Kentsel dönüşüm, riskli yapıların yerine yeni yapılarda yerleştirilmesini sağlayan bir süreçtir. Bu süreçte hem fiziksel hem de hukuki birçok adım atılmaktadır.
Riskli yapılar genellikle depreme dayanıklı olmayan veya yaşlanma nedeniyle tehlike oluşturan binalardır. Kentsel dönüşüm kapsamında bu yapıların yıkılması ve yerine yeni, güvenli konutların inşa edilmesi hedeflenir.
Kentsel Dönüşüm Süreci
Kentsel dönüşüm süreci genellikle şu aşamalardan oluşur:
1. Riskli Yapıların Belirlenmesi ve Tahliyesi
İlk adım, riskli yapıların belirlenmesidir.
Bu yapıların sahipleriyle iletişime geçilerek tahliye talep edilir. Eğer sahipler yapıyı terk etmezse, ilgili kurumlar tarafından zorla tahliye işlemleri başlatılır.
Bu süreçte elektrik, su ve doğal gaz gibi hizmetlerin kesilmesi de gerekebilir.
2. Yeni Yapının Yapılması ve Teslimi
1. Dönüşüm Yapılacak Alanda Planlama İşlemleri
Riskli yapının yeniden yapılması için uygulamada anlaşılan müteahhit / inşaat şirketi tarafından öncelikle dönüşüm yapılacak alanda planlama işleri yapılır.
Planlama işlerinin Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya ilgili idareden onaylanması halinde alanın inşaata elverişli hale getirilmesi gerekecektir. Bu konuda da Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya yetkilendirilmiş idare her tür harita, plan, proje, arazi ve arsa düzenleme işlemleri yapmaya yetkilidir. Bu aşamada belediyeden plan ve diğer kayıt örnekleri ve tapu ve kadastro müdürlüklerinden pafta örnekleri ve kütük suretleri toplanır.
İmar uygulaması yapılması gerekliyse ifraz, tevhit ya da parselasyon işlemleri yapılır.
2. Kat İrtifakı Kurulması
Müteahhit ile anlaşma yapıldıktan ve uygulama işlemlerinin tamamlanmasından sonra inşaatın yapılabilmesi için kat irtifakının kurulması gerekir.
3.
İnşaat Ruhsatının Alınması
İnşaat ruhsatı almak için, aplikasyon tutanağı, imar durumunu gösterir imar durumu belgesi, yol kotu tutanağı, kanal kotu tutanağı, jeolojik etüt raporu ve zemin etüt raporu idareden toplanacaktır.
İnşaat ruhsatı almak için projelerin hazırlanması gerekir. Tatbikat projeleri idareye teslim edilir. 15 gün içinde incelenir eksik yoksa yapı sahibine ve proje müellifine yazılı olarak bildirilir.
Tapu veya tapu yerine geçecek belge, mimari proje, vaziyet planı, statik proje, tesisat projesi, elektrik projesi, kalorifer tesisatı projesi, ısı yalıtım projesi, doğalgaz projesi, asansör projesi, fenni mesul taahhütnamesi, yapı müteahhidi taahhütnamesi, aplikasyon krokisi veya röperli kroki, imar durumu belgesi, sığınak projesi, peyzaj projesi ile birlikte başvurulur.
4. İnşaatın Tamamlanması, Cins Değişikliği, Yapı Kullanım İzin Belgesi
İnşaatın tamamlanmasından sonra taşınmazın cins değişikliğinin yapılmalı ve yapı kullanım izin belgesi alınmalıdır. Bunun akabinde kat mülkiyetine geçilecektir.
5.
Kat Mülkiyetine Geçiş ve Bağımsız Bölümlerin Maliklere Tescil ve Teslimi
Kat mülkiyetine geçişte bağımsız bölümler malikler adına tescil edilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri bakımından müteahhite düşen kısımlar da müteahhit adına tescil olunur.
Kentsel dönüşüm süreci bu şekilde sona erer.
Kentsel Dönüşüme Etki Eden Mevzuat
- Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Yasa
- İmar Kanunu
- Türk Borçlar Kanunu
- Türk Medeni Kanunu
- Kat Mülkiyeti Kanunu
- Belediye Gelirleri Kanunu
- Kamulaştırma Kanunu
- Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu
- Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Yasa
- Kıyı Kanunu
- 6306 sayılı Yasanın Uygulama Yönetmeliği
- Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği
- Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği
- Otopark Yönetmeliği
- Asansör Yönetmeliği
- Sulak Alanlar Yönetmeliği
- Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı Yönetmeliği
- Binalarla İlgili Uygulama Esaslarına Dair Tebliğ
- İçişleri Bakanlığı Standard Yapı Ruhsatı Kullanılmasına İlişkin Tebliği (Tebliğ no:81164)