Bireysel veya kurumsal olarak karşılaşılabilecek yasal itilaflarda hakların tam olarak bilinmesi, adil bir çözümün anahtarıdır. Bu yazımızda ilgili mevzuat detaylarını mercek altına alıyoruz.
YARGITAY 14. Hukuk DairesiESAS NO: 2015/5292
HÜKÜM NO: 2016/1513
Davacı avukati vasıtasıyla, davalılar aleyhine 24.03.2014 gününde verilen dilekçe ile ortaklığın giderilmesi istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 29.01.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı E... Ve bir kısım davalılar avukati vasıtasıyla istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne, duruşma talebinin davanın mahiyeti gereği reddine hüküm verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Yasal Aşama, ortaklığın giderilmesi isteğine ilişkindir.
Davacı avukati, 1302 ada 494 parsel sayılı taşınmazın üzerindeki 2 numaralı depo vasfındaki bağımsız bölüme davalılar...
Ile birlikte iştirak halinde malik olduklarını, taşınmazın ortaklığının satış yoluyla giderilmesini istemiştir.
Bir kısım davalılar avukati, yasal aşama konusu 1302 ada 494 parsel sayılı taşınmazın üzerindeki bağımsız bölümlerden birinde ikamet eden H...'in 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Yasa gereğince, ana yapının riskli yapı kapsamında olup olmadığının tespitini talep ettiğini, Şehircilik ve Çevre İl Müdürlüğünün 14.01.2014 günlü ve 479 sayılı hükmü ile ana yapının riskli yapı olduğuna hüküm verildiğini, davacının bu karara itiraz etmesi üzerine, itirazın reddine hüküm verildiğini, arsa payının % 68'ni aşan oranda mülkiyet sahiplerinin ana yapının yıkımı ve yeniden inşa ettirilmesi hükmü aldıklarını, paylaşma talebinin uygun olmayan bir zamanda ileri sürüldüğünü, davacının taşınmaz üzerinde % 2 oranında arsa payı malik olduğunu, bu nedenlerle davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davanın kabulü ile 1302 ada 494 parsel sayılı taşınmazdaki ortaklığın satış suretiyle giderilmesine hüküm verilmiştir.
Hükmü, davalı E... Avukati ve bir kısım davalılar H... Vd. Avukati temyiz etmiştir.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun'un 6/1.
Maddesinde; "Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce re'sen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın koşulları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan taşınmazın niteliği, ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit ve ifraz işlemleri Bakanlık, TOKİ veya İdare vasıtasıyla re'sen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri vasıtasıyla değerlendirilmesi esastır.
Bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile hüküm verilir. Bu karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına re'sen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Bu vaziyette, paydaşların hükmü ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır" şeklinde düzenlenme mevcuttur.
Somut olaya gelince; 1302 ada 494 parsel sayılı taşınmazın üzerindeki 2 numaralı bağımsız bölümün elbirliği halinde malikleri arasındaki ortaklığın giderilmesi için yasal aşama açılmıştır.
Yasal Aşama açılmadan önce 1302 ada 494 parsel sayılı taşınmazın üzerindeki ana yapının Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün 14.01.2014 günlü ve 479 sayılı hükmü ile 6306 sayılı yasa gereğince "riskli yapı" olduğuna hüküm verilmiş, bu karara karşı yapılan itirazın reddi üzerine yasal aşama konusu bağımsız bölümün bulunduğu ana yapının yıkıldığı anlaşılmıştır.
1302 ada 494 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki kat mülkiyetine tabi ana yapının yıkılması üzerine kat irtifakı tesisi terkin edilerek, ana taşınmaza geri dönülmesi üzerine davacı avukati 1302 ada 494 parsel sayılı taşınmazın diğer paylı maliklerini de davaya dahil ederek 1302 ada 494 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki ortaklığın satış suretiyle giderilmesini istemiştir.
Dosya içerisindeki Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün yasal aşama konusu 1302 ada 494 parsel sayılı taşınmaza ait "Riskli Yapı Evrak Dosyası" incelendiğinde, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Yasanın Uygulama Yönetmeliğinin "Açık Artırma Usulü ile Satış" başlıklı 15/A maddesi gereğince, arsa ile ilgili işlemlerde 2/3 çoğunluk sağlanmış ancak oybirliği ile hüküm alınamamasından dolayı karara katılmayan paydaşların hisselerinin açık artırma usulü ile satışına hüküm verilmiştir. Daha sonra arsa ile ilgili işlemlerde 2/3 çoğunluğun hükmüne katılmayan pay sahipleri Bayrakdar vd. Avukati'ın yasal aşama konusu 1302 ada 494 parsel sayılı taşınmaz hakkında yapılacak işlemler konusunda diğer paydaşlarla anlaşmaya vardıklarını, taşınmaz maliklerinin 2/3 çoğunluğunun yaptığı/yapacağı anlaşmaya katılacaklarını bildirmesi üzerine ve dosya içerisinde noter onaylı sözleşme şartlarını içeren evrakların bulunmaması nedeniyle ihale iptal edilmiştir.
Her ne kadar dosya içerisinde noter onaylı sözleşme şartlarını içeren evrakların bulunmaması ihalenin iptali nedenlerinden birisi ise de yasal aşama konusu 1302 ada 494 parsel sayılı taşınmazın mülkiyetinin 2/3 çoğunluğunu oluşturan paydaşların 11. Noterliğince düzenlenen 27.08.2014 günlü ve 23241 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile yasal aşama konusu taşınmazın üzerine zemin+3 normal kattan oluşan binada toplam 6 daire ve 2 adet dükkan yapılması konusunda sözleşme düzenledikleri, bu sözleşmeye katılmayan paylı maliklere de sözleşmeye katılmaları için 11.
Noterliğince düzenlenen 05.09.2014 günlü ve 24278 yevmiye numaralı ihbarnamenin tebliğ edildiği, noter onaylı sözleşmenin dosyaya ibraz edildiği anlaşılmıştır.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Yasa gereğince "riskli yapı" olduğu anlaşılan yasal aşama konusu taşınmazın üzerinde aynı yasanın Uygulama Yönetmeliğinin 15. Maddesi gereğince riskli yapının bulunduğu parselde yapılacak uygulama işlemlerine başlandığı sırada taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi yasal aşama açıldığı, mahkemece 6306 sayılı Yasa ve Uygulama Yönetmeliği gereğince uygulanması gereken işlemlerin sonucu beklenmeden taşınmaz üzerindeki ortaklığın satış suretiyle giderilmesine hüküm verildiği görülmüştür.
Yasal Aşama konusu taşınmazın 2/3 arsa payının çoğunluğunu oluşturan malikler vasıtasıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış, sözleşmeyi imzalayan maliklerin talebi üzerine Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü vasıtasıyla 6302 sayılı Yasa ve Uygulama Yönetmeliği gereğince, ihaleye katılmayan paydaşların paylarının ihale ile satışı istendiği sırada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine katılmayan maliklerin sözleşmeye katılacaklarını bildirdikleri halde sözleşmeye katılmayarak ortaklığın giderilmesini istedikleri anlaşılmıştır.
Bu vaziyette 6306 sayılı Yasa hükümlerine göre sözleşmeyi imzalayan 2/3 arsa payı çoğunluğunun Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü vasıtasıyla yürütülen ihale işlemlerinin sonucunun beklenmesinde yasal yararları mevcut olduğundan 6100 sayılı HMK'nın 165. Maddesi gereğince, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine katılmayan paydaşların paylarının satışına ilişkin işlemlerin sonucu bekletici mesele yapılması gerekir.
Mahkemece bu vaziyet gözetilmeden ortaklığın satış suretiyle giderilmesine hüküm verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı Erem Kılıç avukati ve bir kısım davalılar H... Vd.
Avukatinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, bozmanın niteliği gereği diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 08.02.2016 gününde oybirliği ile hüküm verilmiştir.
Her yasal vaziyet kendi içinde özel değerlendirmeler gerektirir. Olası itilaflarda herhangi bir hak kaybına uğramamak adına yasal sürecin uzman bir hukukçu ile yürütülmesi faydalı olacaktır.