Apartman ve sitelerde yaşayanlar için ortaya çıkan sorunların çözümü amacıyla Türkiye Büyük Millet Meclisi'nde kabul edilerek yürürlüğe giren Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki (KMK) son değişiklikler önem taşımaktadır. Bu düzenlemeler, kat maliklerinin haklarını ve yükümlülüklerini daha net bir şekilde belirleyerek yaşam alanlarında huzur ve düzenin sağlanmasına katkı sağlamayı hedefliyor.
Özellikle işletme projeleri ve yönetim planı düzenlemeleri kapsamında yapılan değişiklikler, kat maliklerinin haklarını daha iyi koruyor. Yöneticinin görevleri, işletme projesi hazırlanması ve onaylanması gibi konularda net bir çerçeve oluşturulmuştur.
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. Maddesinde yöneticinin görevleri, 37.
Maddesinde ise işletme projesinin hazırlanmasına ilişkin önemli değişiklikler yapılmıştır. Buna göre, ana gayrimenkulün genel yönetim işleri ile korunma, onarım, temizlik gibi bakım faaliyetleri; asansör, kalorifer, sıcak ve soğuk hava tesislerinin işletilmesi ve sigorta giderleri için gerekli avansların toplanması yöneticinin görevleri arasındadır. Yönetim planında belirtilen zamanda, böyle bir süre öngörülmemişse her takvim yılının ilk ayında, kat maliklerinden işletme projesi onaylanıncaya kadar avans toplanacaktır. İşletme projesi kat malikleri kurulunda onaylanacaktır.
Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi bulunmuyorsa, yönetici en geç üç ay içinde kurul tarafından onaylanıncaya kadar geçerli olacak bir geçici işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür.
Geçici işletme projesinde özellikle şu hususlar yer alacaktır:
- Ana gayrimenkulün bir yıllık yönetimine ilişkin tahmini gelir ve gider tutarları,
- Her kat malikine düşecek tahmini gider miktarı,
- Kat maliklerinin ödemesi gereken avans tutarları.
Hazırlanan proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlanan kişilere imza karşılığında ya da taahhütlü mektupla bildirilecektir. Ayrıca en geç üç ay içerisinde, projenin aynen veya değiştirilerek kabul edilmesine ilişkin genel kurul hükmü alınacaktır. Kesinleşen işletme projeleri ile kat malikleri kurulunun işletme giderlerine ilişkin kararları, İcra ve İflas Kanunu’nun 68. Maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılacaktır.
Mevcut bir işletme projesi bulunuyorsa, geçici işletme projesinde öngörülecek bedel; yürürlükteki işletme projesi bedelinin, takvim yılı başından itibaren geçerli olmak üzere, bir önceki yıla ilişkin yeniden değerleme oranını aşmayacak şekilde artırılması suretiyle belirlenecektir. Bu oran, Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 298. Maddesi uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranıdır.
Bu değişikliklerle birlikte işletme projesinin hazırlanması görevi açıkça verilmiş, ancak projenin yürürlüğe girebilmesi için kat malikleri kurulunun onayı koşul koşulmuştur. Ayrıca işletme giderlerindeki artışların yeniden değerleme oranını aşmaması öngörülmüş olmakla birlikte, kat malikleri kurulu gerekli görmesi halinde bu oranın üzerinde bir artışa da hüküm verebilecektir.
Toplu yapılarda yönetim planı değişikliği de kolaylaştırılmıştır.
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 70. Maddesinde yapılan değişiklikle, toplu yapılarda yönetim planının değiştirilebilmesi için toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin toplam sayısının üçte ikisinin oyunun yeterli olacağı düzenlenmiştir.
Ancak bu kolaylaştırılmış usul yalnızca toplu yapılarda geçerlidir. Toplu yapı statüsünde olmayan ana gayrimenkullerde ise Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. Maddesi uyarınca yönetim planı değişikliği için kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) onayı koşulu halen devam etmektedir.