İmar Kanunu 18. Madde ve Arazi Düzenlemesi Uygulamaları
Ülkemizde imar planlarının hayata geçirilmesinde en önemli araçlardan biri 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. Maddesidir. Bu madde, belediyelere ve mücavir alan sınırları dışında valiliklere, mülkiyet sahiplerinin rızasını aramaksızın arazi ve arsaları düzenleme yetkisi tanır.
Bu süreçte taşınmazlar birleştirilebilir, imar planına uygun yeni adalara veya parsellere bölünebilir ve hak sahiplerine müstakil ya da hisseli olarak dağıtılabilir.
Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) Nedir ve Nasıl Kesilir?
Düzenleme ortaklık payı, imar uygulamasına tabi tutulan bölgelerdeki kamu hizmet alanlarının oluşturulması amacıyla taşınmazlardan yapılan kesintidir. Yol, meydan, park, otopark, yeşil alan, okul ve karakol gibi ortak kullanım alanları bu kesintilerle oluşturulur.
Yasal çerçeveye göre, bu kesinti taşınmazların düzenleme öncesindeki yüzölçümünün belirli bir oranını aşamaz. Eğer kamu hizmetleri için gereken alan bu kesinti miktarından fazla olursa, eksik kalan kısım ilgili idare tarafından kamulaştırma yoluyla tamamlanır. Bir parselden kural olarak birden fazla kez düzenleme ortaklık payı alınması mümkün değildir.
Düzenleme Sahası ve Sınırlarının Belirlenmesi
İmar uygulamasının yapılacağı alanın sınırları idari kararlarla netleştirilir.
Belediye sınırları içinde belediye encümeni, dışında ise il idare kurulu bu konuda yetkilidir. Düzenleme sahasının belirlenmesinde bazı teknik esaslar geçerlidir:
- Düzenleme alanının en az bir imar adasını kapsaması zorunludur. Münferit parsel bazında bu uygulamanın yapılması istisnai haller dışında mümkün değildir.
- Sınırlar belirlenirken imar planındaki yeşil alan, yol ve otopark gibi sosyal donatı alanları dikkate alınır.
- Eğer imar sınırı bir parseli bölüyorsa, parselin durumuna göre sınırın genişletilmesi veya ifraz işlemlerinin yapılması gerekebilir.
İmar Uygulama Sahasında Mevcut Yapıların Durumu
Düzenleme yapılan alanda daha önceden inşa edilmiş yapılar bulunabilir. Bu durumda hukuki süreç şu şekilde işler:
Mevzuata ve imar planına uygun olan yapıların mümkün mertebe bir imar parseli içinde korunması esastır.
Plan sınırlarına aykırı olan veya korunması mümkün görünmeyen yapılar ise birden fazla imar parseli içerisinde kalabilir. Bu tür durumlarda, yapı bedeli hak sahiplerince ödenmediği ya da taraflar arasında anlaşma sağlanmadığı sürece eski malikin yapıyı kullanma hakkı devam eder. Kamu alanında kalan yapıların ise ilgili idarece kamulaştırılmadan yıkılması mümkün değildir.
İmar Parsellerinin Dağıtım ve Tahsis Kuralları
Yeni parsellerin oluşturulması ve hak sahiplerine dağıtılmasında hakkaniyet ve mülkiyet hakkının korunması ilkeleri gözetilir. Temel tahsis kuralları şunlardır:
- Oluşturulan imar parselleri, öncelikle taşınmazın eski konumuna en yakın bölgeden tahsis edilmelidir.
- Tahsis yapılırken yeni parselin ekonomik değeri ile eski parselin değeri arasında bir denge kurulmalıdır.
- Hisseli taşınmazlarda paydaşların mülkiyet yapısı korunmalı, rıza dışı ferdileştirme yapılmamalıdır.
- Hak sahibine müstakil bir parsel verilemediği durumlarda, kat mülkiyeti esaslarına göre hisselendirme yoluna gidilebilir.
İmar Kanunu'nun 18.
Maddesi kapsamındaki bu teknik ve hukuki işlemler, mülkiyet hakkını doğrudan etkilediğinden hassasiyetle yürütülmeli ve uyuşmazlık durumunda uzman hukukçulardan danışmanlık alınmalıdır.