Kira Takibinde İtirazın Kaldırılması ve Taşınmazın Tahliyesi
Kira borcunun ödenmemesi veya tahliye taahhüdüne uyulmaması durumunda, icra daireleri aracılığıyla başlatılan takiplere yapılan itirazların aşılması amacıyla başvurulan hukuki yola itirazın kaldırılması ve tahliye denir. Bu süreç, icra hukuk mahkemelerinde yürütülmekte olup, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliye edilmesi sürecinin devamı niteliğindedir.
İcra mahkemesinden bu yönde bir talepte bulunabilmek için öncelikle tahliye talepli olarak başlatılmış geçerli bir icra takibinin varlığı şarttır.
I. Genel Olarak İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Talebi
İcra ve İflas Kanunu kapsamında kiralanan taşınmazların tahliyesi için iki temel takip yolu öngörülmüştür. Bunlardan ilki, kira bedelinin ödenmemesi durumunda başvurulan adi kira ve hasılat kiralarına ilişkin takip (Örnek No: 13), ikincisi ise yazılı tahliye taahhüdüne dayanan ya da sürenin bitmesiyle başlatılan tahliye takibidir (Örnek No: 14).
İcra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi talep edebilmek için uyuşmazlığın dar yetkili mahkemede çözülebilecek nitelikte olması gerekir.
Yani, uyuşmazlığın çözümü derinlemesine bir yargılamayı ve tanık dinleme gibi usulleri gerektirmiyorsa icra mahkemesinden karar alınabilir. Geniş kapsamlı bir yargılamayı gerektiren durumlarda ise genel mahkemelerde süreç işletilmelidir.
Adi Kira ve Hasılat Kiralarına İlişkin Takipler
Kira borcunun ödenmemesi nedeniyle başlatılan takipte, borçlu kiracı ödeme emrinin kendisine tebliğ edilmesinden itibaren 7 gün içinde itiraz edebilir. Eğer kiracı itiraz etmezse takip kesinleşir ve itirazın kaldırılması talebine gerek kalmaz. Ancak kiracının aşağıdaki durumlardan birini ileri sürerek itiraz etmesi halinde, durumun yargılamayı gerektirmesi sebebiyle icra mahkemesinden itirazın kaldırılması talep edilemez:
- Yazılı bir kira sözleşmesinin bulunmaması ve kiracının kira ilişkisini tamamen reddetmesi.
- Kiracının kira sözleşmesindeki imzayı açıkça ve kesin olarak inkar etmesi.
- Kira ilişkisinin başlangıcının belirsiz veya şarta bağlı olması.
- Kiralanan taşınmaza yapılan harcamalar veya tadilatlar nedeniyle ödememe savunmasının ileri sürülmesi.
- Aynı dönem için birden fazla kişiyle farklı kira sözleşmeleri yapıldığının iddia edilmektedir.
- Sözlü kira sözleşmelerinde kira miktarı konusunda ciddi bir uyuşmazlığın bulunması.
Bu ve benzeri durumlarda, uyuşmazlığın çözümü sulh hukuk mahkemesinde açılacak bir dava ile sağlanmalıdır.
Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Takipler
Yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak başlatılan icra takiplerinde de benzer kurallar geçerlidir.
Kiracının taahhütnamedeki imzaya açıkça itiraz etmesi, taahhüt tarihlerinin sonradan doldurulduğunu savunması veya taahhüdün şarta bağlı olduğunu iddia etmesi halinde icra mahkemesi karar veremez. Bu durumlarda da genel yetkili sulh hukuk mahkemesine başvurulması gerekmektedir.
II. İcra Mahkemesinde Uygulanan Usul Kuralları
İcra mahkemelerindeki süreç, Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca basit yargılama usulüne tabidir. Bu mahkemelerde tanık dinlenmesi, yemin teklif edilmesi veya keşif yapılması gibi delil toplama yöntemleri uygulanmaz.
Mahkeme, sadece tarafların sunduğu yazılı belgeler üzerinden dar yetkili olarak inceleme yapar.
İtirazın kaldırılması ve tahliye istemleri için kanunda altı aylık hak düşürücü süre öngörülmüştür. Bu süre, borçlunun itirazının alacaklıya tebliğ edildiği tarihten itibaren başlar. Borçlu itiraz etmemiş ancak ödeme süresi içinde borcu ödememişse, altı aylık süre ödeme süresinin bitiminden itibaren hesaplanır.
Tahliye talebinde bulunabilmek için kiracıya tanınan otuz günlük yasal ödeme süresinin dolması beklenmelidir. İtirazın kaldırılması ve tahliye talepleri genellikle birlikte ileri sürülür.
Birden fazla kiracının varlığı halinde, tahliye talebinin bölünmezliği ilkesi gereği takibin ve talebin tüm kiracılara yöneltilmesi zorunludur.
1. Usule İlişkin İnceleme
Mahkeme öncelikle başvuru harçlarının yatırılıp yatırılmadığını kontrol eder. Ardından icra dosyası celbedilerek şu hususlar incelenir:
- Tebligatların ve ödeme emrinin usulüne uygun olarak gönderilip gönderilmediği.
- Ödeme emrinde borçluya kanuna uygun şekilde en az otuz günlük süre verilip verilmediği.
- Talebin yasal altı aylık süre içinde yapılıp yapılmadığı.
- Takip talebinde tahliye isteminin yer alıp almadığı.
2. Esasa İlişkin İnceleme
Usul yönünden bir eksiklik bulunmaması halinde esasa geçilir.
Kiracı, icra dairesine bildirdiği itiraz gerekçeleri ile bağlıdır. Kira ilişkisini kabul eden bir kiracı, daha sonra kira borcunu ödediğini ispatlamakla yükümlüdür.
Kira bedeline itiraz edilmesi durumunda, sözleşmede yer alan artış şartlarına bakılır. Eğer sözleşmede net bir artış oranı varsa hesaplama bu orana göre yapılır; artış şartı yoksa sözleşmedeki mevcut bedel esas alınır.
Hakim Tarafından Kendiliğinden İncelenecek Hususlar
Mahkeme hakimi, temerrüt nedeniyle tahliye taleplerinde bazı hususları re'sen (kendiliğinden) incelemekle yükümlüdür. Bunlar:
- Ödeme emrinde yasal sürelerin doğru gösterilmesi,
- Takip talebinin tahliye ihtarını içermesi,
- Otuz günlük yasal süre içinde ödeme yapılıp yapılmadığı,
- Tebligatın hukuken geçerli bir şekilde yapılmış olmasıdır.
Talebin kabul edilmesi halinde alacaklı lehine icra inkar tazminatına ve yasal vekalet ücretine hükmedilir.
III.
Kararın Etkisi ve İtiraz Yolları
İcra mahkemesinin kararları maddi anlamda kesin hüküm teşkil etmez. Bu nedenle, icra mahkemesinin kararından sonra genel mahkemelerde menfi tespit veya istirdat davalarının açılması her zaman mümkündür. Ancak genel mahkemede dava açılması, icra mahkemesince verilen tahliye kararının icrasını kendiliğinden durdurmaz. İcrayı durdurabilmek için teminat yatırılarak icranın geri bırakılması kararı alınmalıdır.
IV.
İstinaf ve Temyiz Süreçleri
İcra mahkemesi kararlarına karşı istinaf ve temyiz yollarına başvurabilmek için kanunda belirlenen parasal sınırların aşılması gerekir. Parasal sınırlar her yıl güncellenmektedir. Tahliye kararlarında kesinlik sınırı belirlenirken genellikle yıllık kira bedeli ile takip konusu alacak miktarı dikkate alınır.
Tahliye kararının icra edilebilmesi için kesinleşmesi şart değildir. Ancak borçlu kiracı, kararın icrasını durdurabilmek amacıyla üst mahkemeden icranın geri bırakılması (tehiri icra) kararı talep edebilir.
V.
Tahliye Kararının Uygulanması
Tahliye kararının uygulanması, mevcut icra dosyası üzerinden gerçekleştirilir. Mahkemenin verdiği karar icra dairesine sunularak taşınmazın boşaltılması talep edilir. Tahliye işlemi için kiracıya yeniden bir ödeme veya tahliye emri gönderilmesi zorunlu değildir.
Yargı kararlarına göre, icra mahkemesinden alınan tahliye ilamının en geç bir yıl içinde uygulamaya konulması gerekir. Aksi halde karar zamanaşımına uğrayabilir veya kira ilişkisinin yenilendiği kabul edilebilir.