1- İcra Takibi Apartman / Site Aidatı Nedir?
Toplu konutlarda yaşama ve bu yaşamın gerektirdiği bir takım yükümlülüklere katlanmanın başında belirlenen aidat miktarını ödemek gelmektedir. İşte kat maliklerinin veya taşınmazı kullanan diğer kişilerin (kiracı gibi) haklarını ve yükümlülüklerini içeren kanuna Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) denir. Bu kanunun 20. maddesi apartman / site aidatının çeşitlerini ve bu aidatın hangi şartlarda belirleneceğini düzenlemiştir.
Özetle ortak kullanılan giderler söz konusu ise kapıcı maaşı, temizlik giderleri vb. giderler için toplanacak apartman / site aidatı tüm kat maliklerince eşit olarak karşılanır. Fakat binanın güçlendirilmesi ya da bakım onarım mantolama gibi durumlar söz konusu ise bu durumda toplanacak aidat miktarı bağımsız bölümlerin (yani dairelerin) arsa payı oranına göre belirlenmelidir.
Yani arsa payı az olan 1+1 dairenin mantolama için ödeyeceği aidat ile arsa payı yüksek 3+1 dairenin ödeyeceği aidat miktarı eşit olamaz. Aidat miktarları mutlaka olağan ya da olağanüstü genel kurul düzenlenerek ve alınan kararlar apartman / site karar defterine işlenerek alınması gerekmektedir. (KMK Madde 32)
2- Apartman / Site Aidatı ödenmemesi halinde ne yapılabilir?
Apartman / site aidatı ödenmemesi halinde, ödenmeyen demirbaş aidat ya da avans aidatı olması fark etmeksizin ödenmeyen aidatı takip eden ay başından itibaren ödemeyen kat maliki ya da kiracıya karşı icra takibi başlatılabilir. (KMK Madde 22) Bu başlatılacak icra takibi öncesinde tarafların aranması ya da ihtar edilmesine gerek yoktur.
3- Apartman / Site Aidatı ödenmezse kimlere karşı icra takibinde bulunulabilir?
Kat mülkiyeti kanunu ödenmeyen aidatların sorumluluğunu net bir şekilde açıklamış olmasına karşın uygulamada farklılıklar yaşanmaktadır. Bu konuyu 2 örnekle açıklayacak olursak; dairede kiracı varsa ve dairenin birikmiş aidat borcu varsa (avans ya da demirbaş aidat borcu olabilir) bu borcun sorumlusu hem kat maliki hem de kiracıdır.
Fakat burada şöyle bir istisna vardır. Kiracı ev sahibine ait borcu ödemesi halinde, ev sahibine ödemek zorunda olduğu kira bedelinden ödediği borç oranında kurtulur. Dairenin 500,00 TL birikmiş demirbaş aidat borcu olduğunu farz edelim ve uygulamada sıklıkla rastlandığı gibi malik tarafından ödenmesi konusunda tarafların anlaşmış olmasına karşın malik bu borcu ödemezse ve kiracı bu borcu öderse, ev sahibine ödeyeceği kira borcundan bu miktar düşülür. KMK Madde 22 bu durumu gayet açık bir şekilde izah etmektedir.
Kat maliki kat mülkiyeti kanunu kapsamında her zaman aidattan sorumludur, kanun malikin yanı sıra evi başka bir nedenle kullanan (kiracı, ev sahibinin çocuğu, yakını vb.) birinin olması halinde malik dışındaki kişileri de sorumlu tutmaktadır. Yani alacak için takibe başlayacak kişi borcun türüne bakmaksızın başlatacağı hukuki süreçte hem malike hem de daireyi başka nedenle kullanan kişiye karşı aynı anda borçlu göstermelidir.
4- Apartman / Site Aidatını ödemeyen komşularına karşı kimler icra takibi başlatabilir?
Apartman / site aidatı için icra takibini yönetici başlatabileceği gibi, kat maliklerinden herhangi biri de başlatabilir. (KMK Madde 20 5. Fıkra) Bu konuda malik olduğu için denetçiler de icra takibi başlatmaktadırlar. İcra takipleri bu kişiler tarafından başlatılabileceği gibi apartman yöneticiliği adına çıkarılacak vekaletname ile tarafımızca da başlatılabilir.
5- Apartman / Site Aidatı konusunda icra takibi başlatabilmek için sahip olunması gereken bilgiler nelerdir?
Kat maliklerinin bu konuda bilmesi gereken bilgiler, özellikle icra takibinin daha hızlı ilerleyebilmesi için;
- Borçluların kimlik bilgileri
- Borçluların adresleri
- Bakiye borç durumu
6- % 5 gecikme tazminatı nedir ve nasıl uygulanır?
Kat mülkiyeti kanununa göre, kat malikleri ya da kiracıların aidat ödeme konusunda gerekli hassasiyeti göstermeye sevk edebilmesi için ödenmeyen aidatlar için %5 gecikme tazminatı işletilebileceği düzenlenmiştir. Yine bu durum KMK Madde 20'de düzenlenmiştir. Bu tazminatın işletilebilmesi için apartman / site genel kurulunda bu konuda karar alınması, kararın apartman / site karar defterine işletilmesi ve son olarak kat malikine ve varsa kiracıya tebliği gerekmektedir.
Bu üç aşamadan birinin eksik yapılması halinde işletilmiş %5 gecikme tazminatının hükmü bulunmayacak kat maliki ya da kiracı sadece ana para borcu ve işlemiş faizinden sorumlu tutulabilecektir.
7- Apartman / Site Aidatını ödemeyen kişiler için icra takibinden önce ihtar gönderme zorunluluğu var mıdır?
Uygulamada apartman / site aidatını ödemeyen komşularını önden arayan, kapılarına giden, hatta noterden ödemeleri konusunda kendilerine ihtarname gönderen apartman / site yöneticileriyle karşılaşmaktayız. Kişiler apartman / site aidatı ile finanse edilen bir takım hizmetleri almalarının karşılığı olarak kat malikleri kurulunca belirlenen aidat miktarını ödemekle yükümlüdürler.
Ödenmeyen ayın sonundan itibaren icra takibi yapılmasının önünde bir engel ya da ön şart bulunmamaktadır. Dolayısıyla apartman/site aidatını ödemeyen kişiler için icra takibinden önce ihtar gönderme zorunluluğu YOKTUR. Kanunda bu durum şu şekilde belirtilmektedir: “Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu’nun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.” (KMK Madde 37 son fıkra)
8- Apartman / Site Aidatı hakkında verilen karar kat maliklerine nasıl tebliğ edilmelidir?
Kat malikleri kurulunda alınan kararlar karar defterine kaydedilir ve toplantıya katılan kat maliklerince bu karar imzalanır. Alınmış kararlar bu şekilde tebliğ edilmiş olur.
Peki kat malikleri toplantıya katılmaması halinde karar nasıl tebliğ edilecektir? Bu durumda kararın bir sureti taahhütlü posta ile kat malikine gönderilir. Postanın tarafa ulaşması ile tebligat yapılmış sayılır.
Kimi durumlarda kat maliki apartmanda oturmamakta, adresi de apartman yönetimi tarafından bilinmemektedir. Bildirimde bulunmaması halinde dairesini kullanan kişiye (örneğin kiracısına) yapılacak tebligat kat malikine yapılmış sayılır. (Tebligat Kanunu Ek Madde 1)
Tebligat Kanunu ilgili maddesi gereği başka bir yerde yaşayan kat malikinin tebligat adresini apartman/site yöneticiliğine yazılı olarak bildirmesi zorunludur. Kat maliki binada oturmuyor, irtibat adresini yöneticiye yazılı olarak bildirmemiş, dairesi boş ya da kiracısına tebligat yapılamamışsa bu durumda apartman/site duyuru panosuna genel kurul kararının asılması suretiyle tebligat yapılmış sayılacaktır. (Tebligat Kanunu Ek Madde 1)
9- Borçlunun itiraz hakkı var mıdır? İcra takibine itiraz etmesi durumunda ne yapılması gerekir?
Borçlu tabii olarak kendisine gelen ödeme emrine borcunun olmadığı ya da bu kadar olmadığı (takip miktarından az olduğu) konusunda ödeme emri kendisine geldiği andan itibaren 7 gün içinde başvurabilir. Bu durumda icra takibi icra müdürlüğünce durdurulur.
Alacaklı yani apartman/site yöneticisi tarafından Sulh Hukuk Mahkemesi’nde itirazın iptali davası açılması gerekmektedir.
10- Apartman / Site Aidatı için başlatılmış icra takibinin masraflarını kim karşılar?
Masraflar her durumda icra takibini başlatan alacaklı tarafça karşılanır, fakat bu harcanan miktar borçlunun borcuna eklenir. Basit bir hesaplama yapacak olursak 1.000,00 TL’lik alacak için başlatılacak icra takibinde takip açılış, haciz vb. masraflar için 300,00 TL harcandığını farz edelim.
Borçlu borcunu 1.300,00 TL olarak ödemek zorunda kalır. Bu durumda yapılan tahsilat sonunda, apartman yönetimince yapılan masraflar borçludan tahsil edilerek apartman kasasına ödeme gerçekleştirilir.
11- Apartman / Site Aidatı konusunda başlatılan icra takipleri ne kadar sürer?
Bu konuda işleyiş hakkında yukarıda bilgi vermiştik. Olası bir icra takibi sonrasında borçlu borcuna itiraz etmez, icra takibi kesinleşir ve dosyanın tahsil kabiliyeti olursa icra takibi kısa sürerken; borçlu itiraz ederse itirazın iptali davasının açılması sonrasında kararın icraya koyulması hallerinde süreç uzayacaktır.
12- Apartman / Site Aidatı konusunda neden bizimle çalışmalısınız?
Uzmanlık az konu hakkında çok şey bilmek demektir.