Ortaklığın Giderilmesi Süreci Nedir?

Ortaklığın giderilmesi, eski adıyla izale-i şüyu, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu olan taşınır ya da taşınmaz bir mal üzerindeki çoklu sahiplik durumunu sona erdiren yasal bir süreçtir. Bu süreç, paydaşlar arasındaki uyuşmazlıkları kalıcı olarak çözmeyi ve her bir hak sahibinin kendi payını bağımsız olarak almasını hedefler. Genellikle miras kalan konut, arsa veya dükkan gibi malların paylaşımında uzlaşma sağlanamadığında bu yola başvurulur.

Bu süreç çift etkili bir nitelik taşır. Süreci başlatan taraf ile davalı konumundaki diğer ortaklar arasında hak bakımından bir üstünlük bulunmaz.

Sürecin sonunda ortaya çıkan karardan tüm paydaşlar hisseleri oranında faydalanır.

Birlikte Mülkiyet Türleri

Sürece konu olan mülkiyet ilişkileri temel olarak iki şekilde karşımıza çıkar:

  • Paylı Mülkiyet: Birden fazla kişinin bir malın belirli hisselerine sahip olduğu durumdur. Paydaşlar kendi hisselerinin tescilini veya ortaklığın tamamen bitirilmesini isteyebilir.
  • Elbirliği Mülkiyeti: Genellikle miras yoluyla geçen ve ortakların paylarının net olarak ayrılmadığı mülkiyet türüdür. Hak sahipleri doğrudan bu ortaklığın giderilmesini talep edebilir.

Süreci Kimler Başlatabilir?

Miras kalan bir mülk ya da herhangi bir taşınmaz üzerindeki ortaklığı sonlandırmak için yasal yollara başvurma yetkisi, pay sahibi olan her bir ortağa tek başına tanınmıştır. Tapu kaydında adı geçen veya yasal mirasçı olduğu resmi belgelerle sabit olan herkes bu hakkı kullanabilir.

Diğer ortakların rızasını almak ya da çoğunluk sağlamak zorunlu değildir.

Süreci başlatabilecek kişi ve taraflar şu şekildedir:

  • Yasal Mirasçılar: Vefat eden kişinin mirasçısı olan ve elbirliği mülkiyeti devam eden her bir kişi tek başına başvurabilir.
  • Atanmış Mirasçılar: Vasiyetname gibi tasarruflarla mirasçı olarak belirlenmiş kişiler.
  • Alacaklılar: Borçlu olan bir mirasçının payını haczettiren alacaklılar, ilgili mercilerden yetki alarak bu süreci başlatabilir.
  • Hissedarlar: Miras ilişkisi olmasa dahi satın alma yoluyla paydaş olan herkes.

Paylaşım Yöntemleri: Aynen Taksim ve Satış Suretiyle Paylaşım

Ortaklığın sonlandırılmasında yetkili merci iki temel yöntemi değerlendirir. Öncelik her zaman malın fiziksel olarak bölünmesindedir. Bu mümkün değilse satış aşamasına geçilir.

1. Aynen Taksim (Fiziksel Bölüşüm)

Taşınmazın paydaşlar arasında fiziksel olarak bölünmesidir.

Örneğin, imar durumuna göre bölünmeye elverişli bir arsa paydaşların hisseleri oranında parçalara ayrılabilir. Bölünen parçaların değerleri eşit değilse, eksik değerli parçayı alan tarafa diğerleri tarafından para ödenerek denge sağlanır.

2. Satış Suretiyle Paylaşım

Eğer taşınmazın fiziksel olarak bölünmesi yasal veya fiili olarak imkansızsa (örneğin tek bir dairenin bölünmesi mümkün olmadığından), mülkün satılarak bedelinin paylaştırılmasına karar verilir. Satış, yetkili satış memurluğu veya icra dairesi aracılığıyla açık artırma usulüyle gerçekleştirilir.

Adım Adım Satış Süreci Nasıl İşler?

Fiziksel taksim mümkün olmadığında izlenen satış prosedürü şu adımlardan oluşur:

  1. Satış Talebi: Ortaklığın giderilmesi kararı kesinleştikten sonra taraflardan birinin başvurusuyla satış süreci başlatılır.
  2. Kıymet Takdiri: Bilirkişiler taşınmazın güncel piyasa değerini yerinde inceleme yaparak belirler.

    Hazırlanan rapor tüm taraflara tebliğ edilir.

  3. İhale İlanı: Değer tespiti kesinleştikten sonra satış şartnamesi hazırlanır. Satışın yapılacağı gün ve saat elektronik ortamda ilan edilir.
  4. Açık Artırma: Satış süreci internet üzerinden teklif toplama yöntemiyle başlar ve belirlenen günde nihai açık artırma ile en yüksek teklifi verene ihale edilir.
  5. Gelirin Dağıtılması: Gerekli vergi, harç ve masraflar satış bedelinden düşüldükten sonra kalan bakiye tüm paydaşlara hisseleri oranında ödenir.

Yargılama ve Satış Masraflarını Kim Karşılar?

Bu süreç iki taraflı bir yapıya sahip olduğu için, tüm yargılama giderleri ve satış masrafları paydaşlar arasında hisseleri oranında paylaştırılır. Süreci tek bir kişinin başlatmış olması, tüm maliyetin ona ait olacağı anlamına gelmez.

Masrafların tahsilat mantığı şu şekildedir:

  • Başlangıç Ödemeleri: Süreci başlatan kişi ilk harç, tebligat ve bilirkişi ücretlerini avans olarak yatırır.
  • Satış Aşamasında Mahsup: Taşınmaz satıldığında, elde edilen gelirden öncelikle tüm satış ve yargılama giderleri düşülür.
  • İade ve Paylaşım: Başlangıçta avans ödeyen tarafa bu miktarlar iade edilir. Net tutar ise ortaklara hisseleri oranında dağıtılır.

Sıkça Sorulan Sorular

Ortaklığın giderilmesi süreci ne kadar zaman alır?

Sürecin tamamlanma süresi; ortak sayısı, tebligatların hızı ve taşınmazın özelliklerine göre değişebilir.

Ortalama olarak 1 ile 2 yıl arasında sürebilen bu süreçte profesyonel takip büyük önem taşır.

Süreç başlamadan önce arabuluculuk zorunlu mudur?

Evet, güncel yasal düzenlemeler doğrultusunda bu tür uyuşmazlıklarda yetkili mercie başvurmadan önce arabuluculuk sürecinin işletilmesi zorunlu bir ön şart haline getirilmiştir.

Hissedarlardan biri satışa onay vermezse süreç durur mu?

Hayır, ortaklardan yalnızca birinin hak talebiyle süreci başlatması yeterlidir. Diğer hissedarların satışı istememesi yasal sürecin ilerlemesine engel teşkil etmez.

Satış ihalesine dışarıdan kişiler katılabilir mi?

Kural olarak satışlar halka açık açık artırma yöntemiyle yapılır. Ancak tüm paydaşların oy birliğiyle karar alması halinde satışın sadece ortaklar arasında yapılması talep edilebilir.

Hak kaybı yaşamamak için ne yapılmalıdır?

Bu süreç karmaşık aşamalar barındırdığından, uzman bir hukukçu veya vekil aracılığıyla işlemlerin takip edilmesi, sürelerin kaçırılmaması ve hakların korunması açısından oldukça faydalıdır.