna aykırı yapıların 2002-2005 tarihleri arasında yapıldığı ve yüklenici tarafından yapılmadığı, dolayısıyla iskâna aykırı bu yapılar nedeniyle yüklenicinin ve davacının kusurlu olmadığı, davacının kaçak yapıdan dolayı kusurunun olmadığı ve iskân alabilmek için üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirdiği, iskâna aykırı yapıdan dolayı yüklenicinin kusurunun olmadığına ve taşınmazın %99,5 oranında yüklenici tarafından inşa edildiğine kanaat getirilmiş olduğundan davalı yüklenicinin yargılama giderlerinden sorumlu tutulmaması gerektiği gerekçesiyle asıl ve birleşen davanın kabulüne karar verilmiştir.

Özel Dairenin Beşinci Bozma Kararı

25. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl davada davalı arsa sahibi davalı arsa sahibi mirasçısı davalı arsa sahibi mirasçısı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

26. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 01.02.2022 tarihli ve 2021/5426 Esas, 2022/425 Karar sayılı kararı ile;

“… Asıl ve birleşen dava, yüklenicinin temliki nedeniyle kazanılan kişisel hakka dayalı tapu iptâl ve tescil istemine ilişkindir. Asıl ve birleşen davada davacılar yükleniciden bağımsız bölüm satın alan kişinin mirasçılarıdır. Asıl davada davalılar yüklenici ve arsa sahipleri, birleşen davada davalılar tapusunun iptali istenen bağımsız bölümlerin malikleridir. Arsa sahipleri ve yüklenici arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır.

Eser sözleşmelerinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir. Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur.

Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması hâlinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanunu'nun 188. maddesi gereğince: “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir.

Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanunu'nun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz. Somut olayda; yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesinde iskân alma yükümlülüğünün bulunduğu, tescilin bu şarta bağlandığının açık olduğu ve mahkemece davacıların, davadaki taleplerinin karşılanabilmesi için iskân ruhsatı alınması için davacılara yetki verdiği anlaşılmaktadır.

Davacılar iskân ruhsatı alabilmek için belediyeye başvurmuş, belediyeden gelen yazı cevabında inşaatın kaçak olduğu bildirilmiş ve inşaat ile ilgili yıkım kararı alındığı anlaşılmıştır. Yani inşaat yapılıp bitirilmiş olmasına rağmen ekonomik değeri olmayan kaçak bir yapıdır ve yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği üzerine düşen edimi yerine getirmediği sabittir. Tüm bu açıklamalar doğrultusunda; mahkemece inşaatın kaçak olduğu anlaşılmasına, yüklenicinin edimini tam olarak yerine getirmemesine ve davacıların bağımsız bölümün mülkiyetine hak kazanmamış olmasına göre, davanın reddedilmesi gerekirken, davanın kabul edilmesi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir…” gerekçesiyle karar oy çokluğu ile bozulmuştur.

Direnme Kararı

İstanbul 3. Tüketici Mahkemesinin 21.11.2023 tarihli ve 2022/428 Esas, 2023/657 Karar sayılı kararı ile; önceki karar gerekçesi aynen tekrarlanmak suretiyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi

Direnme kararı süresi içinde asıl davada davalı arsa sahibi davalı arsa sahibi mirasçısı davalı arsa sahibi mirasçısı ve davalı arsa sahibi mirasçısı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Uyuşmazlık

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda davalılar arasında noterde düzenlenen 21.09.1989 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edimini tam ve eksiksiz olarak yerine getirip getirmediği, buradan varılacak sonuca göre yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişi konumundaki asıl ve birleşen davada davacı davacı mirasçılarının tapu iptali ve tescil isteminde bulunup bulunamayacakları noktasında toplanmaktadır.

Gerekçe

Öncelikle konuyla ilgili kavram ve yasal düzenlemelere değinilmelidir. Türk Hukuk Lûgatında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliği itibariyle taşınmaz satış sözleşmesi ile eser sözleşmesinden oluşan karma bir sözleşme türü olduğu ve taşınmaz satışını da içerdiği için resmî biçimde yapılmasının zorunlu olduğu vurgulanmıştır (Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, Cilt I, Ankara 2021, s. 669).

Hukuki niteliği itibariyle taşınmaz satış sözleşmesi ile eser sözleşmesinden oluşan bir sözleşme türü olarak vurgulanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) açıkça düzenlenmemiş olup, bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli-karma özel nitelikte bir sözleşme türüdür. Başka bir anlatımla yüklenici yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, arsa sahibi yönünden ise tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğünü içeren arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, hem inşaat yapma hem de satış vaadi sözleşmesini bünyesinde birleştiren özel bir sözleşme niteliğindedir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. Yüklenici, finansmanını sağlayarak, lüzumunda sanat, beceri ve emek sarfıyla bir bina (inşaat) meydana getirmeyi üstlenirken, arsa sahibi de buna karşılık arsa payı devri suretiyle bir bedel ödemeyi borçlanmaktadır. Bu sözleşmede ücret (bedel) arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir.

Böylece malik arsasını değerlendirerek ayrıca para ödemeksizin bağımsız bölüm veya bağımsız bölümler elde etmekte; yüklenici ise, devredilen ya da devri taahhüt edilen payları üçüncü kişilere satmak suretiyle hem inşaatı tamamlamak için sermaye hem de kâr elde etmektedir.

Öte yandan konunun açıklığa kavuşturulması için dürüstlük kuralı ve iyiniyete ilişkin yasal düzenlemelerin incelenmesinde yarar bulunmaktadır.

Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) “Dürüst davranma” başlıklı 2. maddesinde; “Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.” hükmüne yer verilmiştir.

Buna göre; Dürüstlük kuralı, herkesin uyması gerekli olan genel ve objektif bir davranış kuralıdır. Genel olarak dürüstlük kuralı kişilerin tarafı oldukları hukuki ilişkilerde dürüst, namuslu, ahlaklı ve diğer kişilerde yaratılan güvenle tutarlı şekilde davranmalarını ifade eder. Buna göre belirli bir hukuki ilişkide dürüstlük kuralına uygun davranış; toplumdaki dürüst, namuslu ve orta zekâlı bir kişinin, genel ahlâk, doğruluk ve karşılıklı güven esaslarına uygun davranış biçimidir. Dürüstlük kuralına uygun bu davranışın belirlenmesinde, toplumda geçerli olan genel ahlâk kuralları, günün adet ve uygulamaları, davranışın söz konusu olduğu hukuki ilişkilerin içerik ve amaçları da dikkate alınacaktır (Türk Özel Hukuku, 6. Baskı İstanbul 2011, s. 226-227).

Diğer bir anlatımla dürüst davranma “bir hak sahibinin hakkını kullanırken veya bir borçlunun borcunu yerine getirirken iyi ve doğru hareket etmesi yani dürüst, namuslu, makul, fiilinin neticesini bilen, orta zekâlı her insanın benzer hadiselerde takip edecek olduğu yolda hareket etmesi” anlamındadır.

Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesinde, hukuk düzeninin kişilere tanıdığı bütün hakların kullanılmasında göz önünde tutulması ve uyulması gereken iki genel ilkeye yer verilmektedir; bunlar dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağıdır. Hukuk düzeni, kişilere tanıdığı her bir hakkın kapsamı ile bunların kullanılmasının şartlarını ve şeklini ilgili hak yönünden özel olarak düzenlemiştir.

Ancak, hayatın sonsuz ihtimallerinin önceden öngörülmesinin ve bunların en küçük ayrıntılara kadar düzenlenmesinin imkânsızlığı karşısında, bütün hakların kullanılmasında dikkate alınacak genel bir sınırlama koyma ihtiyacı duyulmuştur. Dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağı, bu açıdan uyulması gerekecek genel kurallar olarak karşımıza çıkmaktadır (Dural/Sarı, s. 225).

Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesinde, hakların dürüstlük kuralına uygun kullanılması gerektiği ifade edilmiş, ardından hakların açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeninin korumayacağı belirtilmiştir. Bu ifade şeklinden yola çıkarak; bir hakkın kullanılmasında dürüstlük kuralına uyulmamasının müeyyidesinin, bu hakkın açıkça kötüye kullanılmış sayılması ve hukuken korunmaması olduğu kabul edilebilir (Dural/Sarı, s. 225).

Bir hakkın dürüstlük kuralına aykırı olarak kullanılması suretiyle başkasına bir zarar verilmesi hakkın kötüye kullanımını oluşturur. TMK’nın 2/I. hükmü herkesin haklarını, toplumda geçerli doğruluk dürüstlük ve iş ilişkilerinin gerektirdiği karşılıklı güven anlayışına uygun olarak kullanmasını emreder.

Hakkın kullanımı ölçütünü TMK'ya göre dürüstlük kuralları verir. Bunun yanında ayrıca hak sahibinin başkasını ızrar kastıyla hareket etmiş olup olmadığını araştırmaya gerek yoktur. Önemli olan başkasına zarar vermek kastı değil, hakkın dürüstlük kurallarına aykırı olarak kullanılması sonucunda başkasının zarar görmüş olmasıdır.

Mülkiyet kişilere eşya üzerinde en geniş yetkiler sağlamakla birlikte, ödevler de yükleyen bir hak olarak kabul edilmektedir. Mülkiyet hakkının olumlu içeriğine göre malik, eşyayı eylemli olarak dilediğince kullanma, ondan ve semerelerinden yararlanma, eşyayı zilyedinde bulundurma, satış, bağışlama, nesnel haklar kurma, kişisel haklarla sınırlama gibi, eşya üzerinde dilediğince tasarrufta bulunma yetkileriyle donatılmış olsa da mülkiyet hakkının kullanılmasının sınırını kamu yararının yanı sıra hakkın kötüye kullanılması yasağı oluşturmaktadır. Bunun yanında aynı Kanun’un “İyiniyet” başlıklı 3.

Maddesinde de:

“Kanunun iyiniyete hukukî bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyiniyetin varlığıdır. Ancak, durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz.”

Düzenlemesi yer almaktadır. İyiniyet kavramına, TMK'nın ve mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun (mülga BK) değişik maddelerinde yer verilmiş olmakla beraber, bu hükümlerin hiçbirinde iyiniyetin tam bir tanımı yapılmış değildir.

Ancak TMK’nın 3 ve 1024. maddeleri başta olmak üzere, yasal hükümlerin içeriğinden hareketle, iyiniyetin genel bir tanımının yapılması mümkündür. Buna göre iyiniyet, bir hakkın kazanılması veya bir hukuki sonucun doğması yönünden mevcut bir engeli, bir eksikliği veya benzeri bir olguyu bilmemek ve hâlin gerektirdiği özen gösterilse dahi bilecek durumda olmamaktır. İyiniyetin tersi olan kavramı kötüniyet oluşturur.

Kötüniyet de, bir hakkın kazanılması veya bir hukuki sonucun doğması yönünden mevcut bir engeli, bir eksikliği veya benzeri bir olguyu bilmek veya hâlin gerektirdiği özen gösterildiğinde bilebilecek durumda olmak şeklinde tanımlanabilir. Bu tanımlar ve tanımların dayandığı kanun hükümleri dikkate alındığında, iyiniyet ve kötüniyet; belirli bir olay veya olguya ilişkin olarak, bir kişinin